如何看待路透社6月发表的中国楼市会持续下跌多年的观点

　　这两天，看到路透在6月4号发表了一篇有关中国楼市预测的文章。

　　文章的主要观点我总结下。

　　1 从新屋建设量上看，最快明年就可以触底企稳。也就是房地产对GDP的压力，可能在明年就会逐渐消解。

　　理由是IMF（国际货币基金组织）预估我们未来10年的需求是每年9.5亿平米，考虑到现有的库存也会消化掉部分需求，所以大概每年需要新建7.15亿平米的房屋。这个略高于2023.5~2024.4的6.34亿平米。

　　这个对我们经济有利，应该算是好消息。

　　2 价格趋势方面，文章比较了我们和美国，日本，西班牙三国的房地产泡沫。美国西班牙大概是跌了5年触底，而日本是跌了18年触底。而他们得出的结论是，中国的楼市下跌趋势应该会跟日本比较相近。

　　以2021年Q3为下跌起点，如果是美国西班牙模式，那么价格见底应该在2026年底，如果是日本模式，那么价格见底可能就要到2035之后了。

　　不过我对此观点持保留态度，并不完全同意文章的观点。这里我们先按下不表，再来看文章说的第三个观点，第三点我认为也是最重要的。

　　3 文章提到了我们的救市策略，也就是我过去反复在文章中强调的托而不举。

　　在这里，文章明确提到，上面并不是要把房价拉起来，而是要让市场稳定下来，或者是跌得慢一点。

　　也就是我过去文章所说的，让楼市横盘或慢慢下跌，在不触发系统性风险的情况下实现软着陆。

　　我认为正确的认识到这一点，十分重要。因为这决定了你该采取什么策略来应对。比如在去年最早的认房不认贷落地之前，市场其实有两派观点。

　　第一派，也是主流观点，就是认为上面要把房价拉起来，而由于我们的控制力很强，所以真的要拉，其实是有概率能拉起来的。所以那时候有不少人都认为会复刻2016的行情。

　　因此很多有负债的炒房客的想法是，好不容易熬到暖风频吹了，政策上开始放开了，开始支持了， 不能倒在黎明前，所以要继续持有。

　　甚至有更激进的，既然要复刻2016，那就应该要在新一轮救市开启前买入房产博取涨幅。

　　所以，很幸运的，这些人也就成了我们高位套现的对手盘。

　　第二派，则是我的观点，认为认房不认贷的落地，是新一轮房价下跌的开始，并且从各种迹象判断，上面是在推进软着陆，而不是在拉房价。我也在认房不认贷落地前就预言了楼市新一轮下跌的趋势。文章如下：

　　从房价的走势图看，正是从认房不认贷开始，京沪楼市才开启了真正意义上的下跌。

　　我们的早期粉丝，或是我们知识星球的同学都知道，我在2020年之前，持续在京沪杭蓉等各大城市买入了不少房产，然后又在2023年认房不认贷之前把要抛售的房产逐套抛出，我去年也在知识星球里详细写了那段经历和卖房的心理博弈。

　　所以我在写文章时肯定是言行一致的，不会唱空做多或是唱多做空。

　　那么，现在既然路透社把这个托而不举，或者说是维持楼市稳定或缓慢下跌的意图说出来了，会在楼市造成下跌的一致预期，从而变成硬着陆吗？

　　这也是昨天有个粉丝问我的问题。

　　我认为是不会的，首先看到路透这篇文章的人，肯定是少数。另外，有些人即使看到了，也会当成是阴谋论而直接无视。

　　楼市的多空分歧依然存在，并没有出现一致预期。

　　并且，市场依然还存在着一种看法，就是上面在逐步打开限购限贷，等发现各种救市举措都没有用的时候，就会搞大放水。甚至这种看法在房圈内还是主流意见。

　　所以软着陆依然是会继续进行下去的。只是最终结局，相信大放水观点的人，会完整吃下楼市软着陆之前的所有楼市跌幅。但这个也没有办法，每个人都要为自己的认知和判断买单。

　　不过，在我们的粉丝中，也有人认为我是炒房客，对此，我也不做任何反驳，确实过去的那些房产的买卖经历，也都摆在这里。但我想说的其实是，无论房产还是股票，这些都只是手段，而赚钱才是目的。

　　网上有一些舆论，把投资分为房圈，股圈之类。还会提到房圈和股圈的相互鄙视。我认为是完全没有必要把房圈和股圈对立起来的。

　　因为小孩子才做选择，成年人当然是全都要，只要是可以赚钱的。

　　投资，依赖于你对宏观的理解，对底层逻辑的认知，对数据的追踪。所以，对宏观认知深刻的人，股市可以赚钱，楼市也是可以逃顶的。

　　我们的老粉丝都知道，我过去写文章，对股市的预测从来都是马前炮（现在粉丝多了为避免大家都懂的麻烦就不写了）。比如去年年中我还发过这张图，都是马前炮。

　　我们对楼市的预测，也是在京沪最高点的2023年，特别是认房不认贷落地之前，发了多篇公众号文章让大家卖房逃顶。

　　而很多房圈的人，在股市赚不到钱，所以鄙视股圈崇尚房圈，但问题是他们在楼市赚钱也是因为2021之前楼市从来没有像样的下跌过，才错把运气当成了能力。一旦楼市大周期开启，这些人也都是没办法在2022~2023逃顶的。同样会在楼市亏得一塌糊涂。

　　能让你赚到钱的并不是房圈和股圈的区别，而是你的能力和认知达到什么程度。这个才是根本的决定因素。

　　最后，我们来说一下之前按下不表的部分，也就是他们预测的我们的房价走势更像日本的问题。

　　对于这个问题，可以说，完全不重要。

　　不论房价是像美国西班牙那样在2026年底触底反弹，还是在2035年之后才触底反弹，对我们都不重要。

　　因为我们持有现金，用巴菲特的话说，就是持有一份没有期限的看涨期权。我们只要跟踪市场，在市场底部反转的时候，再次买入资产，甚至扩张债务买入资产就可以了。

　　因为我们不是预言家，我们是来赚钱的。