开发商拿地，剧本早就写好了

文/十一弟

这两天，在北京产权交易所，挂牌了一个企业增资项目——

北京诺德兴泰置业有限公司。

它准备引入新的投资者，让渡出来一半的股权。

十一弟查了下，诺德兴泰背后对应的是一个房地产项目——

北京大兴·京玺。

这个项目还没拿到预售证，但马上就要开盘入市了。

在对外宣传的公开资料里，京玺项目有四家开发商——

央企中铁置业，北京两家市属国企首开股份、北京住总，以及北京大兴区属国企兴创投资。

目前，正准备招募投资者的诺德兴泰，仅由上述其中两家企业合资设立——

中铁置业持股65%，兴创投资持股35%。

不过，既然京玺项目已经官宣有四家开发商，这次通过增资扩股的方式，引入新的投资者，大概早就内定了潜在买家——

首开股份、北京住总。

根据国有资产管理规定，国央企的股权转让，不能直接进行私下协议转让，必须进场交易。

在北京产权交易所挂牌诺德兴泰50%的股权，大家心知肚明，只不过是走个过场。

他们是要通过公开挂牌的方式，把首开股份和北京住总在京玺项目上的开发权益，还原出来。

等到公开挂牌程序结束以后，中铁置业、兴创投资、首开股份、北京住总，这四家开发商就是京玺项目名正言顺的股东了。

四家国央企开发商联手，合资操盘开发一个房地产项目，并不稀奇。

但首开股份和北京住总，这两家国企为什么要等到拿地过了大半年之后，才安排出现在京玺项目的股东名单里呢？

让十一弟最感兴趣的，还是当初京玺项目的拿地过程，着实令人咋舌。

去年十一月份，北京大兴区黄村镇挂牌了一块住宅用地，起拍价18.8亿。

这块地在网上收到了三轮报价，总地价涨了2000万，抬高至19亿。

报名参拍的，恰好是上述四家企业——

首开股份，北京住总，中铁置业与兴创投资联合体。

然而，到了现场拍卖环节，却没有一家开发商到场领取号牌。

最后，这块地被网上出价最高的中铁置业与兴创投资联合体顺利摘牌。

首开股份、北京住总，则变成了一起拿地的陪跑。

由于报名参拍的四家企业，只是在网上象征性地报名出价，没有参与现场竞价环节。

因此，中铁置业与兴创投资联合体拍下京玺地块，几乎相当于底价摘牌。

这块地在挂牌时，政府设定的最高限价为21.62亿，最高溢价率15%。

十一弟算了下，京玺地块的成交楼面价大约2.7万/平米，未来新房限价5.9万/平米。

地价与房价之间，每平米有三万块钱出头的价格差，在利润空间上，相当有赚头了。

中铁置业与兴创投资联合体拍下京玺地块后不久，作为项目公司，诺德兴泰就出资设立了。

尽管首开股份、北京住总与京玺地块失之交臂，但在项目公司设立之时，诺德兴泰一半的股权，就被质押给了这两家国企，各占25%。

而这次，诺德兴泰打算引入新的投资者，增资扩股让渡一半的股权，与它在最初设立时，就已经向这两家国企质押了一半股权，遥相呼应。

也就是说——

在京玺项目前期拿地时，中铁置业、兴创投资、首开股份、北京住总，这四家开发商早就做好了勾兑，将会进行合作开发。

原本可能在拍卖会现场上演的争相举牌、价格厮杀，最后变成了象征性出价、近乎底价摘牌。

在四家国央企你侬我侬的联手合作中，京玺项目的地价被压制住了。

没了轮番举牌、不断抬高的地价，更大的利润空间，就留在了开发商手上。

除了最后交房时降标减配，终于在拿地环节上，又找到了一个提前抠出利润的套路——

你不拍，我不拍，地价还能降五百。

在京玺项目开盘前夕，一直隐匿着的首开股份、北京住总，也是时候把他们的股权还原出来，一起收割了。

从拿地到现在，过去大半年时间了，四家国央企陪跑拿地、抱团开发的嫌疑，估计不会有人注意到了。

十一弟算了下，公开挂牌程序结束以后，在京玺项目上，中铁置业、兴创投资、首开股份、北京住总的持股比例，将分别为32.5%、17.5%、25%、25%。

作为央企的中铁置业，依然是项目上的带头大哥。

这场拿地的牌局，从一开始，就已经安排好了角色和座次。