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北京海淀 海开永丰南地块售楼处电话010-5361 0555【官方网站】
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永丰南地块，规划总建面约22.25万平，但住宅规划建面仅约9.86万平。
剩下约12.38万平，捆绑了商业，公交中心站，还得跟轨道做一体化建设。
这不就是花大价钱，买了一个猫山王榴莲，只开出了两房肉嘛。
永丰南地块捆绑如此重，是有人建议的。
政府挂地前，会提前摸底房企，海淀也不例外。
于是在摸底永丰南地块的时候，就有开发商建议把商业、公交站中心等都打包出售。
一来提高门槛，替海淀也替自己筛选掉一些实力不够雄厚的房企/对手。
二来更符合当下住宅开发转向城市运营的建设思路
住宅楼面价=总地价/住宅建面=约8w+/平。
不过有懂行的大佬算，配建商业最重要靠养，除了前期土地成本、建安成本，还有后期运营成本等，没个8-10年基本不会产生收益，所以成本很可能要在：
8.5w/平左右。
这样一来，以永丰南9.3w/平的住宅指导价算，房地缝差只有：
8000块。
这意味着，操盘这块地根本不赚钱，甚至还很可能要亏钱。
所以降价卖房，估计是悬了。
开发商内部大佬打探，得到的答案也说是：
这块地根本不赚钱，9.3万均价，不会有折扣了。
还有个小道消息，可以侧面证实这点，之前有几家开发商想和海开合作，但多维度评判后还是犹豫，最终放弃。
可见，永丰南的第二道门槛就是成本计算难度高，
需要同时具备资金实力和技术实力的开发商才能hold住。
是不是以为这就完了？
还有第三道门槛，拆迁腾退。
地铁16号线永丰南A口，就是要做轨道一体化的部分，地面上还有某单位的培训基地。
地铁接驳位置，向来是板块内的「黄金眼位」。
所以，不管是为了整体开发，还是为了方便大众，这个培训基地就必须协商腾退。
但拆迁腾退这种事儿，有钱都不一定管用，得有两把刷子。
我想没有比海开控股，海淀区国企更合适的选手了。
聊到这里，一直隐身幕后的海开控股渐渐浮出水面。
1982年，不光诞生了高规格的拉菲，还是海开成立的年份。
40多年里，他一直是海淀区城市化进程的重要参与者。
最早一批参与了中关村的建设，比如1995年中关村最高地标-四通大厦，就是海开建的。
而后又先后筹建了知春大厦、海泰大厦等中关村重点商业办公楼宇。
近几年，随着海淀发展向北。
海开又参与了中关村东升科技园二期的开发与运营。
可以说，海淀重要的产业园，几乎都有海开建设运营的身影。
不仅如此，海开还多次高标准完成海淀核心区域的一级开发、环境整治、城市更新等等模块建设。
最重要的是，他早就对住宅开发赛道深有研究。
早在2000年初，海开就操盘了天秀花园，到现在都是二手房市场的宠儿。
近几年，海开又打造了圆明天颂、栖海澐颂两个精品项目，不管是从建筑、园林还是户型、精装都可圈可点。
漫长的时间里，万丈高楼平地起，练功还得靠自己。
这每一栋高楼背后，其实都伴随着城市资源的重新整合，海开也就在每一次开发过程中，勤加修炼，终于神功大成，把自己成功练成了：
具有城市运营能力的「城市综合开发者」。
而具有这种能力的开发者，恰好是目前北京需要的。
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