这些二手房没有入场券！南京以旧换新，十大热点问答来了

以旧换新首日，南京有楼盘认购房源总价超1.5亿！昨天起，包括江宁指定楼盘在内的第二批次以旧换新正式开始。

除了参与楼盘明细，“各家开发商收购二手房的具体范围是哪里？”“哪些房子不在收购之列？”“二手房被收走，钱去哪了？”“参与以旧换新，还能享受新盘优惠吗？”等问题，被意向置换的买房人高度关注。

今天，锐评君整理了关于南京以旧换新的热点问题，建议有需要的买房人收藏。

问题1：参与以旧换新的开发商，二手房收购区域范围是哪里？

解答：分为几种情况。

第一种，只收主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）的二手房，有：

南京市交通集团，可置换的新房共220套，参与楼盘为南站的禧樾府、城东的璟樾府、江北的山川江樾；

南京南部新城集团，可置换的新房共282套，参与楼盘为大校场的云尚紫薇、秦淮金茂府；

奥体建设，可置换的新房共256套，参与楼盘为江心洲的江尚紫薇、河西中的紫薇园、河西青奥的青奥村；

南京公用发展，可置换的新房共245套，参与楼盘为江宁的汝悦铭著、大校场的璞悦隽园、六合的文苑居。

这里要提醒大家，江宁滨江的汝悦铭著，同时出现在第二批次和江宁区的以旧换新名单中。两个版本的以旧换新细则里，关于二手房收购区域范围等的表述不一致，具体要向楼盘确认。

第二种，指定区域的，如：

栖霞建设，只收栖霞建设开发的或栖霞建设物业服务的二手房（限定玄武区、鼓楼区、秦淮区、建邺区、栖霞区），以及仙林的二手房。

可置换的新房共1367套，参与楼盘为城中的星叶翰锦院、江心洲的星叶栖悦湾、燕子矶的星叶燕尚玥府、迈皋桥的星叶瑜憬尚府、仙林湖的星叶半山玥府、星叶枫情玥府、板桥的星叶欢乐城；

浦口国资，收主城六区，以及浦口区、江北新区直管区（顶山街道、泰山街道、盘城街道、沿江街道、大厂街道、葛塘街道、长芦街道）的二手房，参与楼盘为浦口城南中心的仁恒城市星瀚，共200套房源；

新居集团，收主城六区，以及浦口区江浦街道、江北新区直管区（顶山街道、泰山街道、盘城街道、沿江街道、大厂街道、葛塘街道、长芦街道）的二手房，参与楼盘为研创园的仁恒城市星皓，共111套；

江宁的9家楼盘（除去汝悦铭著），要求各不一样，比如中天美好、联发云启、山语春风，收江宁区范围内的二手房；铂萃云湾，收主城六区和江宁区的二手房；绿洲禄口的两个楼盘，收江宁区禄口街道及周边街道的二手房。

建议大家锁定意向置换的新盘前，确认自家的二手房是否在开发商的收购区域内，以避免不必要的麻烦。

问题2：哪些二手房不在收购之列？

解答：注意，和安居第一批次的不一样，这一批以旧换新的楼盘，部分对二手房做了进阶要求。

奥体建设、栖霞建设、新居集团、浦口国资、南京市交通集团、南京南部新城集团、南京公用，明确要求二手房证载权利性质应为出让，即安置房、小产权房等，不在收购之列；

安置房（左）和商品房（右）产权证对比

栖霞建设，又额外要求二手房建筑年代应在2004年之后（含2004年），房屋面积小于144平方米。即面积有要求，且房龄不能超过20年。

问题3：二手房被收购后，房款去哪了？

解答：《以旧换新协议》签订后，收购主体等将二手房房款全额转入市房地产市场交易中心存量住房监管账户内。

进入监管账户后，又视换购的新房为期房或现房，有新的流程：

换购的新房若为期房，二手房转移登记和《商品房买卖合同》签完后，监管机构将二手房监管资金对应新房首付部分转入新房的预售资金监管账户里；

若换购的新房是现房，相关登记完成后，监管机构则直接将资金转入新房的开发公司账户。

注意，江宁参与以旧换新的楼盘，相关合同签订完以后，二手房房款将作为购买新房的首付款直接抵用（需换购人书面同意）。

问题4：参与以旧换新，意向置换的新盘还有优惠吗？

解答：这次，官方发布的以旧换新活动公告明确了，可置换的新建商品房房源与该项目案场给予的各项优惠保持一致。具体到单盘，优惠明细需要买房人自行沟通洽谈。

截图来源于南京江北新区官微

注意，参加江宁以旧换新，能享受之前的相关优惠政策，即：对出售1套区内自有住宅并在区内购买新建商品住宅、竞配建住宅的购房人，卖旧换新顺序不分先后，除享受对应补助政策外，再给价值1万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券。

问题5：旧房可以抵扣多少？

解答：南京公用发展、南京市交通集团、南部新城集团、栖霞建设、奥体建设等，与安居集团此前的规则一致，置换总价不高于所购新房总价的80%。

但江宁的几家楼盘旧房置换比例另有要求，比如玖华府、山语春风，置换比例为80%；华宇林湖雅舍，比例为70%；铂萃云湾、中天云来、联发云启、绿洲双盘等，比例则为50%。

问题6：二手房有按揭贷款没还完，可以参加以旧换新吗？

解答：二手房存在按揭贷款可以登记报名和意向认购，但换购人应承诺在正式签订《存量房买卖合同》及《商品房买卖合同》前，结清按揭贷款、解除抵押。

问题7：置换新房，首付比例是多少？

解答：在二手房置换总价不高于所购新房总价80%的前提下，新房最低首付比例以银行贷款政策为准。

目前，南京首套房首付1.5成、二套房2.5成政策已落地。公积金首套房贷利率为2.85%；商贷首套房贷利率为3.2%。

问题8：二手房目前有租客怎么办？换购后新房还没交付可以租住原房屋吗?

解答：二手房如果存在租赁关系，换购人要在签订《存量房买卖合同》前解除租赁合同。

如果换购人置换的是期房，想继续住原房屋，可以按评估租赁价与收购主体签订租赁协议。

问题9：二手房接受评估后后悔了，退出以旧换新，会有什么损失吗？

解答：参与以旧换新，若对旧房的评估价不满意，或后悔参与了，可以在《以旧换新协议》签订之前退定金。但要注意，需承担一定的评估费用。

问题10：以旧换新的相关税费怎么界定，由哪一方支付？

解答：确定参与以旧换新的买房人，需缴纳旧房过户所产生的增值税、个税，以及新房契税等。

不过，按照南京二手房退税政策：2022年10月1日-2025年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售1年内，在同一城市重新购房的，可以申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。这意味着，以旧换新只要符合相应条件，即可享受旧房的退个税政策。

关于南京第二批以旧换新的一些其他小问题，大家也可以关注一下，比如：

推进时间，是今年的6月10日至12月31日；

二手房的评估周期，此前安居集团是8-10天左右出结果，部分网友反馈较快，4天出评估报告；

加上江宁的在内，可置换的新房不到3600套；

栖霞建设明确了，可置换的新房有1367套，但首批试点收购的二手房为300套，有意向的买房人也得拼手速。

更多问题，欢迎大家在评论区留言，锐评君将一一为大家解答。

第二批以旧换新房源清单