上交所落地多单持有型不动产ABS 为权益融资开路架桥

7月2日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信住租项目”）成功设立，发行规模11.7亿元，产品期限为66年。这是“产权属性”领域的首单落地。此前，华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“中交路建项目”）已在特许经营权领域完成“首秀”。

持有型ABS产品的落地，通过创新的“六大机制”设计，进一步突出资产信用，在为企业提供丰富金融工具的同时，为投资机构的资产配置提供了新的选择。从发行结果来看，建信住租项目吸引了包括理财、券商自营、保险在内的多元化投资人的积极参与。

突出资产信用 为企业融资打通“真权益”

什么是“持有型不动产ABS”产品？从近期在上交所落地的多单产品来看，这类产品定位于权益型ABS，是在资产支持证券产品大类框架下推出的创新产品，在项目设计时一般不再设置优先劣后的分层安排，也不再依托主体信用来为产品增信，而是通过机制创新来压实资产信用，力求真正实现ABS产品从主体信用向资产信用的转型。

“对比此次完成发行的建信住租项目和前期落地的中交路建项目来看，两单项目既有共性，也有差异，为不同类型的企业通过持有型不动产ABS这一产品融资提供不同的范例。”一位资产证券化市场资深投行人士表示。

中交路建项目底层资产广东清西大桥及接线工程项目为纯使用者付费项目，现金流全部来源于特许经营收入，车流量成熟稳定。发行人为央企中交集团旗下子公司——中交路桥建设有限公司。据企业相关负责人表示：“中交路建项目在企业经营层面释放了有息负债，既降低了杠杆率，也减少了企业经营风险，是存量资产真实盘活典型范例，后续，集团层面还会继续推广和复制，依托此类产品搭建资产盘活新平台，形成存量资产和新增投资的良性循环。”

建信住租项目发行人为中国建设银行旗下专注于长租资产投资的不动产投资基金——建信住房租赁基金。该项目底层资产是位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目。“首批入池的三个资产运营稳定，收入来源分散，现金流稳健。我们希望通过优质项目的推出，为投资者提供介入长租公寓赛道的机会。”建信住租相关负责人告诉记者，“本单ABS产品主要着眼于其权益特性，打通了基金资产盘活、存量流转的新途径。”

据了解，建信住租项目自初设以来即受到投资人的广泛关注，保险、理财、券商自营等机构均踊跃参与，簿记当天实现超额募集。

建信住租相关负责人表示，该单旨在作为平层权益型产品的示范，持续吸引更多投资人参与到优质底层资产的投资中来。

另据了解，建信住租将通过认购ABS产品51%的份额，与投资人共同推动住房金融服务新体系的建设。未来，建信住租将坚持以金融工具创新助力租购并举的大方针，深入挖掘更多优质资产，通过产品扩募持续推动长租公寓市场健康发展。

创新产品机制 促进投融两端“双循环”

相比于传统ABS关注优先劣后的分层安排或引入主体信用来为产品增信的产品设计，持有型不动产ABS创新性地在信息披露机制、激励约束机制、二级市场活跃机制、流动性支持机制、持续扩募机制、运营治理机制等“六大机制”方面做出更为市场化的机制设计，促进投融双方互信。

在信息披露机制方面，持有型不动产ABS更加注重信息披露的及时性和有效性。“计划管理人通过按季披露资产管理报告、净值公告等定期报告，强化对项目经营情况的披露，让投资人更高频地了解项目的运营情况。”建信住租项目计划管理人中金公司相关负责人表示。

在产品治理和激励机制方面，持有型不动产ABS设置了完善的考核机制及激励约束机制。中交路建项目管理人华泰资管相关负责人告诉记者：“产品治理方面参考公司制治理理念，日常运营由运管机构负责，重大事项交由‘管理委员会’及‘持有人会议’决策，能让投资机构真正参与到基础设施资产的运营决策中，同时，我们希望通过运营激励机制充分激活运管机构管理能力，实现资产增值。”

记者也了解到，上述两单已经发行的项目在激励约束方面均给出了具体的绩效目标和不同回报，尤其是对应的激励将直接给予管理运营团队。

在流动性支持和交易机制方面，持有型不动产ABS允许设置一定比例的流动性支持机制，满足部分投资者退出需求，并持续引入二级市场活跃机制，提高产品二级流动性。建信住租负责人告诉记者：“我们希望通过交易机制的设计能够有效提高产品的流动性，因此建信住租每半年会为各投资机构提供开放退出流动性支持,并通过净值交易的方式为投资人提供二级市场交易价格的‘锚’，在激活流动性同时，稳定二级市场非理性波动。”

在扩募安排方面，持有型不动产ABS预留了扩募空间，可以不断纳入后备优质资产，促进产品的可持续发展。据了解，截至目前，建信住租在全国范围内已储备相关项目20余个，为产品的持续稳健运行发展提供了充足保障。中交集团也梳理和储备了一批项目，会持续依托此类产品进行盘活。

引导理念重塑 为投资机构创造“好收益”

持有型不动产ABS从创设到落地过程中，投资机构对权益型ABS产品的看法逐步加深，共识也逐步凝聚，目前已初步形成了特有的产品投资逻辑，市场也更多地聚焦在产品治理机制、底层资产情况、运营管理等产品要素上。

在持有型不动产ABS产品推出前，投资机构参与不动产权益投资交易主要依靠公募REITs，而持有型不动产ABS产品为各投资机构提供了一个新的选择。

“目前债券收益率持续走低，优质不动产资产的投资性价比进一步凸显。”一位参与产品投资的保险机构负责人告诉记者，“成熟的持有型不动产ABS产品通过合理引入外部杠杆，成熟的运营机制、流动性机制的设计，同样可以保障现金收益的稳定以及退出的确定性。”

更有吸引力的是，持有型不动产ABS附加了底层项目收益，具备资产权益属性，在保障稳健收益的基础上存有超额收益的可能。

“很多投资机构对投资资产的价格波动高度敏感，理财资金更是如此，而以ABS作为产品载体，依托计划管理人及市场第三方给出的产品估值进行交易，也给理财资金长期配置提供了渠道。”一位理财子公司投资负责人表示。