北京楼市给出了一个「阳台」信号

经常看房的北京购房者可能会发现，最近越来越多的项目又开始做阳台了。

最开始这股风是从丰台的高端项目开始刮的，后来席卷了丰台、顺义，成为这两个区内新盘心照不宣的“潜规则”，不过其它区还一直依照规定对“阳台”严格限制，没有跟进。

直到最近几个月，继丰台、顺义之后，大兴、昌平、石景山、通州都开始出现带阳台的项目，而且是“开敞式阳台”，部分项目阳台的进深可以做到1.5米，面积达到5-20平米。

部分项目不仅做了大面积的阳台，甚至开始在宣传和项目物料中明确提示：开敞阳台、设备平台、飘窗“打包送了”。

对于北京购房者，这是一个值得注意的变化，也是一个非常积极的信号。

丰台某项目宣传资料

过去10年，阳台这种形式在北京新盘中几乎绝迹了，除了个别豪宅、别墅产品和小体量非标产品还能看到，一般的洋房、高层住宅都不再做阳台。

主要原因是，2013年北京出了一个《北京住宅外部设计导则(试行)》，其中明确要求：高层住宅建筑不得设置开敞式阳台。

在卖房的时候，多数开敞式阳台只计算一半面积，所以很多购房者会喜欢买带阳台的房子，一是可以多一个功能区，晾晾衣服、养养花或宠物，放点杂物；二是，阳台部分只按一半面积付费，在寸土寸金的北京，能摊掉不少“心理成本”和买房成本。

但在2013年的《导则》发布之后，开发商基本上就不做阳台了，因为从2013年到2021年之间，北京楼市节节攀升，房子比较好卖，开敞式阳台被规定限制，且会增加建造成本，而封闭式阳台也和室内一样计容（容积率），一样计算价格，那还不如直接全部做到房间内部，这样在设计和建造上也会更省力、省成本。

同时，这个时间段内，基于限墅令等导向，出让的高容积率地块较多，北京对于高层住宅禁设开敞式阳台是强制性要求的，可以“自由发挥”的产品也就相对较少。再加上有阳台就需要大面积开窗，北京对建筑的节能环保要求也越来越高，不设阳台更容易满足节能要求。

因此，对开发商来说，不做阳台，省事省力，一举多得，带阳台的新房也一度在北京楼市绝迹。

阳台的消失，也带来了一个负面效果：得房率越来越低，高层和洋房产品的得房率超过80%的项目几乎没有，75-80%的得房率已经算是“超高”一档。

得房率的降低，正好伴随着北京改善需求占比上升，导致这个阶段内的产品有一个共同特点：功能空间足够多，但房间的面积很小。单看户型图，觉得房子格局非常不错，但入住之后最真实的体验是“紧凑”，收纳设计也非常难做。

时间到了2024年，一切都不一样了。北京新盘出现了一个新现象：得房率越来越高。

比如，中环悦府的得房率在86%以上，变相在套内多出约10平米赠送，西贤府和招商臻园的得房率都超过了90%，花乡壹号得房率做到了95%，龙湖·观萃大户型的得房率最高做到了98%，顺义璞瑅润府最新产品的得房率甚至超过100%。

高得房率怎么来的？“阳台”起到了非常大的作用。

在昌平沙河板块有个非常直观的对比，龙湖·观萃项目是近十年昌平首个带阳台的项目，不同面积产品的得房率在80-98%之间，附近另一个项目的得房率不超过80%，因为这个项目没有阳台。

实际上，龙湖·观萃是一个“试点”项目，是住建部提出的“让人民群众住上更好的房子”目标之后，由中国勘察设计协会牵头组织的全国“好房子”设计大赛北京获奖方案的落地项目。

它给出的一个积极信号是：北京开始讨论通过“阳台”、首层架空等方式推动产品升级，用更多样化的空间满足居住品质改善需求。

不过，目前北京对开敞式阳台等空间的规定还比较模糊，各区执行尺度不统一。

合硕机构首席分析师郭毅认为，在当前的楼市形势下，北京应该尽快明确规定，在规划尺度上，对阳台、架空层、廊架、地下层高等已经被市场验证、客户认可的产品亮点全部放开，通过产品迭代承载生活功能与生活场景的变化，让买房人不用纠结于地段与得房率的取舍，而是回归同一维度对比价格与价值。

简单来说，新房市场下行，如果产品没有好到足够产生代际差，改善需求也会犹豫观望，给内卷产品的开发商更多发挥空间，有利于激活市场。

在北京之前，广州已经率先明确了阳台等建筑部分的计容方式，规定：住宅的半开敞空间（如入户花园、阳台等区域）的面积总和，至多可以占到套内面积的20%；半开敞空间进深不大于2.4米，同时还允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制进深。

广州放宽容积率计算方式

此外，包括深圳、成都、济南、东莞、烟台、佛山、惠州等在内的多个省市，先后发布新规,对于住宅容积率计算方式进行修，在减少公摊面积的同时，对阳台等户型设计要求进行调整，提高购房者的获得感。

长期以来，受诸多因素影响，北京楼市的产品设计一直落后于南方区域，在供需关系发生实质性改变的新阶段，扎根北京的开发商们有了不断内卷产品的动力，北京也是时候给阳台、架空层等购房者喜有乐见的空间开一道口了。