山东最贵城中村诞生“地王”！买家背景强大

这次，与王家村社区居委会联手后，赢家终于变成了郝新。

中房报记者 许倩 北京报道

优质地块，从来不缺买家。

6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅地，总用地面积8.58万平方米，起始出让总价18.88亿元。其中，一宗以5.13亿元底价成交，楼面地价5007元/平方米；另一宗以37.23%高溢价率成交，楼面价高达39516元/平方米，刷新青岛市近14年来土地成交单价纪录，也刷新了山东省单价“地王”。

此前一日，南京公开拍卖3宗低密度宅地，总揽金约22.82亿元。其中，夫子庙地块溢价率超20%；建邺区双闸街道住宅用地则以楼面价43888元/平方米，成为南京第二高价地。

同样是在6月20日，广州市花都区公开出让2宗宅地，其中一宗以6.77亿元底价成交，楼面价9000元/平方米；另一宗地则因故终止出让。

一时间，土地市场清冷与狂欢交织，充斥着矛盾与复杂。在收缩投资成为房企普遍选择的大背景下，是谁在抢夺高价地？

“最贵”城中村诞生新“地王”

此次刷新青岛单价纪录的地块是崂山区王家村35号地块，位于青岛市崂山区规划梅岭东路以南、规划石老人一路以东，被当地称作“压箱底”的崂山核心前海沿最后一处瞰海“城中村”——王家村社区拆迁改造用地的首发地块。

这宗地块起始价就高达13.75亿元，仅竞买保证金就需支付总起始价的一半，约6.88亿元。此次竞拍前，市场就已经对王家村35号地块的热度抱有期待。

据知情人士称，王家村社区自去年6月份启动拆迁，649处房屋仅用了几天时间就完成百分百签约，拆迁补偿价高达31600元/平方米，被称为山东“最贵”城中村。此次拆迁，王家村社区共释放了6个住宅用地，拆迁之初便被多家房企盯上并摸排，有青岛本地房企，也有全国性的房企。彼时，青岛本地某房企负责人称，“要拼到熔断，剩下的交给运气。”

去年11月份，青岛土地拍卖取消最高限价，重回“价高者得”，即谁出的价高谁就能拿到，凭资金实力而不是运气。于是便有了此次王家村35号地块在“决赛圈”被3家房企激烈竞价的一幕，据悉在竞价途中还出现不到1分钟就有18轮加价场景。

这3家房企分别是海信地产、中海地产和青岛海业益佳地产开发有限公司（以下简称“海业益佳”）。开拍后不久，中海地产退出，留下海信地产与海业益佳激烈竞价。

经过364轮竞价，最终，海业益佳以总价18.87亿元竞得，成交楼面价达39516元/平方米，比起拍价28796元/平方米高出10720元/平方米，这一价格超过2010年出让的青岛市南区莱阳路8号地块（33901元/平方米），创下青岛市土地成交单价纪录新高。同时，还创下青岛市近3年涉宅用地叫价轮数最高、2022年以来涉宅用地溢价率最高等多项纪录。

地价自然是高，但豪宅市场并不缺买家。

从该地块所在片区看，附近拥有众多高端项目竞品，如银丰玖玺城、鲁信山东头项目、澜樾府（黄金海岸）、海信海德山庄、天一仁和吾疆、崂山首府、银丰玖玺臺、迪生山庄北两地块等，住宅均价约6万元/每平方米，部分豪宅产品卖到超10万元/平方米。随着王家村改造完成土地出让，崂山区前海一线将上演豪宅激战。

对于此次拿地情况及开发规划，记者多次拨打海业益佳公司电话，均无人接听。

海业益佳背景不一般

拿下这宗地块的海业益佳，背景不简单。

企查查显示，海业益佳成立于2014年3月7日，经营范围包括旅游项目开发，房地产开发、销售及酒店管理（不含餐饮服务），公司地址位于青岛市崂山区金家岭街道王家村社区。

引人注意的是，该公司是青岛海业石油有限公司和王家村社区居委会合作企业。其中，青岛海业石油占股60%，青岛市崂山区金家岭街道王家村社区居委会占股40%。

记者注意到，海业益佳法定代表人兼执行董事周理，正是青岛市崂山区金家岭街道王家村社区居委会法定代表人。海业益佳监事王本辉，则是青岛市崂山区金家岭街道王家村社区公共事务管理协会的法定代表人。

青岛海业石油有限公司及其实控人郝新的实力和背景更不简单。记者查阅资料发现，该公司成立于2015年10月，由青岛乐瑞特投资有限公司全资控股，背后实控人是郝新。该公司对外投资了10家企业，包括山东港联化管道石油输送有限公司、青岛海业油码头有限公司、青岛海业船舶燃料供应有限公司，青岛海业信诚房地产开发有限公司等3家房地产公司，以及2家旅游公司、1家零售业公司和1家商业管理公司。

其中，山东港联化管道石油输送有限公司由国企青岛港国际股份（大股东是山东港口青岛港）控股51%，青岛海业石油控股24.5%。郝新在山东港联化管道石油输送有限公司担任董事一职。

青岛海业油码头有限公司由青岛乐瑞特投资有限公司持股49%，青岛海业石油有限公司持股40.8%，这两家公司的实控人都是郝新。郝新的公开资料较少，但由这些信息也可窥见，其与山东港口青岛港、王家村社区居委会的关系都不一般。

几年前的一次拟并购公告也可窥见。2021年5月，山东港口青岛港发布公告，拟以13.1亿元收购青岛海业油码头有限公司51%股权。资料显示，海业油码头是一座25万吨的原油码头，设计年通过能力为1540万吨，收购成功后将为青岛港的油品板块建设再添有生力量。不过，1年多后，青岛港宣布终止该项收购计划，原因是担忧国际和国内条件及政策变化可能会对海业油码头的液体散货业务产生影响。

郝新是15家公司的法定代表人，关联企业多达27家，除拥有自己的石油业、能源业、房地产业等跨界公司，他还在外任职26家公司，比如在山东港口青岛港旗下东营港联化管道石油运输公司担任董事，在青岛保税区海业国际贸易担任股东、总经理等。

近年来，郝新一直在加大地产板块的投资，尤其是在青岛本地。

去年12月18日，青岛第三批次拟出让地块清单中，崂山迪生山庄北2宗地块被拍卖。郝新执掌下的另一家地产企业青岛益佳海业房地产开发有限公司（简称“益佳海业”）都在积极参与竞拍，但均失之交臂。

其中，迪生山庄西北角地块，引得海信地产、益佳海业、金鼎智达（青岛房企）3家房企争夺。在96轮竞价后，由金鼎智达竞得，成交楼面地价25185元/平方米，溢价率8.25%。而迪生山庄东北角地块，是益佳海业与金鼎智达两家房企参与竞拍。经过80轮竞价后，同样被金鼎智达斩获，成交楼面地价25021元/平方米，溢价率8.03%。

这次，与王家村社区居委会联手后，赢家终于变成了郝新。