湖南
今年长沙二手房有多卷？只有卖房的业主最清楚。
一方面，长沙二手房价格从2017年以来一直横盘，当前二手房挂牌价10010元/平，同比去年下降7.67%，相比新房市场，长沙二手房价格更低了。
另方面，二手房库存量始终居高不下，且随着一批房主降价抛房，挂牌量还在激增，反观成交数量却非常一般。
还有一大批小区近90天零成交，甚至有小区二手房的成交记录在去年！
那么，当前什么样的房子才受追捧，什么样的房子几乎无人问津。
城区“老破小”面临无人接盘
以前，老破小由于面积小，总价低，如果地段还不错的话，还是有不少刚需会买的。
但随着今年长沙二手房普遍降价，一些10年左右的房源集中入市。
某二手房的网站，长沙如今共挂牌16万+套有效二手房源，相比去年约12万套的二手房，直接新增了4万余套。
供应多了，需求有限，价格自然卷成了麻花。
说到底，还是长沙房价低，均价1W出头的二手房，在内五区随处可见，不少房龄在15年左右，100-120平左右的3房，总价还不到100万。
而且这些项目，不少还带有地铁，周边配套也很成熟，甚至有些配套学校也不错，性价比确实高。
相比下，那些房龄太长、内部环境差、设施不齐全的老公房，更面临着无人接盘的窘境。
其实，通过对比大家可以看到：
次新小区不仅降价幅度更低，而且成交周期更短，像是万科魅力之城，价格合适的话，基本50天左右就有交易。
相比下，房龄在20年以上的老破小，成交周期就相当长。
60平以下小户型，降价10万卖不掉
以当前长沙楼市看，90-120平的3-4房的户型，是最受青睐的产品。
据了解，今年二手房中100-140平的户型成交占比达到了41%，而60平以下房源占比不足10%，可见小面积房源正在被“抛弃”！
比如，这套中江佳境天城的房源，面积53平的2房，23年发布挂牌53万，到现在最低卖到了41.8万，降价11.2万，都没有卖出去。
要知道，这个小区位置不差，二环以内，离4号线赤岗冲站仅700余米。
其实，对比同一小区的不同面积段的房源，更容易看出这种差异。比如长沙热门小区，万科魅力之城，90天成交60套，二手交易属实不低。
但其主力成交面积段主要是90-120平3-4房，这个面积段挂牌价，如今已经降至1.1-1.3万/平的区间。
相比下，其50平的1房小户型，从总价47万，降价到38万都很难卖掉，其折合均价仅7600元/平。
可见，这类60平以下1房户型，房价要远低于其小区整体均价，并且，挂底价也难以成交。
当前，小户型的流通性将持续衰减，如果没有配套、地段的加持，就更难以出手。
不管是刚需还是初次改善，90平户型是入门级的保险选择。
经济实力还不错的改善门槛户型可选择140平的，但这并不意味着如今大平层就比小户型更好卖。
非核心区大平层，未来去化压力大
近几年，长沙大平层产品却越来越多，可以想见，未来几年将有大量的大平层流入二手房市场。
可有钱人总是不多的，按照这两年的形势，长沙的造富速度未必能跟得上大户型的建造速度，需求量很难出现大幅度的增加。
而且，在大户型的成交数据里，还有相当一部分是别墅、洋房等。
除开这些，留给大平层的需求空间，还剩多少呢？
那些核心地段的大平层，或许仍旧被人追捧，但次核边缘板块的大平层，去化压力可想而知。
单以长沙看，只有那些核心板块坐拥学区、湖景或者一开始就存在倒挂的稀缺大平层，才能在一定程度上保持着较好的流通性。
但对于能级不够的板块来说，盲目上车大概率砸手里了。
不管是新房还是二手房，买房必须要注重流通性。
失去流动性的二手房，无法变现，终究只是一堆钢筋水泥。
纵观当前卖不掉的小区，一般都有一些共性：房龄老、环境差、价格高、没有学区，亦或者是一些新区边缘地带等。
除此，若你想买二手房，除了关注小区的价格和周边的配套外，最好还要及时了解一个小区的挂牌量、不同房型的成交情况以及成交周期。
通过这些数据，可以对小区内房源的流通性有个大致印象，避免踩坑。来源：安居客
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