即将跌破万元！人口第一城，悬了！

　　作者：余飞

　　01

　　冷清的重庆楼市

　　热闹都是别人的，不是重庆的。

　　由于自身不限购，所以在上半年东部中部城市纷纷扰扰放开限购时，重庆显得无比安静。

　　同样冷清的，还有其成交量。

　　重庆锐理数据显示：

　　2024上半年，重庆中心城区商品住宅供应144万方，环比减少28%，同比减少46%。商品住宅成交247万方，环比减少8%，同比减少33%。商品住宅成交均价14628元/㎡，环比下降2%，同比下降1%。

　　上半年的成交量，创下近年来同期最低值。成交均价，也回到了2021上半年。

　　二手房方面上半年的成交表现与过去两年比，倒是差强人意，前五个月二手房成交了4.4万套，预估上半年的成交量在5.3万套左右，差不多接近去年成交量的一半，但也是略有下跌。

　　另外，根据贝壳找房公布的成交价来看，6月份重庆的均价已经跌至1.04万元/平方米，即将跌破万元！

　　不过，在购房人数不断下降的大背景下，仅有的购房流量大部分都流入了二手房。这与其他中心城市的表现一致。这一点，我在前几天写的《久违！二手房，嗨翻了》一文中有介绍。

　　前五个月，重庆二手房成交套数占房产成交总套数，已经上升至72%。

　　从上图还可以清楚地看到，如今重庆的新房市场成交有多冷清。

　　疫情爆发之前的2019年，重庆新房成交了20.2万套，2020年与2021年也都在17万套之上。

　　重庆楼市的转向，始于2021下半年。

　　在此之前，重庆楼市整体保持的相当稳定，虽然在上一轮牛市期间，和长沙一样，通过供需平衡的调节和庞大的供应量，稳住了房价过快涨势。

　　但 2020年末至2021上半年，因为地王的拉动， 以及 重庆本身的跟涨需求推动，重庆走出了一波耀眼的行情，房价连续多月领涨全国。

　　然而，这种行情仅仅维持了半年左右，在2021下半年全国楼市转向之后，重庆楼市也立刻调转了方向。

　　02

　　重庆转向的逻辑

　　客观来说，重庆的均价在中心城市中，一点都不高，甚至比长沙还要低。核心板块江北嘴、朝天门、解放碑的二手房均价都不到2万元。

　　这三个板块是重庆的最核心，长江与嘉陵江在此交汇，俗称长嘉汇。但其二手房均价最高的江北嘴，均价1.9万元，朝天门1.8万元。解放碑只有1.3万元。

　　当然，新房要比二手房贵得多，核心板块的高价楼盘均价在4万到8万。这是提供给富人的需求，普通人的选择余地很多，毕竟还有大把价格不贵的二手房。

　　按照房价收入比来看，重庆2023年房价收入比为11.4，在万亿GDP城市中，位居倒数第十。虽然超过了国际标准线，但作为一个直辖市、人口第一城、GDP超三万亿的城市来说，这个收入比不算高。

　　既然重庆的房价泡沫不算大，为何还会调整如此厉害？

　　多方面因素导致的：

　　第一，重庆本身供应量庞大。

　　克而瑞披露的最新数据显示，重庆目前的新房库存量1047万平方米，去化周期24.9个月。

　　来源：克而瑞重庆

　　这只是狭义库存量，广义库存远不止这些。

　　狭义商品房，也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。

　　这一数据，克而瑞在2023年之前都公布，之后就不再公布。我这里只能找到2022年9月份的数据，当时青岛的广义库存量接近1亿平方米，位居全国第一。重庆接近6000万平方米，位居全国第五。

　　除了新房，还有二手房。重庆现下有25万套左右的二手房在挂牌。

　　此外，重庆还有庞大的公租房。

　　重庆建成70万套公租房+人才公寓、园区公寓，合计约100万套。这些公租房任何人都可以申请，没有户籍和收入限制，谁都可以申请。

　　这个才是重庆当年稳房价最大的措施。

　　第二，重庆需求在减少。

　　去年，重庆人口减少了二十多万。

　　我在分析主要城市人口变化的数据时，总结过，重庆凭借减少的21.91万常住人口增量，一举夺得了多个第一和唯一：

　　是主要城市中，人口减少量第一的城市。是四大直辖市中，唯一负增长的城市。是9个国家中心城市中，唯一负增长的城市。是目前公布人口数据的200多个城市中，人口减少量第一的城市。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　人口减少，需求自然减少，毫无疑问。

　　但人口减少带来的需求减少，只是需求减少的一部分，更重要的是宏观大环境改变、预期信心缺失、收入缩水导致的不确定性，让很多人望而却步，改变了买房计划。

　　这里就牵扯到需要说到的第三点。

　　第三，重庆住房自有率超高。

　　由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房，重庆的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以重庆整体的房屋自有率非常高。

　　公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。

　　也即是说，重庆近92%的人有自己的住房。

　　这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。

　　自有率如此之高，虽然没有数据佐证，但可以做个不精确的估算，这一自有率应该在中心城市中位居第一。

　　所以，重庆的刚性需求可以说很弱，每年的刚性需求，基本集中在重庆外围区进入主城区的人口，或者重庆远郊县进入中心城区的人口，以及外地人奔赴重庆就业的人口。

　　大部分都是改善需求。而改善需求，在房价上涨的周期中，非常强烈。在预期信心缺失的如今，改善需求则会大幅萎缩，毕竟自己有房子住，想换个好的，大可以等房价调整到位，预期恢复时再出手。

　　03

　　并非不看好重庆

　　介绍重庆房地产现状，本号并非不看好重庆。毕竟，这可是中国当下仅有的四个直辖市之一，级别决定了这座城市，不会缺少红利和眷顾。

　　由于重庆房价本身泡沫不大，本号认为，重庆这两年半的调整，给为数不多尚未在重庆买房的人跌出了机会，往后重庆的房价在大环境影响下，可能会维持在低位震荡，但下跌的空间已然不大了。

　　之所以看好重庆未来的发展，有四点理由：

　　第一，超高的城市级别。

　　重庆是现有的四大直辖市之一，而且还是9个国家中心城市之一，是属于城市金字塔级别顶端的城市。

　　恰如我上面所说，这种级别的城市，注定了不会缺少红利和眷顾。

　　君不见，重庆的第二机场已经获批。等通航后，重庆将成为内地仅有的四个拥有双大型民用运输机场的城市，另外三个分别是北京、上海、成都。

　　重庆受到的政策红利倾斜，还表现在，重庆都市圈是获批的第一个直辖市都市圈。

　　2022年8月份，重庆都市圈获批，具体包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区—万盛经开区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区21个区和四川省广安市。

　　最近两年，中央给予重庆的红利，没有间断。

　　以今年来说，3月份主城都市圈扩容获得批复，垫江县加入了主城都市区。

　　此外，4月份高层造访重庆，其定位也迎来了微妙提升。

　　其中关键的变化在于：

　　第一，赋予重庆“新时代西部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽”两大战略定位。

　　第二，按照国家部署，到2030年成渝城市群将要建成世界级城市群。到那时，成渝城市群将是全球9个世界级城市群中唯一的内陆城市群。

　　在写成渝地区双城经济圈的文章中，我反复强调过西南战略备份的意义。认识到了这一点，你就能懂得成渝的重要性。

　　第二，重庆开启了超大力度抢人。

　　在去年人口大跳水之后，重庆于今年4月份发布了 《百万高校毕业生等青年留渝来渝就业创业行动计划（2024—2027年）》。

　　重庆的目标是：

　　2024年，高校毕业生等青年留渝来渝就业创业30万人以上（其中，市外来渝5万人以上）。2025—2027年，高校毕业生等青年留渝来渝就业创业年均40万人以上（其中，市外来渝年均6万人以上）。4年累计促进150万名高校毕业生等青年留渝来渝就业创业，努力让重庆成为高校毕业生等青年在西部就业创业的首选之城。

　　为了实现这一目标，重庆将通过多种方式来实现，比如全方位提供就业岗位、以给补贴的方式鼓励大学生来渝创业，优化自身的公共服务水平和就业环境等。

　　在创造优质就业岗位方面，重庆提出，发展就业容量大的制造业和生产性服务业，每年提供优质就业岗位40万个以上，每年国企提供1万就业岗位，事业单位与公务员提供1.6万个岗位，通过新型业态提供5万个灵活就业岗位。

　　在给补贴方面，来重庆进入制造业、生产性服务业行业的，社保满一年就可以获得6000元补贴，等等。

　　大学生来重庆创办小微企业、个体工商户并带动就业，可以获得8000元补贴。

　　这些措施，都非常具有吸引力，能否在人口红利终结，中心人口增量不断下滑的背景下，扭转人口趋势，就看明年公布的2024年统计公报了。

　　第三，强力押注产业发展。

　　过去三年，受 受全球经济疲软引发出口下滑以及政治气候导致的产业转移至东南亚影响，重庆的产业遭遇了不小冲击。

　　汽车产量高位跌落，手机产量高位跌落，笔记本产量也开始下滑。

　　制图：城市财经；数据：重庆统计局

　　制图：城市财经；数据：重庆统计局

　　2023年， 重庆微型计算机设备产量进一步下滑至7400.53万台。

　　面对如此局面， 重庆去年制定了加快产业转型方案，推出了 “33618”现代制造业集群。

　　制图：城市财经

　　并制定了阶段性目标：

　　第一，到2027年，规模以上工业企业营业收入迈上4万亿元台阶，制造业增加值占地区生产总值的比重提高至28%，数字经济增加值占地区生产总值的比重超过50%。

　　第二，到2027年，规模以上工业企业研发投入超800亿元，投入强度提高至2%，有研发机构、有研发活动的企业占比分别提高至40%、60%，全员劳动生产率提高至50万元/人，制造业质量竞争力指数提高至92以上。

　　第三，到2027年，“33618”现代制造业集群体系初步形成，战略性新兴产业、高技术制造业增加值占规模以上工业增加值的比重分别提高至36%、22%，技术改造投资占工业投资的比重提高至40%。

　　在不久前国务院批复的《重庆市国土空间总体规划(2021-2035年)》中，重庆定下了两个目标：成为具有全国影响力的科技创新中心、成为国家重要先进制造业中心。

　　足可见，重庆打造自身产业、工业的决心。

　　4月份发布的抢人方案中，也对产业有着墨。

　　比如 在提供就业的表述中，说到“促进数字经济、平台经济健康发展，加快推动网络零售、研发设计、信息服务、移动出行、线上教育培训、互联网医疗、在线娱乐等行业发展，充分挖掘新产业、新业态、新模式带动就业潜力”。

　　而3月份重庆主城都市区扩容，本质也是为了提升产业竞争力。

　　重庆虽然版图8.24万平方公里，但重庆山丘众多，山地面积占到全域面积的76%，丘陵占22%， 平原仅占2% ，受地形影响，重庆市的城市建设大多需要建设在丘陵之上，也因此出现了高低交错的建筑和立体复杂的道路，形成了一座魔幻的“8D”城市。

　　搞三峡大坝之后，退耕还林、保护环境又是重庆重要的政治任务之一。所以，重庆太需要土地来发展工业了。

　　而垫江县地势平坦，除了与四川交界处的明月山外，几乎都是丘陵地带，是不可多得的布局工业产业的地段。

　　根据界面新闻梳理，加上垫江县后，重庆主城都市区面积为3.02万平方公里，占重庆总面积的37%左右。

　　第四，重庆新能源汽车迎来大机遇。

　　新能源汽车，是当下风口上的猪，也是未来最具竞争力的产业之一。

　　在昨天写西安的文章中，我强调过在城市竞争中，汽车才是第一大产业，汽车业之重要，到了足以改变城运、国运的程度。

　　重庆过去几年汽车产量下滑，主要原因就是遭遇了新能源汽车冲击。

　　但这几年，重庆追赶了上来，尤其是今年，重庆的汽车产量，终于超越了广州，夺回了汽车产量第一大城的宝座。

　　前五个月，重庆汽车产量99.71万辆，位居全国第一。

　　来源：说财猫

　　功 臣则是华为技术加持的赛力斯。重庆统计局公布的“1-5月份重庆经济运行简况”中，明确写着：

　　1-5月，汽车产业受赛力斯及其相关配套企业高增长拉动，增加值增长31.0%，拉动全市规上工业增加值增长5.2个百分点，是支撑全市增长的核心产业。

　　来源：重庆统计局

　　华为技术加持的赛力斯问界品牌，上半年销量同比增长了609%，增速第一。

　　除了赛力斯 外，重庆的长安汽车也在与华为技术合作，而且涉及到平台公司高比例股权，想象空间可能更大。

　　以此看来，重庆的产业后劲，还是很足。