楼市进入史上最宽松时期，买错房的风险更大？

2024即将进入下半场，回顾过去半年，全国楼市堪称跑步进入史上最宽松周期。

自5月17日央行发布史诗级“新政三支箭”以来，政策大调整如龙卷风席卷全国。如上海破天荒地率先跟进央行降低首付和利率，并进一步松绑限购，社保或个税缴纳年限缩短至3年；又如广州社保限购时间降至半年，接近不限购；而沈阳在同步央行房贷新政之外，还率先取消新房限价。

有统计显示，“5.17”新政后仅10天左右，全国就有超200个城市落实降首付，超250个城市取消利率下限；进入6月，高层会议又重提楼市“去库存”，着力推动已出台政策措施落地见效。

可以说，当前置业窗口期的力度确实前所未见，但需要关注的是，房子买错的风险也被放大。

楼市全面宽松，行业新转变正在显现

当下楼市全面宽松，表面看是解除市场过热时期诞生的抑制政策，放开买房限制以促进回暖，但表象下蕴藏着房地产市场根本性的转变。

早在2023年，国家就发布被称为新房改的“14号文”，明确了未来楼市“刚需归保障，改善归市场”双轨制的行业方向，并在福州、郑州、重庆等城进行试点。

而观察5·17新政，央行在“三支箭”外还宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方以合理价格收购已建成未出售商品房，国家队由此全面下场收房，6月20日，住建部视频会议又明确“收储存量房”扩围到县和县级市，预期收房规模可能进一步加大。

在宽松大背景下，国家队下场有利于帮助行业消化库存，为房价托底，也为房企资金流托底。

另一方面，这也意味着国家正在借势本轮政策调整，加快筹建保障房，加速布局房地产双规制，可以说是既兼顾当下救市，又兼顾未来房地产转向的双赢举措。

市场回暖的狂欢之下，房地产市场新棋局已逐步铺开。

应对最宽松楼市，向高能级板块“升舱”

新楼市格局下，买房逻辑也在逆转。

伴随房地产市场双轨制推进，刚需将逐步转向由保障房市场提供，刚需在楼市中的占比将大幅下降。

保障房作为国家资产不存在贬值问题，但必然会导致刚需型产品的投资属性和增值能力大大弱化，其市场价格将在房地产工作“政治性、人民性”的大背景下，被按在相对低位的水平。

因此，尽管政策风向一瞬间从“降杠杆、压房价”转向“上杠杆、推房价”，形成绝佳买房窗口期，但买错的几率远大于以往。

沈阳金廊

以前的建议是：刚需先上车，后置换改善；但应对史上最宽松楼市，新的建议是尽快向高能级板块升舱置换。比如在沈阳，最好的选择就是向以金廊为代表的高能级核心板块靠拢。

改善归市场，好房子仍有向上空间

非改善产品在新格局下被“压制”，改善却将成为更大风口。

过去中国楼市一直是面向普通人的刚需房“太贵”，刚需群体买起来很吃力，同时还吸收了大量投资属性的社会资金。相反，面向改善的好房子，尤其一些核心地段的高端豪宅却在限价等因素影响下，并没有体现出真正价值。

随着国家对“好房子”支持的加码，以及投资属性资金由刚需转投改善，核心城市、核心地段的高端改善产品将呈现更大的想象空间。

这其中一些已被市场反复验证的项目尤其值得关注。比如目前金廊比较有代表性的雅颂阁。

雅颂阁占位金廊最核心的地段，占据城市中嘉里城、万象城、嘉里企业广场、青年公园、文化路小学、七中以及医大二院、北部战区总医院这些最顶级的资源。这样的稀缺性与不可复制性，也让项目在城市能级提升过程中始终处于价值龙头的地位。

从产品端来看，未来好房子有更贵的空间，好房子的品质也将向上的天花板打开。这方面，其实雅颂阁也打好了样。

比如雅颂阁精装大量采用进口高端石材，大量应用德国高仪、西门子、瑞士芙兰卡、意大利威乃达、美国耶鲁智能锁等各个国家的顶级品牌和顶级产品，甚至公区不仅配置壮观的石材景墙，也配置了冷暖空调。这些在沈阳楼市都具有显著的标杆意义。

而项目的产品户型也很突出。目前正在加推的B2号楼约180平产品规划为金廊稀缺的大三室，其三叶草的布局在朗阔尺度基础上，充分照顾到塔尖圈层对家人共处、私密独立以及兴趣爱好的兼顾需求。

而B2号楼约120平产品则是城市中优秀新青年迈入雅颂生活圈子的完美入场券，既能享受到金廊上最顶尖资源，也能让小家享受到沈阳的顶流居住品质。

而由雅颂阁案例也可以看出，未来好房子的风口有多大，除了地段，也取决于房企本身对产品的打造和投入。

我们正在见证中国楼市最宽松的历史周期，但“史上最宽松”带来的不仅是置业机会，还有风险和挑战，而走出风险的根本就是手里持有比别人更好的房子。