宋都服务迟到的年报

观点网 7月3日晚间，宋都服务终于赶制出其迟到已久的2023年年度报告。

在此前，宋都服务因向地产关联方杭州幸福健控股提供1.3亿元担保而陷入困局，停牌已有三个多月。

年报的出炉也伴随着公司股份恢复买卖。7月4日，在等待已久的复牌日上，宋都服务(09608)以每股股价0.167港元收盘，与此前最后交易日0.246港元/股相比，大跌32.11%。

投资市场以真实反应为这份迟来的年报予以评价。翻看这份年报，宋都服务过去一年的困顿与挣扎悉数展露。

止步不前

从基本面看，2023财年宋都服务止步不前，且营收利润皆下跌。

报告显示，期内，宋都服务实现收入2.62亿元，较2022财年2.69亿元下降2.3%。年内利润为1200万元，较2022财年利润3380万元削减了64.5%。

在现金流方面，2023财年宋都服务的现金及现金等价物达到1.54亿元，同比2022财年上升41.1%，主要由于确认为受限制银行结余的1.35亿元银行存款质押被解除。

其业务营收主要由四个部分构成，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及其他业务收入。

其中，物业管理服务是宋都服务的主要收入来源，也是宋都服务接下来欲进一步拓展的业务板块。截至2023年末，宋都服务共向58项物业（包括40项住宅物业及18项非住宅物业）提供物业管理服务，在管总建筑面积为960万平方米，这一数据与2022年基本持平。

基本盘看似稳住了，但也只是在原地踏步。2023年，物业管理服务收入为1.87亿元，相较2022年同比减少0.6%，占总收入比重的71.3%。

宋都服务解释称，这一收入的轻微减少主要由于集团在管项目的数目减少。

分业态看，住宅物业服务收入1.46亿元，较2022年1.50亿元有所减少；非住宅物业服务收入0.41亿元，较2022年0.38亿元有所增加。

从关联方交易看，2023财年，由宋都股份集团独立开发及合作开发的物业服务收入1.51亿元，占物管服务总收入的比例高达80.6%。而由独立第三方房地产开发商开发的物业服务收入仅0.36亿元，2022财年这一数值为0.44亿元，占物管服务总收入比例由23.5%降至19.4%。

由此看来，宋都服务的物管服务收入来自于第三方业务的比重远低于其母公司宋都股份集团所带来的收入比重，且相比2022年的数据，二者间的占比差距进一步拉大。

在众多物企日益寻求非关联单位支持、走出自身独立行情的背景下，宋都服务的独立能力依旧难以置评，且从营收占比第二大的非业主增值服务收入分布中也能看出这一缺陷。

宋都服务在年报中称，集团依托与宋都股份集团的长期业务合作，获得非业主增值服务项目。截至2023年末，非业主增值服务收入为3630万元，同比减少8.1%，占总收入的13.8%，主要深受房地产市场的持续负面影响，导致报告期内咨询服务及交付前服务的收入减少。

另外，2023财年，宋都服务的社区增值服务收入为1860万元，同比大幅下降29.8%，占集团2023财年总收入的7.1%。宋都服务对此解释，主因是业主需求下降导致物业维修及养护的收入下降。

值得一提的是，宋都服务还通过其营运的附属公司杭州宋都嘉和酒店管理有限公司运营长租公寓业务及酒店业务，并将这份部分营收归入其他业务收入。2023财年，这部分收入为2050万元，相较于2022财年同比大幅增长43.4%。占集团总收入7.8%。

宋都服务表示，其他业务收入的增长，主要归因于疫后时代旅游业爆发式增长导致酒店业务收入增加。从宋都服务的整体发展规划而言，这一业务收入的增加也莫过于杯水车薪。

谋求出路

宋都服务各项业绩发展滞缓，一方面缘于其难逃房地产行业的重压，另一方面则与其背靠的母公司以及自身发展规划有关。

2023年6月14日，宋都服务母公司宋都基业投资股份有限公司（宋都股份集团）以股票收盘价连续20个交易日低于1元触及终止上市条件，直至目前仍深陷股票索赔案。由此看来，母公司已然无法为宋都服务提供有力的支撑，实现规模增长也愈加艰难。

报告期内，宋都服务的贸易及其他应收款项达2.30亿元，较2022财年增长11.1%，主要是由于业务增长及第三方和关联方延迟结付，其中与宋都股份集团相关的就占据大头。

宋都服务对此表示，考虑到与宋都股份集团的长期合作关系以及凭借该关系在获取多个项目时宋都服务已获益良多，目前暂无计划就该等应收帐款采取法律行动，但亦会积极与关联方协商处理应收款项。如宋都服务今年3月发布的公告显示，双方签订了收购物业及债务抵偿框架协议。

难以割舍的“情谊”让宋都服务意识到自身发展的局限所在，携着“蚊型物企”的定位，宋都服务逐渐谋求新的出路。

作为长三角地区的老牌物企，深耕地方是宋都服务的一个选择。截至目前，宋都服务在全国19个城市内设有20间附属公司及25间分公司，当中大多数位于浙江省。宋都服务表示，2024年将继续夯实其基础物业管理服务，并在与当地街道及辖区合作的基础上将立足长三角地区，积极寻找合作标的。

年报显示，在上市所得款项中，宋都服务预计约48%用于收购、投资或与一间或多间财务状况稳健的物业管理公司组成策略联盟，要求公司业务重点是为长江三角洲地区（尤其是杭州及其他本集团根据市场需要认为属合适的城市）的住宅或非住宅物业提供物业管理服务。

另外，宋都服务还提出，将著力重构服务的核心盈利模式，通过寻找新的市场机遇，实现收入基础多元化。这一点在其年内的投资行动中也已有体现。

观点新媒体过往报道，今年以来，宋都服务先是花1.5亿元入局黄金精炼代工项目，后又斥资1.56亿港元收购澳大利亚金矿公司BlackCat的30.2%股份，似有深耕黄金相关业务之意。

此外，由于增加对特定住宅物业项目的投资以提升服务质量和升级智慧社区，2023财年的毛利率17.1%较2022年同比降低4.5个百分点。面对这一情况，宋都服务依旧选择以质换量，在业务质量上下苦功夫。

配合宏观政策，宋都服务将探索智慧社区建设和把智能系统应用于管理项目。在上市所得款项中，宋都服务预计将约12%用于投资及扩大与未来社区试点项目相关的服务，主要涉及提供物业管理服务及各类社区增值服务。

年报透露，目前所有该部分款项已用于投资若干未来社区的数字化升级。