不出意外！本轮楼市回暖，从这座城市开始！

上海楼市，竟然出现慢跑行情了。

这一次，四大一线城市，最先反弹的，不再是风向标深圳，而是上海。

别觉得和你没有关系，上海的这波反弹，是楼市回暖的蔓延，还是独有的行情。

这点非常重要，几乎所有人的眼光似乎都在死死盯着上海的这波不寻常反弹。

就像是一个信号枪，到底要跑，还是再等等？

核心城市中，只有上海走出了独立行情。

我们重点来看几组数据。

第一组，先看二手成交量。

6月份的上海二手房市场成交量明显比5月活跃。

特别是有三天的成交量都超过了1000套，分别是1059套、1184套和1147套。

截止到6月23号的数据，上海二手房网签量19663套，已经超过了1.8万套的荣枯线。

按照现在的势头推算，6月上海二手房成交量甚至有机会冲击2.5万套！

2.5万套是什么概念呢？

上一次上海月成交量超2.5万套，还是在3年前的2021年6月份。

去年上海单月二手房成交量从未超过1.8万套，月均成交量甚至只有1.5万套左右。

这个月直接有机会多成交1万套，上海的二手房热度可见一斑。

第二组，来看看上海的二手房挂牌量。

2023年2月到7月，挂盘量从15万套上涨到20万套，增加了5万套；

2023年8月到2024年6月，10个月内挂盘量只增加了1.13万套

挂牌量增长速度明显放缓，这说明一个很难得的现象出现：

上海的业主开始惜售了！

第三组，再看上海的去化速度。

按照6月份单月2-2.5万套的成交速度，结合此刻上海的二手库存，去化周期只有7个月！

也就是7个月就能卖完现有的存量二手房。

要知道，按照上个月的成交速度，去化周期大概要12.8个月。

这说明什么？

上海的房子卖得越来越快！

去化周期越来越短！

其他一线城市，可能也有成交量上涨的情况，但是因为挂牌量比之前多太多，所以没有一个城市出现去化速度加快的情况。

只有上海，做到了这一步。

第四组，大伙最关心的房价数据。

上海本月最新均价6.2万/㎡，房价基本在2018年左右的水平

答案很明显了——

上海此刻房价还在低位，并没有上涨......

但先别急着下结论！

另一组数据显示：

上海涨价房源在不断增加！

根据上海6月10日的数据，上海二手房挂盘价上涨的房源增加了1037套，相比半个月之前的640套，增加了400多套。

这说明什么？

说明上海业主的自信心在回归！

这还说明什么？

说明量在价先的道理依然坚挺！

上海成交量回暖之后，价格也开始蠢蠢欲动！只是还没完全展现在数据上。

那既然成交和价格都有变好的趋势，问题来了：

现在的上海是不是能买了呢？

要回答这个问题，关键不是答是或不是，而是看你有没有判断的标准。

我对上海的判断标准就是：

只要成交量能够像这个月一样维持在2W+套以上达到3个月，说明上海的市场正在筑底，二手存量市场就会被盘活，那个时候就可以下手。

从这个问题的答案中可以看出，现在任何一个关于买房的问题比如你现在能不能买房，或者要不要卖房，买哪些城市还是卖哪些城市？

这些问题其实并没有一个固定的答案，而是要看你有没有判断的标准。

现在多数人对楼市的态度是观望，即便是有居住需求的人，也在观望。

但问题是很多人不知道观望到什么时候？毕竟市场行情不可能一直不变，不可能一直涨，也不可能一直跌。

有的时候行情会变得非常快。

像上海上个月成交还很差，这个月马上就爆量了。

跟不上变化，其实会很容易在信息差上吃亏，因为别人知道，你不知道。

因此对于多数观望市场的人而言，首先是及时更新市场信息；

其次是明确判断的标准，比如一个城市的成交量达到哪个位置就可以证明市场在反转？涨价的房子达到多少比例价格就会到底？

以上这些判断标准，我会在我们三天的免费闭门直播课上给大家详细做介绍。

大家想了解的第一手市场信息，以及城市价值、区域价值的判断标准。

未来能买的城市标准是哪些？要卖的房子又有哪些特征？也都会在闭门直播中讲解，想要梳理清楚的朋友可以扫码预约直播课。

可能很多人会好奇：

为什么这一回，上海在一线城市中回暖得最快，而不是北广深？

要说是政策刺激，上海虽然出的政策是很多，但一线城市都在刺激，广州的放松力度比上海还大，也不见广州市场数据有这么大幅度回暖。

归根结底，我觉得最主要的原因，是购买力。

上海几乎有着全国最强的一批楼市购买力。

我们经常拿上海和深圳的购买力做对比。

深圳，是财富新贵的主场，用国际化一点的说法，就是遍地的new money；

上海，则是新贵和旧贵的集合地，既有old money，也有new money。

上海和深圳最大的不同是：

新钱倒了，还有老钱撑着。

过去这几年，对new money所在的产业的打击最重，互联网、金融、教培行业纷纷开启“毕业潮”。

因此这一轮下跌，对深圳的购买力冲击远比上海的要大。

而另外两个一线城市，广州和其他三个一线城市有差距，无论是经济实力还是购买力的实力都差点；

北京原本可以和上海掰手腕，但奈何它是政Z中心，楼市、房价都不能太过火，天然会丢掉一些活力。

说来说去，四个一线城市，唯有上海是既有购买力，又足够的市场化。

自然而然地，这一轮楼市的风向标就到了上海手上。

值得注意的是，这一轮上海的行情，也有几个特点要关注：

第一，上海楼市火了二手房，但没有火新房。

6月份截止到23号新房成交8394套，环比5月下降3.7%，不升反降。

那为什么上海火的不是新房，而是二手房？

这是因为上海新房已经没有倒挂，新房定价普遍比周边二手房贵20%-30%。

相比新房，上海二手房更具有性价比。

第二，老破小、豪宅成交率先回暖。

先说豪宅。

上海今年5000万以上成交创下10年来新高，半年不到就达到300套，市场最低迷的时候反而创下成交量新高。

很关键的因素是价格。

因为上海人今年买豪宅，多数都是抄底。

但另一方面这也说明上海的豪宅需求还在，只是之前很多买家在观望。

说白了，在上海这种一线城市，豪宅的资源和产品总是稀缺的。通缩的时候能住、通胀的时候能保值增值，很好的避险资产。

再看老破小。

上海300万总价段的老破小成交占据市场成交的48%，

老破小成交高，原因也很简单：

一是房子总价低，而且部分老破小有优质资源比如顶尖学区；

二是老破小租金回报率比较高，租出去也不怕亏。

刚需看中的是性价比，在上海这样的一线城市，价格上性价比最高的，永远是老破小。

作为风向标城市，这一轮上海楼市复苏的特点，我觉得也给购房者释放了2个信号。

第一个信号：

买房，要选有最稳定购买群体的房子

选城市的角度，你得选择购买力最稳定的那一批城市；

选房子来说，你得选未来接盘侠最多而且最稳定的房子。

第二个信号：

捆绑核心资源的房子，最吃香。

房子可以很多，但是优质医疗、教育、地段等等资源是有限的。

比如带顶尖学区的房子，比如核心地段的顶尖景观资源的豪宅，永远会有需求。

而过去一些讲概念讲人口引入的那些“有爆发力”的板块的房子，需求不稳定，该跌还得跌。

这就是未来会出现的涨跌分化的行情。

对于还准备买房或者置换的人来说，现在就是要找到分化行情中那些还有购买力愿意接盘的房子。

想知道你手上的房子未来有没有接盘侠，要置换还是留着？哪些房子买了未来还有机会卖出去？

不知道接下来分化行情中哪些房子有机会稳定保值增值，可以来听我们的闭门直播课，我会给大家做详细的梳理。

另外从城市角度上看，我可以直接和大家说，全国300多个城市，真正还有足够购买力接盘的楼市只有27个。

具体这27个城市是谁？我们有整理出一个名单，会在最新闭门直播中给大家分析，想避免踩坑的朋友扫码就能预约直播。