房产案例——借名购买限价商品房行为无效后房屋增值分割发生纠纷

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称

张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回廖某奇一审的全部诉讼请求。

事实和理由：各方签订的《协议书》并非借名买房的协议，而是家庭内部对于房产归属的约定，是张某强、蔡某露对张某聪的赠与，由于确定将房产给张某聪，因此要求张某聪出一部分购房款，张某立、廖某奇系基于张某聪的利益而替张某聪出资。因此该合同合法有效，即使存在借名关系，也应由张某聪主张。

被告辩称

廖某奇辩称，同意一审判决，不同意张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪的上诉请求。

法院查明

廖某奇向一审法院起诉请求：1．确认廖某奇与张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪于2014年12月13日签订的《协议书》无效；2．张某强、蔡某露、张某立返还购买位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的购房款579300元；3．张某强、蔡某露、张某立赔偿因《协议书》无效造成的损失300000元；4．案件受理费由张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪负担。

一审法院认定事实：张某强与蔡某露系夫妻关系，育有子女三人，依长幼分别为张某华、张某红、张某立。张某立与廖某奇于1995年1月19日登记结婚，育有一子张某聪。2020年11月12日，张某立与廖某奇经原审法院调解离婚。

2014年10月15日，住房保障管理部门向张某强、蔡某露出具《北京市A村限价商品住房购买资格审核备案通知单》，告知其根据北京市限价商品住房管理规定，经审核，张某强家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，准予备案。其上载明“你家庭申请人口2人，姓名：张某强、蔡某露，配售一套一居室户型限价商品住房，该家庭属于：老龄。”

2014年12月13日，张某立、廖某奇（甲方）与张某强、蔡某露（乙方）、张某聪（丙方）及张某华、张某红（丁方）共同签署《协议书》，约定“2013年8月23日张某强按照北京市的有关政策申请两限房，2014年10月15日，北京市丰台区A村办事处通知张某强，其通过了购买资格的审核，同意按照北京市关于购买两限房的有关政策，将北京市丰台区的两限房一套（一居室，建筑面积约为55平方米）给付张某强以及配偶蔡某露。由于张某强与蔡某露无力购买该房屋，张某立与廖某奇在2014年12月份将全部房款交付给相关的管理部门。经过甲、乙、丙、丁四方共同协商，根据我国相关的法律法规的规定，就与上述房屋有关的事宜达成如下协议：一、位于北京市丰台区的两限房（一居室）一套的全部房款均由张某立与廖某奇共同支付，张某立与廖某奇不得以任何理由拒绝支付全部房款。二、位于北京市丰台区的两限房（一居室）一套虽然以张某强与蔡某露的名义申请，但是由于张某立与廖某奇支付了全部房款，现经过甲、乙、丙、丁四方共同确定，决定该房屋的产权归丙方张某聪所有。任何人包括张某强、蔡某露、张某立、廖某奇、张某华、张某红不得以任何理由向张某聪主张该房屋的所有权。

三、如果张某强、蔡某露任何一方去世，张某华、张某红、张某立不得以第一顺序继承人等任何理由向张某聪主张该房屋的所有权，即张某华、张某红、张某立确认该房屋的所有权完全归张某聪一人单独所有，该房屋与张某华、张某红、张某立无任何法律关系。四、该房屋的具体房号以政府有关管理部门的认定通知为准。五、现该房屋的产权证书尚未发放，但是一旦产权证书下发，并且符合本市有关的政策规定后，张某强与蔡某露必须将该房屋的产权过户到张某聪的名下，张某强与蔡某露不得以任何理由拒绝将该房屋过户到张某聪的名下。如有需要，张某华、张某红必须无条件配合过户，张某华、张某红不得以任何理由拒绝将该房屋过户到张某聪的名下。

六、张某聪获得该房屋的产权证书后不得任意将该房屋出售，如需出售，张某聪必须要经过张某立与廖某奇两方的共同同意，否则张某聪不得以任何理由任意出售。七、张某聪是上述房屋的唯一完全所有权人，如与他人结婚，该房屋作为张某聪的婚前个人财产，与他人无任何法律关系。张某强、蔡某露、张某红、张某华、张某聪在上述协议上签字并捺印，张某立、廖某奇未签字捺印。

2014年12月20日，北京S公司（出卖人，以下简称S公司）与张某强、蔡某露（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定张某强、蔡某露购买一号房屋。同日，张某立向S公司转账支付558601元，甄某（张某红之夫）向S公司转账支付600000元。

2015年1月8日，S公司向张某强、蔡某露开具房款发票，金额为1158601元。

廖某奇要求确认各方于2014年12月13日签订的《协议书》无效，理由有三：一是法律协议应属无效；二是根据《北京市限价商品住房购买资格申请审核及配售管理办法》规定，张某聪当时不满30周岁，其收入水平不符合申请条件；三是根据北京市高院相关会议纪要，借名买房发生在2008年4月11日之前且符合一定条件才能有效，否则应属无效。张某立等不予认可，理由有二：一、《协议书》是廖某奇自己找律师与各方签订的，廖某奇现在反悔了，我们不同意。二、购房款是张某强与蔡某露出的，廖某奇没有出资。

廖某奇主张合同无效后，张某强、蔡某露应当返还购房款579300元。

关于房款支付情况，经询，张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪主张2014年12月20日所支付的购房款分为两部分：一部分是张某立转账支付的558601元，另张某强、蔡某露出资200000元并向邻居借款40000元后，转入张某立账户218700元；另一部分是甄某转账支付的600000元，系借款。张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪对上述主张提交张某立转账记录等证据佐证。另，张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪称房山小产权房屋虽系婚姻关系存续期间登记在张某立名下，但是由张某强、蔡某露出资购买，廖某奇对此不予认可，主张是向张某强、蔡某露借的购房款，已还清。

廖某奇认可购房款支付由两部分构成，并对向甄某借款支付房款不持异议，但对558601元房款来源存有异议，称该部分房款中的360000元来自于2014年廖某奇与张某立出售婚姻关系存续期间取得的房山小产权房的售房款，200000元系张某强、蔡某露资助，剩余18601元并非廖某奇与张某立支出，不清楚来源。

各方均认可，张某立与廖某奇在夫妻关系存续期间已将甄某的600000元借款归还完毕，是通过出售夫妻关系存续期间登记在张某立名下房屋所得款项用于还款。但张某强、蔡某露、张某华、张某红、张某立、张某聪称上述房屋系张某强、蔡某露出资购买。

廖某奇主张合同无效后，因房屋登记在张某强、蔡某露名下，二人获得了房屋的增值利益，该利益归属二人对廖某奇显失公平，且张某强、蔡某露占用廖某奇支付的房款亦给廖某奇造成资金占用损失，故要求赔偿损失300000元。

经询问，张某聪认可一号房屋自交付之后由其占有。

一审法院认为，一号房屋系限价商品房。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房，属于保障性住房。限价商品住房供应对象为北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房的家庭须经过资格审核。依据现有证据可知，张某强作为申请人、蔡某露作为家庭成员获得购买一号房屋的资格，张某聪并非该家庭成员。

从《协议书》内容来看，法院可以认定各方约定张某聪借用蔡某露、张某强名义购买一号房屋，房款由张某立、廖某奇支付。参照《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十八条规定“购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房”。虽然上述规范性文件不属于法律、行政法规，但国家出台限价商品房的初衷是为了保障特定群体的住房困难，限价商品房属于保障性住房范畴，《协议书》内容明显损害了社会公共利益，故《协议书》应为无效。

合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产，换言之，张某强、蔡某露应当将房款予以返还。依据转账记录并结合双方当事人陈述基本可以认定房款1158601元分两次支付：第一笔支付的558601元中，340000元系出售张某立、廖某奇的小产权房的售房款。因各方均认可上述房屋系张某立、廖某奇婚姻存续期间取得，故即使该房屋系张某强、蔡某露出资购买，该房屋的售房款亦应属于张某立、廖某奇，即上述款项应认定为张某立、廖某奇支付。

张某强、蔡某露的出资问题可另行向张某立、廖某奇主张。廖某奇主张200000元系张某强、蔡某露赠予，但并未提交证据予以佐证，且张某强、蔡某露亦不予认可，故法院不予采信，廖某奇自认剩余18601元并非廖某奇、张某立支付，张某立不持异议，法院予以认定。第二笔支付的600000元，双方均认可系向甄某借款并用出售张某立、廖某奇婚后取得房屋的款项偿还借款，法院予以认定。同前述340000元的认定，第二笔购房款应当认定为张某立、廖某奇支付。综上，法院认定张某立、廖某奇共支付购房款940000元，张某强、蔡某露应当予以返还，廖某奇要求张某立返还，法院不予支持。因张某立、廖某奇已经离婚，故张某强、蔡某露应当返还廖某奇购房款470000元。

《协议书》无效后，廖某奇有权要求赔偿信赖利益损失。此处的信赖利益包括所受损害和所失利益。从《协议书》内容来看，张某立、廖某奇，张某强、蔡某露、张某聪均为《协议书》当事人，《协议书》并非向第三人履行合同，故虽然一号房屋截止法庭辩论终结时仍由张某聪占有，但协议无效后张某强、蔡某露不能以占有使用费来抵消购房款利息，故法院对廖某奇主张的损失中关于资金占用的内容予以支持，数额由法院结合利率标准、法庭辩论终止时间等情节酌情确定。同时，赔偿损失义务人应为张某强、蔡某露，廖某奇要求张某立承担赔偿责任无法律依据，法院不予支持。假使《协议书》有效，一号房屋亦归属于张某聪，故廖某奇无权要求房屋的增值利益损失。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

裁判结果

一审判决：一、确认张某立、廖某奇、张某强、蔡某露、张某聪、张某华、张某红于二〇一四年十二月十三日签订的《协议书》无效；二、张某强、蔡某露于判决生效之日起十日内返还廖某奇购房款470000元；三、张某强、蔡某露于判决生效之日起十日内给付廖某奇经济损失130000元；四、驳回廖某奇其他诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

根据查明的事实，各方在《协议书》中约定张某强、蔡某露通过了两限房购房资格的申请，由张某立、廖某奇支付购房款，所有权归张某聪所有。根据上述协议的内容，能够认定张某立、廖某奇与张某强、蔡某露之间形成了借名购房的合同关系，张某立、张某强、蔡某露、张某聪、张某华、张某红主张上述协议系张某强、蔡某露对张某聪的赠与，缺乏依据。一号房屋系限价商品房，为有限制性要求开发建设和定向销售的房屋，属于保障性住房。申请购买限价商品住房的家庭须经过资格审核，并遵守北京市保障性住房政策规定。故一审法院认定上述《协议书》无效并无不当。

合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产，廖某奇要求张某强、蔡某露返还购房款，于法有据。关于应返还廖某奇购房款的数额，原审法院认定正确，法院对此不再赘述。关于廖某奇主张的损失一节，原审法院结合应返还廖某奇的款项数额、利率标准、款项占用时间等因素，酌情确定损失数额，亦并无不当，法院对此不持异议。

综上所述，张某立、张某强、蔡某露、张某聪、张某华、张某红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

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