北京买房：理清思路，购房建议1218

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在手里有点闲钱150左右，想稳点投资在房产，是买一居住宅贷款收房租合适还是房山，亦庄等买个小底商合适？底商就是租金会涨点，价格肯定跑不过住宅，目前住宅应该也不会大涨了吧？

A：

1、普宅还是底商，这只能自己决定，完全的两种产品。一个图的长期回报一个追求现金流，一个是保值工具一个是挣钱的工具，一个风险小一个风险高，短期回报高风险也就相对高。所以看自己的目的和投资偏好吧，外人不好建议。

2、另外底商的租金也未必涨，或者说波动比较大。看看大街上的招牌换了多少轮，有多少底商还在旺铺招租不就知道了。商业地产在北京已经严重过剩了，超出纽约伦敦巴黎东京至少50%，甚至一倍左右，考虑好风险。

房地产业内有个说法，普宅是小学生玩儿的，写字楼公寓是中学生玩儿的，商铺是大学生才能玩儿的。所以看自己的经验吧，这就跟做生意一样，眼光和运气好的能赚大钱，但赚不着什么钱的更多。

3、住宅的风口早过去了，肯定不会再大涨，以后就是个保值的工具而已，对冲通胀。所以图个稳妥长期的再考虑普宅，炒房发财的想法就算了。

4、另外多说一句，北京的房价比较贵，所以投资门槛也相对高。中位数在600万左右，一般超过这总价的才算投资房，收益才有可能高些。因为买这种房的相对资金多些，对价格不是太敏感。而总价低的刚需盘多数自住为主，不太好抬高价格，这就得看具体的地段儿和房源了，看好了再买，闭眼买房都赚钱的年代早就过去了。

仅供参考。

二

Q:

我们是2020年6月咨询的您，您给了建议买的决定，我们于是买下了，后来大概是一年后涨到了540万，我还感谢您了，不知您是否记得。但是近几天我去问中介了，跌到了460万，而且还在跌，中介说明年必定跌破400万，也就是破发了，感觉买了个寂寞。

我们今年都36岁了，买这房子花了全部的积蓄，目前还欠着银行240万。这套70平小房毫无生活质量可言，我们的职业巅峰已过，几乎不可能有升迁机会，除了孩子上学外都没有留在北京的必要了。老家是有房子的，160平的大四居一直闲置，感觉还不如回去呢。现在我倒感谢当时劝我别买房的了，如果没买的话也就没这么多的烦恼了。这次希望您来具体帮我们看看，给出中肯的建议。

A：

1、难为您记得还这么清楚，我早忘了，毕竟这不是我买房。感觉你这是埋怨我似的，也行吧，这么多年涨了谢我跌了骂我的有的是，您的态度算很委婉的了。不过我还是没时间，去不了，也给不出什么建议。

2、不过替您算个账吧。这套房既然是400万买的，首付160万贷款240。那既然现在是价值460万，以400来算是升值15%，四年时间，平均不到4%，说得过去吧？至于买了个寂寞吗？

而且你的首付是160万啊，加上这四年的月供也就200万出头儿吧。那以涨了60万来算，这就是接近30%了，每年平均7%以上，和银行利率相比不算低吧？

还有一点，如果没买这套房，您这一家子是不是租房住啊，每个月租金多少？买房后是不是省下租金了，这是否应该计入收益？常规来说，北京的平均租金收益是1.5%，无论出租还是自住都应该计算。这就跟你有100万似的，无论是否存银行，每年的利息成本都是3%左右，现在2.5%吧。

那就是说，你投入了160万首付，加上月供200出头儿，这些是总投资额。租金收益就算按460万的1.5%计算吧，四年6%就是小30万。再加上现在升值的60万，总收益接近90万，四年时间，对应你们200出头儿的投资额凑合吧？这至于是投资了个寂寞吗？

3、中介说明年跌破400我不知道，看自己是否相信吧。

4、其他你们自己家和工作的事儿我帮不上忙，这套小房的生活质量好不好的也是自己选的，外人不做评价。至于是否感谢当时劝你不买房的，可以拿着我算的这账去感谢，看看对方什么表情？我没什么中肯的建议了，帮不上忙。

仅供参考。

三

Q:

我是上周橡树湾5天成交17套的其中一套买完又有点不太踏实了（听起来好像事儿事儿的哈）。想请您帮忙分析一下这一波热度会对橡树湾未来价格走向有什么影响，不知道自己是不是跟风入早了？

A：

1、在我看来像橡树湾和望京这些地方算是超跌之后的弥补，是之前卖便宜的更应该后悔。可以说买的挺早，但这能算是坏事儿吗？春江水暖鸭先知，这些年每次都是北部这几个热门板块领涨。所以如果是南部普通板块的话可以说早了点儿，北边儿谈不上，买晚了还或许觉得吃亏呢。

2、到现在为止也不算什么热度，怎么也得一个月之后再看，甚至更长点儿。到目前为止北京只是这几个产业区板块的成交量突出，其他绝大多数哦板块也就是咨询和看房的多了，没什么成交呢。

这也不是什么新鲜事儿，北京哪次都这样儿。2008年救市，深圳上海都涨了仨月了，太阳公元、中信城和橡树湾等现在热门的楼盘还纠结怎么打折呢。2014年救市，北京一直到2016年227新政之后才启动，而上海深圳到325都热的开始打压了。

2018，2019和2020年这三次小行情北京都没怎么参与，可以说反应迟钝，但不大涨也就跌的少，算是最稳定的。所以甭纠结这些了，北京历来如此，20多年来没拿过一回第一，但整体成绩也从来不落后。

3、总之我不认为这会儿算多早，以橡树湾这种板块和小区来说，不算晚还比较合适。既然买了就踏实的看着吧，我认为最多还有一次刺激政策，真要是成交量上涨还没有了呢，慢慢儿来挺好的。

仅供参考。

四

Q:

我目前暂时强买房诉求（刚需或者改善），看了您很多文章，在考虑做不动产的重新配置。

1、目前现状：家里的钱都在房子上，有3套房子都是很一般的，六里桥东近地铁南向明厨明卫一居，想出一直没出去（已经预期调到租售比持平略低、按成交价报价）。张仪村广安康馨家园南向一居（这个目前在自住，但也打算出）。融泽嘉园南向2居（未来考虑自住，目前出租中）。

2、融泽嘉园的房子是否需要出清呢，我是和家里老人住，暂时也没有结婚无娃，后续自己租房还是再买一个家里人一起住的房子没想好，我自己是想租房，但是因为有老人就想稳定点也好，比较摇摆。

A：

1、我没太看懂似的，强买房诉求是什么意思？刚需房一般指5/600的，800或千万以上可以算改善房。

2、六里桥的是老房吧？如果楼座楼层没硬伤的一般就是跟随大盘涨跌，租售比应该略超北京平均值，老房都差不多。优势就是保值相对稳定，劣势是流动性弱。要出手的话一般也不建议这会儿，波动大，最好在横盘期慢慢儿卖才不吃亏呢。

康馨家园这就是典型的自住小区了，两区交界的地段儿普通，离地铁也不近，再加上是安置房，所以这些年的价格走势略有落后。如果是愿意自住就留着，不住的话就意义不大了，各项不占优，这地段儿以后也很难有预期。

3、融泽的强多了，地段儿虽然也是两区交界，但这离海淀近啊，而且回龙观也非常成熟了，和市区没区别。安置房只能说不太强，但在这种地方也不吃亏，反正回龙观大多都是保障房，房龄新的还受追捧呢。

所以如果物业维护不落后，那至少五年之内没什么劣势。要是我就先留着了，等房龄老了或维护水平差不多了再换。

4、是否租房看自己的喜好了，这外人不好建议。我只是列出这些情况，供参考吧。

五

Q:

好想咨询下，现在楼市情况下，是买二手好还是新房好。首房首贷，单身，首付300-400，总价控制在500-700左右。三元桥上班，未婚，只考虑通勤和小区品质。

现在很纠结1.位置2.结构3.房龄，麻烦章哥帮忙排个序呗，是选老点位置好的二手，还是选远点的新房嘞。关注了几个区域板块，亚奥，朝阳公园，双井。这个预算都买不到好朝向的二手房。像亚奥漂亮广场，罗马花园这种公寓性质的商品房能上么。

A：

1、如果注重保值那肯定是地段儿第一了。李嘉诚的话是“房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿”，至少是能决定大部分。

结构的话都是老房才考虑呢，板楼优先，塔楼的话如果户型非常好也行，但排序一般都在板楼后面。

房龄则无所谓，这就跟人的年龄似的，很重要，但更重要的是健康和保养。房子也是，维护的好的老小区比房龄新的还宜居呢，也更保值。

2、新房二手房看自己的主要需求，另外也看预算。如果是总价预算高那当然买市区的新房豪宅了，自住+保值等各项都能兼顾。

如果是新区的新房，那一般都是自住为主的，看自己的喜好。保值方面看价格，折扣低的话也是各项兼顾。图个保值稳妥或过几年还想置换的以市区二手房为主，都是经过市场检验的。

既然只考虑通勤和小区品质那就以新房为主呗。

3、老公寓也当然能买了，典型的自住为主，居住的性价比相对高，从一开始就是京城豪宅，无论业主还是租户都非富即贵。就是奥运之后都不太受追捧了，升值长期跑输大盘。但优势就是经济实惠了呗，租金也高，用升值慢换来的，以后最好的成绩就是不再落后。所以这就看自己更重视哪方面吧，各有优劣。

仅供参考。

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