房屋租赁合同约定解除效力的司法审查

合同的约定解除问题在实务界一直是争论与研究的热点领域。本文将聚焦房屋租赁合同的约定解除问题，从司法机关的审查作为切入点，解释司法审查的基本概念和涵义，从实务的角度根据南京法院的判例来梳理法院行使司法审查的标准，然后以司法审查的目的与价值为导向，对司法审查的要点进行总结。最后，结合前文有关司法审查的论述分析，围绕合同应当解除还是应当继续履行的问题，对房屋租赁合同双方主体提出有效建议。

一、司法审查的基本涵义

合同的单方解除分为法定解除和约定解除。约定解除是合同当事人意思自治的表征。当事人可以约定一方解除合同的事由，当约定解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。自解除权人解除合同的通知达到对方时，合同发生解除的效力。上述规则见于原《合同法》第九十三条与第九十六条、现《民法典》第五百六十二条与第五百六十五条。

因为在实务中合同当事人经常对解除效力持有异议，认为合同不应被解除或者不发生解除效力，所以原《合同法》赋予异议者确认合同效力的权利，《民法典》则明文赋予合同任何一方请求人民法院或者仲裁机构确认合同效力的权利。

例如，甲以解除事由成就为理由，向乙发函解约，要求乙腾退其正在承租的房屋，但乙拒不腾退。此时甲或者乙都有权提起确认解除合同效力之诉，甲可以起诉请求确认合同发生解除效力，乙可以起诉请求确认合同继续履行（不发生解除效力）。因此，在针对解除效力发生争议时，法律实际上是将合同是否发生最终解除效力的审查权交由司法机关行使，司法机关来确认合同应当解除，还是应当继续履行。

对此，《九民纪要》第47条就在总结了既有裁判规则和司法案例的基础上，作出了高度概括的规定："合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。"

而这一条文，正是法院针对合同约定解除行使司法审查权的充分体现。除此以外，最高人民法院近期出台的《关于适用民法典合同编通则若干问题的解释》第五十三条，也对法院应当审查解约人是否享有约定解除权有框架性的规定。

二、司法审查的实务标准

（一）租金缴纳
收取租金是出租人最为重要的权利，相应地，缴纳租金是承租人最为重要的义务。鉴于租金的重要性，大部分房屋租赁合同都会将拖欠租金作为解约事由，譬如有如下条款："如果承租人逾期缴纳租金超过一个月，那么出租人就享有单方解除合同，并追究承租人违约责任的权利。"

尽管这一条款约定十分清晰，但是在实务中，即便条款约定的事由发生，合同也未必就一定会解除。这是因为法院会审查违约程度，如果只是偶尔拖欠租金且拖欠时间不长，法院会以对方违约程度显著轻微为由判令合同继续履行。

例如，在2023年的A诉B酒店管理公司（下称：B酒店）一案，在因B酒店迟延支付租金的期限达到合同解除的程度时，A发函解约，随后提起诉讼请求确认合同解除，并要求B酒店支付欠付的租金、房屋占用费以及违约金，并腾退房屋。在法院立案后，第一次开庭前，B酒店在未通知A的情况下径直向其账户转账一定金额，刚好够补齐欠付租金。虽然在开庭时，A否认这笔转账是补交租金性质，认为在发函时合同已然发生解除效力，转账的行为不可能让已经解除合同再度恢复到履行状态。但是法院还是认为，B酒店补齐了租金，A收取租金的合同目的已经实现，B酒店的违约行为显著轻微，不宜判令合同解除，最终确认合同继续履行，B酒店向A支付迟延支付租金的滞纳金。

在迟延支付租金构成严重违约的情况下，法院会确认合同解除，从而肯定约定解除权的效力。在C与D公司一案中，双方合同约定承租人拖欠租金超过30日，出租人享有解约权。承租人C自2019年1月就拖欠租金，出租人D公司致电催告。此后，C继续拖欠。D公司多次催告无果，最后D公司于2019年9月19日发函解约。法院认为，因为C经过反复催要仍未足额支付租金，已经构成违约，确认合同解除。

（二）租赁用途

房屋租赁合同会写明租赁房屋用于承租人何种用途，并专门配有条款约定："假如承租人未经出租人同意，擅自改变房屋的用途，出租人有权解除合同"。这是因为不同的用途对房屋的损耗不尽相同，特别是某些用途甚至会严重损坏房屋。

在实务中，合同写的是用于开设烟酒铺，但实际上开的是零食店，这种用途改变不足以导致合同解除，就算合同有明文规定禁止承租人有任何改变用途的行为存在，否则出租人有权解约，但是法院仍会严守审查权的标准，判令合同继续履行。

但是当承租人对约定的用途进行较大规模的突破，此时法院就可能认定合同解除。在E与F一案中，2017年11月1日，F将房屋租给E用于经营电玩城。随后，F发现E其实将租赁房屋用于茶餐厅的经营。依据合同条款（不得擅自改变合同规定的租赁用途），F在2017年10月21日发函通知E，行使合同解除权。最终法院也认可F解约行为的效力，判令合同解除。

（三）结构安全

大部分房屋租赁合同都会明文约定："承租人不得擅自改变房屋的主体结构，否则出租人享有解约权"。这一条款的目的在于确保租赁房屋的结构安全。

在G公司与某幼儿园一案中，在2010年10月19日，幼儿园承租G公司的房屋用于教学。在后期承租中，幼儿园未取得政府审批手续就私自在屋顶搭建大面积玻璃钢结构阳光房，作为教室使用。G公司多次要求幼儿园拆除，但是幼儿园拒不拆除。最后G公司以幼儿园拆改变动房屋结构违反合同约定为由，在2018年11月19日发函解约。

本案的一审法院认为，未取得相关部门审批的情况下搭建违章建筑，违反了案涉合同不得拆改变动房屋结构的约定，违规改建的阳光房对幼儿的人身安全存在较大风险隐患，所以认为G公司有权解除合同。幼儿园不服，提起上诉，并拆除了阳光房。二审法院的观点与一审截然不同。

二审法院认为，阳光房已经被拆除，安全隐患消失，导致双方无法继续履行合同的障碍已经消除，所以合同不应被解除，判令撤销一审判决，改判合同继续履行，并判幼儿园承担相应违约金。

（四）平衡利益

每份合同都涉及双方利益，有的合同甚至会牵涉多方利益。合同解除与否，法院都会重点考量利益平衡的问题。例如前面提到的A诉B酒店管理公司一案，显著轻微是法院判令合同继续履行的理由之一，另外一个理由就是平衡利益。

法院认为，案涉房屋租期长达12年，租赁面积共计2486平方米，酒店仍处在营业状态。除A外，酒店还有另外两位出租人，解除A的合同很有可能会影响其他两份合同的正常履行，所以从平衡利益的角度出发，合同解除的后果及成本远高于迟延履行所造成的违约损失，合同不宜解除。

在上文论及的幼儿园案中，除了安全隐患消除外，二审法院改判的另一个理由也是平衡利益。在二审中，幼儿园提交了《家长呼吁书》，欲证明解除合同会影响公共利益，强调园中幼儿会无学可上。二审法院也正是考虑到解除的不利影响，才撤销了一审确认合同解除的判决。二审判决如此写道："且幼儿园仍在实际经营中，解除合同对于在园幼儿的学习会造成不利影响，故对于置业公司要求解除合同的主张本院不予支持。"

三、司法审查的价值总结

司法审查的实质是对约定解除权的限制。对此，最高人民法院主编的《民法典合同编理解与适用（一）》有非常精辟的论断：如果审判实践中任由当事人约定解除事由发生即承认效力，显然是对"当事人意思自治"的放任自流，也与"促进交易"这一合同立法的核心价值相悖。而且，如果当事人约定的解除权事由概不作深入审查，极易变相鼓励解除权人滥用合同解除权。因此，应当立足公平正义的解除立场以及对当事人利益平衡的考量。

上述诸多案例也能印证法院有关司法审查的立场。法院遵循《九民纪要》第47条的指引，审查合同目的实现、违约程度及主观恶意、利益平衡等重点方面。

当承租人及时补齐租金，拖欠时间不长，并非主观恶意拖欠的情况下，法院会认定违约行为显著轻微，出租人收到租金已经实现合同目的，判令合同继续履行。当承租人持续拖欠租金或者丧失支付能力，出租人无法收回租金，这时法院可以认定合同目的无法实现，确认合同解除。

在有关租赁用途和结构安全问题时，法院会鞭辟入里，直击制定这些禁止条款的目的所在。限制租赁用途，目的就在于防止不当使用造成房屋状态受损，影响房屋价值。合同约定开设电玩城，经营电玩城不会影响房屋收回时的良好状态。但是承租人擅自改成经营茶餐厅，后厨的油烟会给房屋墙体造成一定程度的不利影响，还加剧了火灾的风险，这违反了该禁止条款背后的合同目的，所以判令合同解除。不得改变主体结构的目的是安全，法院审查的重点是承租人的改建是否会危及房屋安全。在幼儿园案中，一审法院就是因为幼儿园私自建造的违章建筑阳光房存在安全隐患，判令合同解除。一审结束到二审开庭前的这段时间，幼儿园拆除了违章建筑，消除了安全隐患，二审法院就以阻碍双方履行合同的障碍不存在为由，改判合同继续履行。

最后，法院会充分评估合同解除的后果，并考量各方利益，尽量维护交易的安全与稳定。如果解除一份合同的后果相当严重，会损害多方利益，除非违约方根本违约的程度让合同到了非解除不可的地步，不然法院会更多地会恪守"促进交易"的原则，不支持守约方确认合同解除的诉请，但支持守约方有关违约金的诉请。

四、结合司法审查，对租赁主体的建议

（一）针对出租人的建议

一是积极催告。出租人在发现承租人有违反合同约定导致合同解除的行为时，要及时向承租人发函责令其限期改正。如果不经催告，直接发函解约，合同解除的效力很有可能不被法院肯定。

二是固定证据。承租人的违约行为，如果是其曾存在改变租赁用途或者非法改建，出租人在发现后要立即对现场情况进行拍照、摄影，必要时请公证机构进行证据保全，以避免承租人有意消灭对其不利的相关证据。

三是规范解约函书写。解约函不能留有歧义或者漏洞。解约函要明确指出承租人存在哪些违约行为，这些违约行为分别违反合同的哪些条款，最后依据合同的哪些条款出租人提出解除合同，合同解除日期是哪一天，在合同解除之日后请求承租人立即腾退交还房屋，并承担相应的违约责任。同时，发解约函的邮政快递单据，都要保留好，作为证明发函事实的证据。

（二）针对承租人的建议

一是及时回函异议。在收到出租人的解约函后，承租人最好不要置之不理，建议向出租人回函，在回函中对合同解除的效力表示出明确的异议。

二是采取积极的补救措施。违约行为轻微，或者导致合同解除的情形不再存在，法院都有可能判令合同继续履行。所以，当承租人因拖欠租金而收到解约函时，建议承租人尽快将租金补齐。如果是因为改变租赁用途或者非法改建，建议承租人即刻整改，消除可能导致合同解除的违约状态。

三是不要轻易腾退房屋。法院会秉持"促进交易"的原则，在合同履行的基础没有完全丧失前，不会轻易判令合同解除。假如在诉讼阶段，承租人已经搬离了房屋，此时法院大概率会尊重既定事实状态，判令合同在事实上已经解除。判令合同继续履行要让承租人重新搬回房屋，存在较大的执行障碍，所以法院不太可能判令合同继续履行。

作者：燕飞 张弛 律师 转自| 法德东恒律师