年中解读|2024上半年，苏州房地产市场有哪些重要变化？

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距离2024年上半年结束，还有最后2天。

这半年的时间，房地产市场再一次经历了前所未有的变化。

政策救市力度史无前例的加大，但房地产市场分化仍在加剧。

面对这样一个现状，我们该如何回望上半年的苏州楼市呢？

今天分析师就从多重角度出发，带大家一起回顾一下苏州楼市上半年的几个重要变化。

信贷政策史诗级松绑，买房门槛历史新低

上半年，苏州房贷利率由全江苏最高调整至历史新低，购房者买房成本大幅降低，买房门槛也进入历史新低。

从时间轴来看一下本轮信贷政策调整路径。

2月20日， 5年期LPR利率下调25BP，降至3.95% 。至此，苏州首套房贷利率降至3.75%，二套房贷利率降至4.25%。

从时间节点来看，这一次降息是符合预期的，但力度来看，本次降息是利率执行LPR以来之最。

5月17日，央行连发三则通告， 下调首付比例至首套15%、二套25%；取消首套、二套房贷利率政策下限；公积金贷款利率下调25BP 。

这三则消息，被视为是新一轮“史诗级”救市开启的标志。央行通告之后，苏州也迅速落实这一系列新政。

5月23日，苏州市住房和城乡建设局发布住房信贷政策调整通知，即日起， 苏州市取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限 。

截止到目前，苏州首套房贷利率最低已有银行可以做到3.1%，二套房贷利率为3.75%。

6月2日，苏州落地16条新政， 调整了首套房认定标准 。根据新政，苏州首套认定开始按区划分；另外所在区内唯一住房挂牌后，再买住房同样即可按首套认定；二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房。

“苏16条”还明确， 苏州公积金贷款政策进一步优化 ，个人和家庭公积金贷款最高限额分别提高至120万和150万；二孩及以上家庭额度上浮30%；全日制普通高校本科以上学历（在读）、毕业10年内的高校毕业生及留学回国人员额度上浮50%。与此同时，苏州公积金还明确，首套房也可按区认定。

在这一系列政策优化下，苏州成为全国公积金贷款额度最高的城市之一，也是执行“认房不认贷”的城市中首套房认定标准最宽松的城市之一。

至此，对于苏州购房者尤其是刚需和刚改类购房者而言，苏州购房门槛和购房按揭成本都迎来了历史新低。

值得注意的是，随着信贷政策的全方位放松，苏州楼市也有楼盘为了卖房采取了先息后本、超低首付这样的非常规操作。对于这些操作，还是要提醒购房者警惕风险。

新房供需进一步收缩，市场内卷升级

政策宽松的背后，苏州（不含县市、下同）楼市表现到底如何呢？

先看新房市场供求数据。

从时间轴来看 ， 今年上 半年苏州新房供求均已达到2021年以来的最低水平。

尤其是供应端，进入2024年以来，苏州新房供应量锐减，尤其是纯新盘入市量大幅减少，单月取证面积最高未超过40万㎡。

供应量的减少与成交量的减少是互为因果的。 供应量的减少，是成交量减少的一个主因。而成交量的减少，也降低了房企增加供应的市场积极性，从而导致供应量进一步减少。

另外， 二手房市场的分流， 也是新房供求进一步收缩的主要原因。

供求同步收缩的结果，是市场内卷压力的增强。

从上半年来看，苏州新房市场的内卷主要体现在两个方面。

第一是产品内卷的升级，以园区斜塘和新区狮山为典型，部分楼盘新房产品力已经提升到了前所未有的高度，也换来了较高的市场认可度。

第二是价格内卷的升级，过去两年，苏州价格内卷主要表现为在非核心区的刚需和改善楼盘价格折扣力度较大。而今年以来，随着核心区新房产品供应的增加，高端产品也陷入价格内卷压力。一方面，高端楼盘首开就开始主动给到一定折扣；另一方面，部分核心区高端楼盘在去化压力下折扣释放空间增大。

值得一提的是，预计进入下半年，苏州新房供求依然将保持在低位波动。且伴随着像园区奥体、双湖板块，新区狮山板块的几个不限价低密楼盘入市，苏州核心区高端楼盘内卷压力将进一步增大。

可以期待的是，狮山和双湖板块两个低密别墅产品如果能够入市，说不定能为下半年的苏州新房市场带来点状高热。

供应端调整力度加大 全面去库存时代开启

无论从宏观面还是本城市政策来看，都可以清晰的看到，今年政策发力点已经开始调整至供应端调整，以促进新的供需平衡。

所谓的供应端调整，主要体现在土地供应方面，有几个重要的变化。

1、土地供应的显性减少。

整个上半年，苏州仅成交了7宗宅地，同比去年同期减少了25宗。

土地成交的减少，主要原因就是土地供应端的减量。这也是符合宏观政策导向的。在新房去化低流速的背景下，减少土地供应是控制住房供给总量的有效办法。

2、土地结构的精准调整。

在“以人定房、以房定地、以房定钱”的大前提下，苏州今年土地供应主要集中在各区域核心板块，且以超低密宅地为主。这样也更有利于住房新增供应在结构类型、空间布局等多维度实现精准匹配。

另外，苏州新政还明确提出取消土地供应1.0的容积率限制，这也意味着未来土地供应会趋向于更低密，市场上新房产品的供应结构也会进一步向上提升。

调整土地供应的同时，上半年还有一项政策是与以往有重大变化的，那就是收购存量宅地。

虽然这项政策还未有明确的落地消息，但从5·17新政开始，相关部门就已经开启研究相关落地措施。如果该项措施落地，对于缓解库存压力，调整供求结构也将起到实际作用。

说到底，政策作用于供应端，最终还是为了去库存。

今年上半年以来，我们看到的 以旧换新、房票征收、卖旧买新的税费补贴 等一系列政策，无一不是指向新房去库存。

同时，各级地方政策也纷纷明确，将通过 回购、收购新建商品住宅等方式推动新房去库存，用于保障性住房 。 实际上，从今年上半年的成交数据来看，我们也已经看到这种去库存措施在实际显效，至于这个效果到底能有多大，范围又有多广，还需看政策的进一步发力。

2024年上半年，从市场表现来看，房地产市场确实延续低迷态势。

但从政策发力程度来看，我们也看到了“楼市不起、政策不止”的官方态度。

当然，从政策发力点来看，房地产市场结构调整方向已经非常明确。

拨云见日终有时！变化，是当下唯一的不变!

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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