新模式加持 广州跑出危旧小区改造“加速度”

在上个月住房和城乡建设部召开的全国城镇老旧小区改造工作现场会上，广州作为代表城市之一交流了老旧小区改造的经验和做法。

凭借引入社会资本参与改造等试点，去年底越秀区三眼井社区改造项目和白云区黄石花园片区改造项目成功入选住建部城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，经验获得全国推广。

在上述成绩的基础上，今年广州继续推进全市522个老旧小区改造项目，重点推动广州北站东侧、同和、江南西等一批成片连片示范改造。

特别是今年全市将重点推动改造模式从以往的单个小区推进向成片连片统筹转变，同时在刚刚获得市府常务会议通过的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》的帮助下，全市将逐步试点危旧房业主自筹资金拆旧建新改造的新模式，力争在明年基本完成全市2000年前建成的需改造的老旧小区改造。

成功引入社会资本 两改造项目入选住建部样本

推进城镇老旧小区改造是广州实施城市更新行动的重要内容，也是重要的民生工程和民心工程。

在“十三五”时期，广州通过试点实施修旧如旧的微改造模式，在老旧小区改造中实现历史文化保护，精准补齐公共服务设施短板，提升人居环境品质，形成了恩宁路历史文化街区永庆坊片区、泮塘五约社区等典型样本，取得了良好的示范效果。

进入“十四五”时期后，广州也继续在实践中总结经验，截至目前已经逐步形成了老旧小区改造“1+N”政策体系，围绕“改什么、怎么改、谁出钱、改后怎么管”等方面作出了系列探索和安排。其中“1”指的是2021年公布的《广州市老旧小区改造工作实施方案》，“N”指的是既有建筑活化利用实施办法、整合利用存量公有房屋相关意见、引入社会资本试行办法等N个配套政策。

特别是去年5月份通过的《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》，对老旧小区改造中社会资本参与内容和方式、引入程序等全流程作出指导，明确提出深度挖掘整合改造片区内停车场、广告位等存量资源，激发社会资本参与改造的积极性、主动性、创造性，拓宽城镇老旧小区改造资金来源渠道。在该办法的指引下，一批盘活老旧小区资源引入社会资本参与改造的典型案例也随之涌现。

越秀区洪桥街三眼井社区坐落越秀山脚下，社区占地约18公顷，有社区居民约3683户，常住人口约1.1万人。作为开放式的老旧社区，改造前这里公共设施老化破旧、安全隐患多、管理难度大等问题，而在改造中越秀区也引入社区运营企业，在加装视频监控和门禁、完成楼面和道路翻新等人居环境整治之外，还利用闲置空地、房屋盘活社区资源，新增自助饮水机、24小时自助打印机、移动充电桩、长者饭堂、中医理疗、家政服务等便民网点，将社区商业设施的运营收入与居民分成，在不增加居民负担的同时提供便利、舒适的社区服务。

改造后的越秀区三眼井社区实景

改造后的越秀区三眼井社区实景

白云区黄石花园片区改造项目则开创了引入社会资本盘活闲置公房并且反哺社区的先例。

项目涉及黄石花园等15个老旧小区，其中包括部分已经出租及空置的政府直管房。为了盘活这部分闲置的直管房，白云区采取了公开招标选择社会力量合作的办法，把其中60套闲置直管房交由合作方改造成对外运营的青年公寓，另外还新增配套的健身、阅览室、咖啡店等商业设施，而其中的运营收入则用于片区公共设施的翻新改造，包括对树木资源进行保护管养、进行雨污分流改造、小区三线下地整治、楼体外立面翻新改造、新增（翻新）非机动车充电桩等。

由于社会资本的成功引入，越秀区三眼井社区改造项目和白云区黄石花园片区改造项目也最终在去年底入选住建部城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，成为广州经验向外推广。

危旧房业主自主筹资改造成为旧城改造新模式

根据《广州市老旧小区改造工作实施方案》的任务安排，按照“成片连片，分步实施”的原则，全市到2025年底基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

以此为目标，今年广州在此前的工作基础上继续推动522个老旧小区改造项目，重点推动广州北站东侧、同和、江南西等一批成片连片示范改造。

市住建局城市环境建设管理处相关负责人告诉南都记者，去年以来老旧小区改造项目的一大特点是把一些小区打包连片推进，把整个片区的存量空间、公服设施及文商旅创等资源进行整体开发利用，为改造后的社区持续运营提供保障，同时也试点了老城区危旧房业主自筹资金拆旧建新的模式。

花都区广州北站东侧小区连片改造中由业主自主拆旧建新的集群街2号居民楼

今年5月，鉴定为D级危房的集群街2号居民楼正式开拆。

去年底刚开工的广州北站东侧片区连片改造项目就是代表之一。

项目将多个老旧小区“打包”统筹改造，在全市首创公私合作业主自筹资金进行危旧楼房拆除重建。

该项目占地面积约71.4公顷，涉及126个老旧小区及新华村，总人口超2万、总户数约8000户。小区主要建于1960年代末至1990年代初，片区内路网密集、生活气息浓厚，超90%的沿路建筑首层均为商业功能，但由于多年来失修失管，整体环境破败、房屋空置率高、市政公共设施缺失。

而在具体改造过程中，除了落实居民需求进行“三线”整治、道路修缮、雨污分流、安装照明设施和安全监控系统之外，项目还增加了商业资源的盘活和开发，对部分建筑首层实施“住改商”，增加便民服务设施，布局养老院、长者食堂等适老化设施，同时引入夜市摊位运营、泊车位运营、广告资源运营等服务，将这些运营收入作为片区长效管养工作经费。

改造还将闲置多年、鉴定为严重损坏房的直管公房集群街1号（占地面积373.6平方米，原为一栋5层高的直管房）拆除，复建一栋3层高的党群中心兼邻里中心，配建党群活动室、多功能运营大厅、百姓书房、快递小哥和保洁阿姨驿站等功能，为群众提供便利。

特别值得一提的是，今年5月份该片区改造中还诞生了广州第一个在政府部门指导下，公私合作自筹资金进行危旧楼房拆除重建的项目。

集群街2号楼建于20世纪70年代，房屋本体损坏严重，此前已鉴定为D级危房（即整栋危房），建筑首层有16间商铺同属1名业主；二至五层共有24户住宅，其中9间属私有房屋，另外15间属公房。

为了消除危房的安全隐患，经过政府协调及公私双方业主的共同努力，最终确定了由业主自主出资，由花都区城投西城公司作为建设方拆旧重建。

据估算，集群街2号拆除重建项目改造资金约800万元，花都区住房城乡建设局牵头会同新华街、社区居委会开设拆建资金共管账户并开始筹资，于今年3月初完成拆建资金预缴工作，目前该项目已经完成了旧楼拆除，正在进行新楼重建，预计今年12月底项目完工，居民可以在2025年春节前住进新屋。

除了集群街2号之外，广州今年计划继续探索试点由业主自主筹资实施危旧房改造。6月20日，16届73次广州市政府常务会议审议通过《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（简称《办法》），《办法》明确，危旧房改造可由业主或房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施，但必须符合前提条件：单幢房屋按不增加户数、不改变原建筑规划用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的新“四不”标准，老旧小区按不增加户数、不改变原建筑规划用途、不突破用地红线的标准实施拆除翻建，鼓励采取多、高层建筑方式实施改造建设，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施，集约用地。改造目的是改善居住条件、完善功能配套，而不是带有商业性质的房地产“再开发”。

有专家也表示，以《办法》的出台为标志，下一步广州的城市更新也有望在此前的政府主导模式和市场主导模式之外，新增第三种业主自住更新模式。

未来，随着后续危旧房改造政策的最终确定，全市老旧小区改造的政策体系也将更加完善，广州在明年完成全市2000年前建成的需改造老旧小区改造的既定任务也更有保障。

南都广州新闻部出品

采写：南都记者 魏凯