套均三千万新盘日销百亿

　　验资千万，买入门槛要两千万，备受关注的深圳中海深湾玖序项目日前开启选房。据了解，项目6月28日早上10点开始线下选房，截至12点左右，选房结束，项目官方公示的海报显示劲销100.2亿元。

　　值得一提的是，位于上海的千万豪宅中海领邸玖序也正式开盘。该项目共推出232套住宅，当天完成清盘，开盘销售额约66.38亿；而接下来，位于北京的中海京华玖序也将入市，该盘共推出325套住宅，据了解项目已吸引366人摇号，该项目均价17.5万/平方米。

　　距离2024年上半年收官还有2天，中海集中在一线城市发力也引发了市场的一系列思考。项目以怎样的优势吸引深圳强大购买力的介入？6月28日恰逢深圳楼市新政满一个月的节点，中海深湾玖序的热销又能否说明楼市拐点的到来？

　　拿地：创造多个土拍纪录　　

　　从拿地到如今入市，深圳中海深湾玖序一直处于市场关注的聚光灯下。

　　去年6月30日，位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宅地在经过超100轮的举牌之后，最终由中海以125.32亿元+企业全年期自持的租赁住房5.85万㎡拿下这宗地块。

　　彼时深超总的这块宅地在当次土拍中创造了深圳多个纪录。

　　一是限售均价最高纪录：限售均价13.33万元/平方米（均不含室内装修），这也是截至拍卖日深圳土拍宅地限价最高的地块；二是起拍价和成交价最高宅地：108亿起拍，成交价125.32亿元，刷新深圳公共资源交易中心可查询到的历史宅地起拍和成交纪录（前海宅地2020年约116亿元成交价）；三是百轮竞拍，竞拍胶着，成为深圳去年上半年土拍竞拍轮数最多的宅地。

　　而深超总宅地引起市场重点关注的原因主要来自三个方面：

　　一方面，南山深超总宅地位于深圳的核心位置上，片区所处的深圳中轴的位置拥有美好的城市前景和高规格的产业规划；另一方面，片区更是鲜有宅地问世，目前附近已有红树西岸、中信红树湾等知名豪宅小区，上述小区曾有房源市场成交价突破20万元/㎡；另外，该宅地出让解除70/90政策限制，有极大的可能建设大面积的豪宅产品，坊间认为其建成后可能会成为深圳豪宅产品的新标杆。　　

　　开盘：过半冻资客户弃选　　

　　拿地一年后，中海深湾玖序问世。据了解，项目推出293套房源，其中3套顶复、74套196㎡的3房、144套252㎡的4房、72套328㎡的4房，整体含装修均价约14.3万/㎡，套均备案总价3462万元，最便宜的一套备案总价也要1976万元。

　　值得一提的是，根据此前官方公示的入围名单，项目共计516组冻资入围的客户，选293套住宅，入围比例1：1.76，光是冻资金额便达到了25.8亿。另外在参观验资门槛高达1000万的情况下，中海深湾玖序仍创下了累计到访量2000+的夸张数据。

　　在高热度高人气的加持下，市场普遍预计项目大概率会创造“日光”的成绩，引领深圳豪宅市场的新一轮热度。只是随着选房结束，中海深湾玖序的开盘成绩并没如市场期待般的售罄，从网友传出的现场销控表看，临近选房结束的时间段，还有35套房子没卖掉，相当于去化九成左右，这也意味着大约有过半已冻资的客户弃选。

　　但不可否认的是，该项目仍是深圳近十年来罕见的百亿级地块之一。而其中唯一1套价值1.097亿的549㎡顶楼复式大宅，也在开盘后不久迅速卖掉，足以见证深圳的购买力之强大。　　

　　市场：千万+价段升幅最明显　　

　　从市场方面来看，上半年豪宅市场的出色表现无疑为楼市带来了新的思考。尤其是，在楼市整体缓慢复苏的背景下，政策效应逐步显现，豪宅板块吸引力上涨，率先引燃市场。

　　以深圳为例，6月28日恰逢深圳楼市新政满一个月的节点，据深圳中原研究中心统计，深圳5·28楼市新政前后一个月，中原一手成交同比增长27.5%，二手同比增长70%。全市一手住宅网签2800套，环比增长37.8%。二手住宅过户4702套，环比上升19.4%。

　　而从成交总价段的分布来看，截至目前，总价350万-500万价段成交占比21.7%，位居首位，但较上月有所下滑。150万-250万、250万-350万、500万-600万，以及1000万-2000万价段的成交占比均有不同程度上升，其中1000万-2000万价段升幅最为明显，上升3.2%。5·28政策后，深圳下调首付比和贷款利率，进一步激发刚需及改善型客户加速上车。

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳

　　观察

　　“并不能全面反映整个楼市活跃度”

　　豪宅市场的独立热销行情，为仍在修复中的全国房地产市场注入了一支强心针。但在业内看来，豪宅的销售情况并不能全面反映整个楼市的活跃度，豪宅市场的独立行情主要与近年来楼市需求结构的变化、置换改善需求的增加以及高净值人群寻求资金避险的豪宅需求增多有关。

　　这也意味着，房地产行情能否彻底回暖仍充满不确定性。美联物业深圳董事总经理江贤亮表示，深圳近期有多个楼盘陆续进入销售期，部分项目销售情况有所好转。但他同时提到，今年以来的政策虽然能带动成交量上升，但市场并未全面复苏。因此政策的效果是否持久、能否带领市场回归良性循环？仍然有待观察。