解局地产，家电大佬何享健另辟蹊径

文/乐居财经 严明会

何享健家族为困顿中的地产行业，提供了一种另类的解题思路——反向从上市平台“私有化”房地产开发业务。

为了顺应行业的轻资产形势，港股上市公司美的置业（03990. HK）“去重向轻”，它在6月23日，宣布了一起重组计划。

拟将房开业务进行内部重组，由私人公司（美的建业）持有该业务，同时组建私人公司集团，并通过实物分派美的建业股份的方式将私人公司集团从美的置业中剥离。

根据该计划，美的置业给了股东们两种选择：一是接收实物分派，即每股美的置业股份可换取1股美的建业股份；二是选择现金分派，每股美的置业股份可获得5.9港元现金。

该现金分派金额，较美的置业公告前一日收盘价溢价57.33%。

建议分派完成后，私人公司集团将不再成为美的置业的附属公司，并将由美的置业控股股东和选择实物分派的股东通过持有美的建业股份而持有。

其重资产的房开业务从上市公司的子公司调整为上市公司的兄弟公司，相应地房开业务也从上市资产变为了非上市资产。

目前，美的置业由控股股东（卢德燕和何享健）持股81.13%，其他股东持股18.87%。

何享健家族是铁了心要将房地产开发业务“私有化”。据了解，在分派完成后，美的置业控股股东将全面收购房开业务的剩余股权至100%持股。

也就是说，无论中小股东是否选择分派股份，最终，何享健家族都会想方设法全资持股剥离掉的房地产开发业务。

当系列重组完成后，美的置业控股股东将持有100%的非上市房开业务产权线，和81.13%的专注经营性业务的上市公司股权。

通过此次重组，可以说，何享健家族在地产行业最为低迷的时刻，让美的置业的房开业务重新回到自身的怀抱。

六年前的2018年10月，美的置业在港上市，发行1.8亿股，发行价17港元/股，融资29.17亿港元。次年又通过增发，募资7.6亿港元。那是美的置业股价的最高峰时刻。

重组公告发出的前一个交易日（6月21日），美的置业的股价已跌至3.75港元/股，总市值仅54亿港元左右。

此时此刻对房开业务“私有化”，美的置业控股股东所付出的代价，无疑是最低的。以18.87%的持股比例计算，即便所有的中小股东选择现金分派，所付出的代价仅为16亿港元。

何享健家族成全自己，也为想要套现退出的中小股东，提供了一次选择的机会。

值得一提的是，如今的地产行情，大部分的房企积重难返，出险企业更是如此，“去重向轻”成为他们理想而又遥不可及的彼岸。何享健家族却凭借自身制造业的优势，提供了一个行业的解题样本。

背靠美的集团，何享健家族想要拿出这次“私有化”的十多亿港元资金，似乎并不难。目前，在A股上市的美的集团（000333. SZ），总市值超4500亿元。

2024年胡润中国富豪榜20强中，何享健家族以2000亿的身家排名第六位，比李嘉诚、李泽钜父子还要靠前一位。

根据公告，美的置业拟进行剥离的私人公司集团（房开业务），2023年的总资产达1971亿元，年收入699亿元。

也就是说，何享健家族仅需付出十多亿港元的代价，就成功将资产近两千亿的房地产开发业务“私有化”了。当然，这里面还有大量的负债。

2023年，美的置业总资产2015.79亿元，总负债1514.6亿元。其总借款380.69亿元。这些负债多由地产开发业务所带来。

数据显示，截至2023年12月31日，美的置业房地产开发及销售业务（不包括持有及运营的商业物业和产业园）涉及319个物业开发项目，土地储备的总建筑面积约2650万平方米。

这些物业开发项目大多为住宅物业，分布于大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区等中国五大区域。

剥离房地产开发业务，对上市平台美的置业未必不是一件好事。近几年，房地产行情急转直下，销售规模走低，房企估值进入低谷。

2019年、2020年，美的置业还是销售规模过千亿的房企，但2023年销售规模仅658.5亿元。重组剥离，可以让美的置业轻装上阵，摆脱房地产市场的影响，估值或将有望迎来释放。

对此，美的置业在重组公告中也有披露，其对这次重组给出了几点理由：

其一，尽管集团维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，但仍须承担沉重负担及债务以支持其房开业务。把房开业务从集团剥离将可减少负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现在公司部分投资的选择权，减少其与公司股份相关的房开业务投资风险。

其二，建议分派将使公司能够精简其运营并专注于主要为轻资产的保留业务。将重资产的房开业务剥离将不可避免地缩减集团整体业务的规模，但将重心转移到轻资产模式使保留集团能够利用其在房地产行业的专业知识，实现更高的利润率（与房开业务相比），并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。

其三，当前，轻资产保留业务相对较高的利润率被房开业务相对较低的利润率冲减，因此投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值。集团重组及建议分派后，公司股价将更好地反映保留业务的价值。

剥离房开业务后，美的置业保利的业务包括物业管理服务，商业物业投资与运营，房地产科技，已经扩展的代建等轻资产业务。

美的置业方面表示，此次重组为更强有力地、更可持续地夯实交付力和兑付力构建了坚实后盾，同时也以空间换时间，为美的置业专注“好房子”的全链条服务经营、创造内生性动能提供了更长久的续航动能。

截至2023年12月31日，物业管理服务方面，美的置业在中国66个城市服务385个物业项目，总合约建筑面积约9032万平方米；商业物业和产业园方面，在中国6个城市运营6个自持商业物业、4个第三方持有的商业物业及3个自有产业园。

2023年，美的置业物业开发及销售收入716.79亿元，占了总收入的97%以上；物业管理服务收入15.22亿元；商业物业投资及运营收入3.63亿元。

重组完成后，物业管理服务无疑成为了上市公司的主要资产。在此前房企纷纷拆分物业板块上市的背景下，这或许，也可以理解为美的系旗下物业管理板块的“曲线上市”。

受重组计划影响，美的置业在6月24日迎来较大涨幅，当天收盘报6.37港元/股，大涨69.87%。6月25日早间继续追涨，截至11时，报6.81港元/股，涨6.91%。

这一轮地产调整中，美的置业并非第一家剥离房地产开发重资产的房企。

今年4月26日，华远地产（600743. SH）公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至公司控股股东华远集团。交易完成后，其将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

3月12日，山子股份（000981. SZ，曾用名：银亿股份）发布公告称，拟公开挂牌转让公司房地产业务相关股权和债权资产。此次交易后，公司将全面退出房地产业务。该公司曾为宁波房地产龙头。