北京买房：理清思路，购房建议1228

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是外地户口，女儿20岁，大二，现就读北京朝阳一所211，一直是朝阳户口，我俩无房无车，现住朝阳区南沙滩公租房一居。女儿对于无房这事儿有执念，自卑。我一直无力购房，也从未考虑过。

我工薪族，私企职员，现税前八千，十多年来一直是我独自勤俭养家，供娃在海淀上学、上课外班，娃上大学前我们一直在海淀一间职工宿舍租房住，搬家前每月租金2000元。近期我看房价下跌，有说200万能购上车盘，现我有存款50多万，开始动心。女儿下个学期开始实习，应该也会挣点儿钱，接下来是否读研，还没决定。买房的话，想要小两居，或是能一居改两居，因现住一居作息不同，互有影响。

请问您：

1、以女儿名义应该能申请共有产权房，但好像位置都很偏远，我上班，女儿上学，太偏远的话，没车日常通勤会很辛苦，现她几乎每天回家住，大学宿舍5人她说真睡不着觉。您建议共产房还是二手房？

2、若买离城区近些的二手房，无学区需求，纯自住刚需，您推荐哪个片区？女儿京户应该购房资格不受限制。

3、就我现在条件，能买到小两居吗，是否只能买老破小且顶层等条件非常差的？

A：

1、尽量先不选能改的一居。因为对于普宅来说，如果能做成两居的话我们开发商就自己设计了，还能多卖钱。后改的效果一般不太好，出手的时候也未必能收回改造成本。或者说无论改的好不好，接盘人多数都会拿改造当借口砍价。

2、共产房的优势就是能用较低的价格住新房，保障房的性质决定了自住为主，所以如果确定是长期自住，以后轻易不置换了就买这种。

劣势是没什么投资性，政策几乎堵死了所有获利通道，流动性也不占优，所以如果有投资或过几年置换的想法，那这种房不如二手商品房。

3、50万存款，按现有政策不太好买200万的。因为一般都要留出几万的税费和装修装饰的钱，怎么也得大几万。按30%的首付，能买到150的就挺不容易了，因为小房不太好做高评估。

如果买的话，这预算先看通州或顺义后沙峪，都算相对近的。通州的尽量看西部地铁沿线离市区近的，性价比几乎等同于市区。后沙峪到无所谓，性价比都不算低。

4、离市区近的小两居够呛，按6/70平的话不能超过3万一平，老破小都悬。要不就看看房山地铁沿线的，过了良乡往西的阎村星城等板块，这能买到小两居，房龄不算老的商品房。

这里的优势就是相对价格低，投资角度的话肯定是不占优，但也谈不上吃亏，出手时别选择波动期间就行。

仅供参考。

二

Q:

请教下：

1、我们目前在丰台，家里4口人，1个娃1个老人，购房会考虑楼层和三居，以及朝向，现在丰台对口是三小，25年上小学，在考虑换西城，在如上图三个片区选择，信息我查的还不全，已实地看过一些房子。

2、现在有个纠结点：是在丰台，从三小换到一小，一小可能会上二中或者十二中，是不是也还行，就算现在换到西城，从如上的片区看，是不是在丰台的二中十二中也和西城15中之类的也都差不多，因为感觉只能上西城中等左右。

3、如果买西城奋斗银河这种我们能够到的高级点的，可能预算差一些，咬咬牙使劲也能买，这样贷款就会变更多。

4、如果就在西城的话，求问比较推荐哪些。写的逻辑有点混乱，盼章哥回复。

A：

1、以成绩来说，丰台二中等同于东西海的中等校，属于不错的，跟15中至少差不多，高中有可能更强点儿。十二中属于顶级校，是仅次于金刚的，没必要跟15中比，没什么可比性。如果没有十二中的加持，北大地的学区溢价也不会等同于东西海平均值。

北大地的优势是相对稳妥，如果现有政策不变，那就谈不上掉坑儿了，丰二算不吃亏，十二中算中大奖。而西城除非是九年制或100%直升，否则都得看运气，都有小升初掉坑儿的可能。小学也不敢完全保证，得看到时候的学位情况和政策。

2、买哪儿的只能家长定，外人不好建议。西城的优势是资源均衡选择更多，不像在丰台，到中考时没几所好高中可选。

或者说看孩子天分吧，天牛娃在哪儿都行，普娃的话更适合在西城，资源多。牛娃的话看预算，预算高的去西城更好，选择多。不太高的就在丰台，能考上丰二高中就不吃亏。

3、西城那当然首选陶白了，直升校多，也有九年制，如果能对口的话小升初就省心了。另外算算溢价，这仨学区应该差不多，选其中溢价更低的也就性价比更高。用总价除以预估租金，同等小区中低的代表溢价低。

仅供参考。

三

Q:

我目前因为工作调动把回龙观紫金新干线的房子卖了，准备买通州二手房或者管庄远洋一方或者四惠国际一线的房子。远洋一方的房子户型好，离地铁稍远，四惠国际一线的房子离地铁近，但是小区属于地铁盖上的房子，开车出入小区不方便。而且我属于买了出租，请教您一下我如何选择，买哪里的二手房租售比好点或者更保值一点。

我就想买到东边，您有别的合适的小区给我推荐吗！我的预算600左右，如果有特别合适的预算可以提高到700万。还有一个就是回龙观东亚上北民水民电的商住两用房能出手买吗，租售比挺好的。

A：

1、这怎么说呢，还是先明确自己更重视什么吧，也就是到底想要什么，或者说是哪种收益？因为在预算不是太高的情况下，租金和保值是相悖的，是投资和消费的关系，二者只能选其一或相对取舍，无法都兼顾。

升值好的必定租售比不划算，租售比好的大多数都是升值慢造成的，房价老不涨但房租涨，可不就显的租售比合适了吗。所以这看自己的主要需求吧，最好别都想兼顾，小心被忽悠了。

2、租售比最好的肯定是商住房了，确定自己只在乎租金收益就买这种。但考虑好劣势，就是升值慢，而且想出手时不好卖，毕竟商品价格是供需关系决定的，想买的人少还不出高价，所以才显的租金高的。

另外考虑好风险。商住的租金高谁都知道，但却为什么没有大佬和基金投资呢？就是因为风险相对大呗，除变现之外还有房产税、土地出让金和水电限购等政策风险。反正就是优劣势都非常明显，想好了再买。

3、远洋一方的地段儿普通，典型的两区交界。小区还是很不错的，相对弥补了一些劣势，其中保值的以润园北润园为主，基本没落后大盘，其他的就弱点儿了。以后随着房龄变老，租金或许会更合适，整体保值中等吧，房产的价值中很大部分由地段决定。

4、壹线国际，也是租售比很合适，就是升值慢点儿，非常典型。真要买的话以后排为主吧，相对受影响小一些。这里的小户型租金收益率更高，真要注重租金就考虑这里吧。

5、总之我建议还是再考虑一下，了解了房产的一些常识再出手。现在可不是十多20年前了，房子的分化越来越明显，想好了自己的需求再出手。还是这话，租金和升值是相悖的，很难兼顾。

仅供参考。

四

Q:

我的情况是，京内二房，想卖一套西城核心区（二环内）老破小置换大一点的房子，目标改善。预算1200-1500，期望120-140平，目前主要考虑东城、朝阳。

核心的犹豫点有几个：

1）这个预算在地段比较好的区域公寓类住宅比较多，保值差（尤其朝阳国贸板块00年前后的大户型公寓）；

2）朝阳学区问题，附近国际学校之外的教育资源弱；

3）西城老破小持续价值低谷，出手难以找准时机。

关于出手西城置换朝阳/东城的操作想听听章哥的看法，也想请您评价/推荐朝阳和东城的小区，尤其对新城国际感兴趣（工作在国贸附近），不知道您怎么看。

A：

1、我的看法，既然是改善，那凭个人喜好选择更合适，毕竟房子是用来住的，其他的都是附属品。

2、东城和朝阳，从投资角度的区别就是学区溢价，东城这预算的在15-20%左右，在东城不算高。但朝阳的大多数是没有学区溢价的，性价比相对更高，风险也小。其他的没什么区别，基础价值的走势都一样，看个人喜好了。

3、学区弱不算劣势，就跟普通人没有清北985文凭似的，无所谓，反正没几个有的。北京85%以上的小区都不算学区房，但也没有溢价，各有优劣吧。

4、新城国际挺好的，中港合资的创新产品，居住的性价比相对高。其他的也谈不上保值差，而是升值慢，所以才显的性价比高的。

前些日子新城不是有所谓的新盘上市吗，连开发商囤房的都没赚什么钱。所以自住为主吧，或者说注重自住就很合适，注重投资的话租金很合适，升值方面最好成绩有可能不再落后大盘。

仅供参考。

五

Q:

所有年轻人不参与的游戏都玩不下去的，房子就是这样，年轻人买不起也就不买了，那之前炒作起来的房价就必定跟茅台、邮票、兰花、藏獒和普洱茶似的崩盘，暴跌回应有的合理价值区间！

因为年轻人才是社会消费的主导力量，也是经济的未来，只有吸引年轻人参与的市场才能有前途。我知道您肯定不同意我的观点，但没关系，这就是我们年轻人的态度，反正我们有的是时间。

A：

1、我部分同意你的观点。或者说我同意有一部分市场是必须有年轻人参与的，否则就注定崩盘。比如动漫游戏、婚恋交友、潮鞋美妆等等，这些市场本来就是年轻人的主场。

但茅台这玩意儿从来不是针对年轻人的，太贵了，年轻人能消费的起的不多。

2、民国时期普通白酒才1毛多钱一斤，汾酒之类的5毛，茅台酒则要一块多两块。伟人当时当北大图书管理员月薪8块，喝得起茅台吗？对了，茅台崩盘了？这我还真不知道。

邮票跟年轻人是否参与无关，就是热度过了，投资者觉的赚不到钱也就不玩儿了。这种类似的多了去了，没必要非得跟岁数扯上关系。兰花藏獒和普洱茶也都一样，无所谓岁数。

对了，前些日子我还看到个新闻呢。说是有个00后的“金融茶”庄家，洗劫了一堆老泡儿的N多亿资金，这算不算年轻人参与啊？

3、这么说吧，可以上网搜搜全世界主要国家的首次买房年龄，会发现中国几乎是年纪最低的，不到30岁，而其他国家基本都在35以上，甚至40多岁。

但这不是说欧美等国的年轻人不参与，而是参与不起，买不起了，但他们的楼市都因此崩盘了吗？这么说吧，搜一下历史就知道，各国其实都曾经有过年轻人作为买房主力的年代，

比如美国的5/60年代，德国日本的6/70年代，英法的7/80年代等等，首次置业的平均年龄都不到30岁。

但之后为什么年龄逐渐增大？因为房价涨了呗，也未必是年轻人买不起了，而是他们的父母都买不起了，所以只好往后拖。但只要是能买得起的，那就早晚都得买，买不起的一辈子也就只能租房，跟是否年轻无关。

4、中国也是这种情况，之前也不是年轻人参与，更多的是年轻人的父母替他们参与。但现在确实是房价很贵，参与不起那就甭强求了，以后走着瞧。这就是我的态度，我更不着急，反正我家孩子肯定有房，还不止一套。

仅供参考。

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