上海市区最拉胯的区，靠什么逆袭？

　　上海市区几个区中，普陀似乎是最落魄的一个区，上海话称“又破又大”（ 破大=普陀）。

　　人口不少，财政收入却垫底，产业也不够强势。

　　本世纪初的时候，普陀规划了四大副中心之一的真如，被寄予厚望。

　　近20年过去，徐家汇已经是宇宙中心，花木和五角场也有模有样，至少是个市级商圈和CBD。

　　唯独真如落后了。

　　在上海2017-2035城市规划中，市区范围内，只有普陀没有中央活动区。

　　北区四兄弟虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区，普陀异常尴尬。

　　过去发展不成功，未来给的倾斜又少，普陀似乎陷入了困境。

　　在网络上，看衰普陀成了一种政治正确。

　　但我们深度分析发现，过去二十年，普陀的涨幅并不低，甚至比市中心一些地方还要高。

　　2006年至今，普陀区的一些楼盘涨幅惊人：

　　比如万里雅筑，2006年仅8300元/㎡。

　　2022年，万里雅筑单价最高在9万/㎡以上，涨幅10倍以上，虽然如今又回落下来。

　　还有臭名昭著的长寿路玉佛城，玉佛城3期2006年售价为7700/㎡。

　　目前，玉佛城三期单价8万左右，相比2006年有着10倍以上的升幅。

　　整体来看，普陀其实有很多适合买房的地段。

　　普陀买房怎么选？ 今天就给大家讲透。

　　普陀的地段大概可以分为这么几个梯队：

　　第一梯队，富豪改善片区：长风

　　第二梯队，市中心外溢片区：长寿路，武宁

　　第三梯队，中产片区：中远两湾城，万里，真如，长征

　　第四梯队，老公房片区：曹杨，甘泉宜川

　　特例，潜力饼区：桃浦

　　下面我们逐一分析。

　　先说富人区长风。‍

　　相比真如，长风更像是普陀的亲儿子，要什么有什么。

　　没办法，家里总要有一个当家，大哥不行二哥上。

　　普陀城市界面最好、居住品质最高、有钱人最多的地方，就是长风。

　　长风最早是工业区，后来经过整体规划开发之后已经成为一个比较纯粹的富人区。

　　长风的商业繁华，板块内部布局合理，基本每个街角处都有配套商业。

　　产业发展也很棒，总体量超过150万方，已经有大量企业入驻。

　　最绝的是长风核心区的居住氛围，中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，拔高了长风的层次。

　　如果你想在浦西内中环买个大平层，长风真的是不错的选择。

　　长寿路，武宁

　　地图上看，长寿路和武宁是老静安的小跟班，事实也确实如此。‍‍‍‍‍‍‍

　　长寿路是普陀当之无愧最好的地段，内环内，老静安近在咫尺，直接受到南京西路辐射。

　　因为这里以前风月场所比较多，拉低了人们对这个地方的印象，一直是内环内的价格洼地。

　　但长寿路还是有不少好房子的，华侨城，锦绣里、浅水湾恺悦名城、宝华城市晶典。

　　九年一贯制的江宁学校排名很靠前。

　　可就因为顶着普陀的名头，长寿路一直是内环内的房价洼地；

　　同样的价格，买在长寿路，房子品质可比老静安高多了。

　　武宁也是内环内的地段，就在长寿路隔壁。

　　武宁最好的房子是新湖明珠城3期。

　　长寿和武宁的地段无敌，可惜开发较早，大部分商品房都是20年房龄的普宅，产品同质化严重。

　　也就是说，只有标杆楼盘，在这里才会有一定竞争力。

　　中远两湾城

　　中远两湾城大家都很熟悉了，内环内最大小区，自成一城，密密麻麻鸽子笼的既视感。

　　再加上早年群租的负面新闻，导致大家一直对这里有点偏见。

　　不过有一说一，这里自住还是可以的。

　　内环内，四轨交，旁边的商业天安千树也开了，苏州河步道修缮了之后，散步也很舒服；

　　九年一贯制的中远学校排名也不差；

　　但是房子嘛就老了点，话说回来，内环内七八万单价的商品房，还要啥自行车呢？

　　真如，万里

　　真如是第一代城市副中心，但因为李老头的缘故，一直没造好，是普陀的一大遗憾。‍

　　如今蹉跎岁月20年，真如终于有了可以拿出手的东西：上海真如环宇城MAX。

　　从商业业态来看，很符合真如的发展实际，搭配上“中产”最爱的山姆超市，环宇城的未来我们还是很看好的。

　　如今的真如，地段上有着天然的发展优势。尤其在轨道交通上，真如如今有5条地铁穿过。

　　教育上的空白也正在填补。真如的十二年一贯制学校开始建设了，据说和上师大合作。

　　商业商办全面落地，加上后发优势，真如的未来值得期待。

　　万里则是一个低调的中产板块。

　　地图上看，万里比长风的均价还要贵，因为万里的商品房数量更多，老房子数量更少。

　　万里街道干净，界面整洁，配套成熟，宜居性max。

　　这里有一个神盘，中鹰黑森林，房子好，面积大，总价高，在万里这个中产板块显得格格不入。

　　万里的优势是整体开发，房子以200年以后的商品房为主，教育有晋元附校，各种配套也没什么短板，自住适宜。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　光新

　　光新是一个存在感很低的地段，即便在普陀内部也是如此。

　　但是这里有一个神盘，宝华城市之星，靠着过硬的品质，一直卖的比普陀内环内的小区价格还要贵。

　　最近几年，楼市的趋势是品质大于地段。

　　整体来看，光新是一个纯住宅社区，各项配套都比较一般。

　　好在区位不错，可以借用大宁、真如、长寿路的资源，开车去市中心也算方便。

　　地铁是硬伤，次新房离地铁站1km以上。

　　光新绝大部分的地皮都是老公房， 仅有的几个商品房楼盘都比较优质。

　　除了宝华城市之星，香溢花城也是同时代的佼佼者，小区缺点是很多房型都建的奇奇怪怪的。

　　光新最适合的是生活圈在市中心，习惯驾车出行的年轻家庭，或者本地养老的居民。

　　长征

　　如果说长寿路，武宁是老静安的小跟班，那么长征就是长宁的小跟班。‍‍‍‍‍‍‍

　　靠着长宁的外溢客群，长征这里的好房子价格并不便宜，‍

　　长征在普陀最西侧，位于中外环之间，其最大的特色是商业，中环真北市级商圈就在长征的真北路地铁站附近。

　　这里的居民出行依赖一条13号线，开车出行有主干道的金沙江路和中环线。

　　因为这里有不少品质能打的次新房，社区环境不错。

　　长征的品质小区是上河湾，上海中外环间的品质标杆。

　　曹杨新村，甘泉宜川

　　这两个地方都以老公房为主。

　　曹杨，上海有名的工人新村，老房子超多，老龄化很严重。

　　甘泉宜川更是纯粹的老破小区域，上海买房的万年洼地，商业配套是兰州拉面和五金店。

　　这里的房价，确实给了一些收入不高的群里，留在上海的底气，这里的唯一亮点是同济医院。

　　相比甘泉宜川，曹杨新村的地铁要方便很多，配套也很成熟，更适合买入。

　　桃浦

　　桃浦画了普陀最大的一张饼。

　　如果这个饼成为现实，那一定能带着整个桃浦乃至周边都起飞。

　　但城市大规模发展的年代过去，大饼落地的难度越来越大。

　　桃浦的饼还未落地，新房已经大规模开售。

　　品质是可以，但价格也不低。

　　未来到二手市场，竟然自然激烈。

　　在很多人的印象中，普陀处于上海市区鄙视链的底端。‍‍‍‍‍‍‍‍

　　背后有一定的客观因素：‍‍

　　普陀铁路横穿，地理阻隔，两边无法成片开发，联动发展，这是一大缺憾是

　　而且真如、长征、桃浦以前都是嘉定划过来的，底子薄是真的，发展到现在也是不容易。

　　其实上海楼市，长期来看，距离市中心差不多距离的板块，或者地铁至城市核心通勤时间相等的地段，差价会收窄。

　　普陀正是这样的地区：

　　紧靠长宁和老静安，地铁密度高，轨交发达，房价相对低洼。

　　普陀买房：

　　有钱就去买长风、武宁，长寿；

　　追求潜力看真如和桃浦；

　　中产自住去万里，长征；

　　刚需看看曹杨新村，甘泉宜川，不过只适合自住。