北京，也开始救市了

　　上海楼市的稿子写了一半，北京救市政策放大招的推送信息就一条接着一条“哐哐”砸手机，

　　我一想，算了，还是 写北京楼市吧，毕竟首都北京的楼市政策，意义非凡！

　　01

　　6月26日，北京宣布：首付比例和利率全面下调！

　　这次公告一共涉及住房商业贷首付比例降低、二孩家庭首付比例降低、公积金贷款额度上浮、以旧换新五个维度的政策，简称626救市政策！

　　其中，首套房的首付比例不低于20%，五环以内二套房首付比例不低于35%、五环以外首套首付比例不低于30%。

　　这次降低首付比例的政策，调整了北京之前按照城六区和非城六区划分的逻辑，改为五环内和五环外，这么做就和北京430政策的限购范围一致！

　　如此一来，未来北京楼市的区域划分，会延续“五环内外”的逻辑，预判未来房子的价格逻辑也会以“五环”为界。

　　除了降低首付，这次政策也考虑了置换客户的购买需求——

　　针对 北京户籍的二孩家庭 在购买第二套房的时候给予政策支持， 按照首套房认定，首付比例降至20%。

　　北京626救市政策，除了降低首付比例，也降低了贷款利率。

　　首套房在基准房贷利率LPR的基础上直接减少45个基点。

　　这意味着相比北京之前LPR+10基点4.05%的贷款利率， 直接降低了55个基点！

　　毫不夸张的讲，这对购房者而言，是巨大的利好，毕竟贷款买房这件事，少给银行利息钱就等于“降房价”啊！

　　我看了一下6月份的市场报价利率LPR为3.95%，这次626政策降低利率之后，北京将执行3.5%的房贷利率。

　　我按北京之前的贷款利率LPR+10BP=4.05%的利率计算，200万贷款，30年等额本息情况如下：

　　利率4.05%，月供还款是 96 06元 ， 总利息 是 14 5. 8万元 。

　　如果按照北京626公布的最新贷款利率，市场基准利率LPR3.95%减少45个基点3.5%计算，那么30年等额本息的情况如下：

　　利率3.5%， 每个月月供大概减少626元。

　　我知道，很多人会指着“626元”说：切，才600多块钱啊!

　　我告诉大家，但凡这么说的人，都是自己没买房，没贷款然后胡说八道的人。

　　但凡自己贷款买房的人都知道，这一个月少600多元意味着什么！

　　因为从30年总利息角度看，利率调整前后差了22.5万，已经等于一台特斯拉能源车的价格了。

　　所以，买房贷款这件事从来都需要精算，只有精算之后才知自己30年到底付了多少钱，如果买房的朋友对此疑惑，推荐阅读文章《 》

　　北京626新政除了降低商业贷的首付比例和利率之外，还提高了公积金贷款额度40万，由之前的120万提高至160万！

　　另外，也公布了以旧换新的内容，不过这内容和广州同出一辙，就是一个方向性的定调，不如上海527“沪九条”以 旧换新政策更有针对性！

　　总体而言，北京626的救市政策没有什么创新的举动，本质上是517救市政策落地后的延伸，只不过，北京是四个一线城市中最晚落地执行的！

　　由 此之后，中国楼市的首套首付比例，全部都是20%了~

　　02

　　作为最后一个降低首付比例的一线城市，大家或许会问：北京“扛”到最后才降首付，是因为“帝都之姿”诸多不便，还是因为楼市火爆，压根就不需要呢？

　　我告诉大家，北京楼市属于“死鸭子嘴硬”碍于帝都之姿，硬抗最后的。

　　接下来，我给大家说说北京楼市行情，大家就明白了。

　　提及北京楼市行情，必然有一个问题是绕不过去的：北京二手房挂盘量超过10万套。

　　因为没有权威的统计数据，目前关于北京二手房挂盘量的数据有2个来源。

　　第一个数据是15万套——

　　是21世纪经济报的文章透露北京的二手房挂牌量已经逼近15万套。

　　第二个数据是11万套——

　　链家平台的数据显示，北京二手房的挂盘量已经达到了11.4万套。

　　不管哪里统计的数据，也不管是11万套还是15万套，北京二手房挂盘量已经超过10万套是不争的事实。

　　那么，这个挂盘量对北京楼市供需关系而言，是否有巨大压力？

　　为了回答这个问题，我们来看看北京二手房历年成交数据。

　　2016年，北京二手房成交量27万套；

　　2017年，北京二手房成交量13.6万套；

　　2018年北京二手房成交15.3万套

　　2019年北京二手房成交14.2万套

　　2020年北京二手房成交16.9万套

　　2021年北京二手房成交19.2万套

　　2022年北京二手房成交14.2万套

　　2023年北京二手房成交15.5万套

　　从过去8年看——

　　北京二手房年成交量最低是13.6万套，不好的年份如2019年和2022年的‘口罩年’，成交量在14万套左右；

　　所以，按过去8年成交量推断:

　　北京二手房的供需吸纳量每年都超过10万套。

　　再看北京2024年二手房成交量。

　　3月份成交1.42万套、4月份成交1.3万套、5月份成交1.3万套，按照这个成交趋势推算2024年北京二手成交量将不低于15万套。

　　所以，但凡拿着北京二手房挂盘量大惊小怪的人，要么是“博眼球”、要么就是“胡说八道”。

　　因为从供需关系的角度看，北京楼市当前的挂盘量压根不是问题！

　　另外，今年救市政策力度加大之后，北京楼市的挂盘量明显减少，比高峰期已经减少1万多套！

　　那么，既然最贴近市场的二手房供需关系没有问题，是不是就意味着北京“安枕无忧”，没有问题呢？

　　我告诉大家，北京楼市的问题也是房价！

　　从数据维度看，北京的二手房成交价一直下降，相比2023年历史同期二手房价格跌幅超过15%

　　所以， 很明显，北京楼市的问题不在供需关系，而在购房者的信心没有恢复，二手房在“以价换量”

　　来，大家看这张信心指数图。

　　虽然从供需关系角度看，北京楼市不存在问题，但北京楼市也受全国“大环境寒潮”的影响，市场信心一直没有恢复！

　　所以，再看626北京新政出台的契机，刚好就是北京楼市信心指数从62降至55的档口！

　　说白了，购房者对北京楼市信心不足……

　　说完二手房，再给大家说说北京新房的情况！

　　从目前的情况看，北京的新房非常不乐观。

　　现在北京二手房成交量是新房成交量的4倍、5倍。

截止到6月24号，北京新房网签2339套，二手房网签10453套

　　也就是说，在市场信心低迷的情况下，北京的购房群体“总量”没有增加，但因为二手房“价跌”的优势，二手房抢占了新房的客户资源，从而导致北京新房库存量超过警戒线。

　　截止6月26日，按照北京过去6月的销售速度计算，北京新房的库存套数是75569套，库存去化周期29.1个月~

　　朋友们，这29.1个月的库存去化周期是什么概念？

　　就是新房一套都不增加，已经供应的新房都需要2年6月才能销售完！

　　如果任由新房月均成交量在3000套左右徘徊，那么北京新房的库存量会进一步升高！

　　在这种情况下，最难受的应该是北京房企。

　　因为库存量就是房企收不回的资金，所以2024年前5个月，房企的到位资金已经“为负”

　　在这种情况下，房企只能降价，大家看下图，北京的新房也开启了降价模式！

　　文章至此，我想大家都明白了：

　　北京楼市的问题是降价， 是新房销售量下滑库存去化周期 不断攀升！

　　因为北京楼市的问题在新房库存量，所以我在网上找了一下，没有看到北京收储商品房的任何消息！

　　所以， 在北京人口总量控制的背景下，626救市政策通过降低“购买门槛”增加更多的购买力，从而消化库存，解决楼市问题！

　　
03

　　最后，说几点！

　　从购房者角度看，北京楼市最大的问题是置换困难。

　　比如——

　　在北京，你拿着1000万未必能在海淀购买到心仪的房子，在朝阳砸400万到500万就可以定居。

　　看到这样的价格分化，多数人会以为是北京各个区域房价拉差太大。

　　但事实上，是因为帝都之富，唯上海可期，这贫富差距，太大了

　　所有的居住改善的行为，说到底都不是缺房子，而是缺首付。

　　现在首付和利率标准下降，预判北京楼市7月份肯定能起一波行情！

　　最后，我坚定的看好北京的房子，因为——

　　二十年前，二锅头和茅台的价格相差三倍，现在，二锅头和茅台的价格相差300倍，好东西永远比不好的东西值钱！

　　而北京的房子，就是中国为数不多的好东西

　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！