学区房会卷土重来吗？

这几年来，“教育均衡化”一直是市场热议的话题。而这几年厦门岛内外各学区的一些动态，也在反映着这个趋势。比如教育集团化的推广、各类名校的开枝散叶、以及新城新学校多校划片的推进，无不是推动着各所学区朝着均衡化的趋势发展。教育均衡化，也一度被视为抑制学区炒作、引导房产估值的重心转向居住属性的良策。

但时过境迁，目前厦门的房价经历了一轮时间上和空间上都很显著的调整，目前不仅价格处于一个相对低估的位置，购房者的主观能动性也相对不足。在当下的时间节点，相比抑制学区炒作而言，出一些能够促进楼市触底反弹的利好、恢复市场的信心并最终盘活土地市场、提高土地出让收入，显然成了更重要的需求。在土地出让收入下降的前提下，能用相对较低的投入来尽可能多的提升土地价值的方法，才是最契合当下需求的。

而在诸多提升土地价值的方法当中，最符合上述条件、并且最立竿见影的方法，就是利用学区。毕竟修地铁、修公园、盖商场、建医院和其他公建所需的资金数量相对庞大，而且单一配套对土地价值的拉动作用其实相对有限。而由于购房者们普遍存在的学区焦虑等因素，修建一所名校对土地价值的提升幅度是非常明显的，修建学校的成本相比之下简直九牛一毛。所以如果要快速提升土地价值和土地出让收入的话，重启学区房，其实是一个性价比非常高的方法，也是存在一定可能性的方法。

实际上，今年翔安南部新城小升初由多校划片改成直升，就是一个信号。而翔安在“重启学区房”方面的动作其实不止这一个，还有个更重要的变化就是取消八校联招。在前两年，翔安8所头部初中的联合择优总计面向翔安区招收640名补充生源，这其实相当于变相给片外生源提供了非常多不用买学区房也能上名校的机会。但今年随着八校联招的取消，也相当于彻底断绝了片外生源不通过买房也能上名校的念想，也等于宣告一个事实，那就是想要入读翔安头部学区，就必须购买相应的学区房。而今年翔安的外口生源统筹初中也从8所减少为7所，这实际上是更进一步挤压了外口生源小升初可选择的范围，对于不买学区房的家长无疑是雪上加霜。

但从救市的角度看，翔安的做法其实对于促进楼市回暖是有积极作用的。而从翔安的做法也可以看出，所谓“重启学区房”的要点，关键是在于让购房者可以享受到更多的差异化教育资源。这体现在三个方面：一是提高学区的确定性，通过用直升取代多校来让购房者成功规避派位风险，并且享受就近入学的便利性。二是夯实生源护城河，头部学区一律不参与外口生源的统筹，必须通过购房入读，小升初以“认户籍”代替“认学籍”，增强资源的排他性。三是扩大学区剪刀差，生源纯粹的头部学区相对无生源护城河的普通学区保持足够多的优势，最终促使重视教育的家长向头部学区集中，形成强者恒强的局面。

实际上，同翔片区目前的划片方式，就是为“重启学区房”打了个样。一些有住宅用地待出让的板块，如果想让土拍拍出溢价，其实只要效仿同翔片区的学区模式就可以了。就拿目前岛外四区当中楼市最风雨飘摇、最需要通过“重启学区房”来救市的“教育强区”海沧区来说，其实完全可以效仿环东海域四大市属校以及南部新城三校那样，重点打造几个片区内有土地出让的新城核心区学区，通过诸如引进更重量级的学区品牌、以保留富余学位或者小升初认户籍的方式建立生源护城河、或者以招收补充生源的方式变相择优等方法，让几个新城核心区的新学校先快速成长起来。在海沧公办学位整体较充裕的情况下，外口生源可以效仿同翔片区那样集中统筹到土地已出让完毕的成熟片区或者其他非核心学区。毕竟好的教育也是需要资金投入做支撑，如果教育能够更好的配合土地出让、并最终使土地市场回暖的话，那么土地出让收入的增长也会带来更多的增量资金反哺教育、提升教育资源，进入一个良性循环。