购房人漏缴社保致房屋买卖合同解除，能否要求退还中介费？

北京、上海等大城市为了稳定房价，对房屋实施限购令，除此之外，还需缴纳足够年限的社保，才能够具备购房资格。当然，本地户口买房是不需要社保要求的，外地人想在大城市买房可谓是艰苦万分，如果因为自身社保缴纳年限不够，导致无法交房，房屋买卖合同解除，能否追究中介审查不严的责任？中介费又能否退还？

案情回顾

赵先生在上海打拼多年，终于攒够了首付，即使未来几十年都要还贷，但可以在上海有一套自己的房子，也甘之如饴。有了房代表赵先生在这里扎了根，有了更多归属感，往后的日子也更有干劲。

经过中介公司多方介绍，最终赵先生与卖房人林女士以及房屋中介签订了居间协议，约定以170万价款购买林女士名下房屋，赵先生按约支付了购房定金及部分购房款，及中介费4万余元。

然而，在准备房产登记变更手续所需资料时，赵先生才发现自己漏缴了4个月社保，不符合上海连续缴纳社保年限的条件，导致房屋买卖合同无法履行。经过房产中介的沟通，赵先生和林女士和平解约，林女士退还定金及部分购房款。

赵先生认为房屋中介并未主动审查其社保缴纳情况导致房屋买卖合同解除，中介未履行后续协助过户等工作，便将中介诉至法院，要求中介返还已支付的全部中介费。

律师观点

刘亚峰律师观点：

房屋中介需要遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，履行法律规定的如实告知房屋情况的义务。

《民法典》规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。　

那么，房屋中介未主动审查赵先生社保缴纳情况是否违反了中介义务？

上海购房政策明确要求购房人需满足社保缴纳年限要求，作为购房人应主动且在充分了解购房政策和自身情况的条件下，着手购房事宜。并且，社保缴纳信息属于购房人个人信息，其自身即可快速获得，无需依赖房产中介的专业判断，因此，中介并不负有主动审查购房人社保缴纳情况的调查义务。

本案中，在签订房屋买卖合同之前，房屋中介就告知过赵先生购房需满足的社保缴纳条件，赵先生自称已满足，才缔结的合约。

也就是说，是赵先生对自身购房条件不了解导致合同无法履行，以及中介无法履行协助过户的工作，房屋中介按约收取中介费并未违反公平原则，无需退还。