广东
最近几天，看到后台好几位读者问坪山区怎么样？有没有潜力？
在线下的时候，也有很多客户咨询过坪山楼市，包括买卖的角度、投资的角度。
毕竟横向来看，坪山的房价在深圳来说相对较低，又有比亚迪这只巨头加持，在过去吸引了一批刚需客和投资客。
本文就借着这个机会展开聊聊坪山，个人观点，仅供参考。
01
大多数深圳人，可能对坪山并不了解，甚至都不知道坪山在哪。
因为从地理位置来看，坪山是深圳最偏远的区域之一，离主城区太远，又紧邻惠州，城市面貌较为原始，被称为关外中的关外。
2016年，坪山新区从龙岗区划分出来，直到2022年底才通地铁。
就坪山的产业而言，基本都是劳动型密集产业，真正的高薪就业人群比例其实很低，所以你会发现，目前整个坪山的价格比较难起得来。
前几年，因为深中坪山创新学校的加入，把周边的盈富家园房价推至顶峰，成交价一度高达6.47万每平，而最新成交单价已回落至1.83万，可以说是瞬间“惠州化”。
整体来看，经过这一轮调整，如今坪山的二手房成交价，基本回到了2016年左右。新房方面，也从4万左右回落到了2~3万。
今年3月份，比亚迪位于坪山的厂区搬了一部分功能到深汕合作区，最近坪山的GDP数据也不是特别理想。
这对坪山楼市来说，是一个不小的冲击。
加上坪山的位置本身就不好，一个片区的完整生命周期，发展轨迹是从开荒期-成长期-成熟期-衰退期，其中开荒期非常漫长。距离主城区越远，发展周期就越长；距离主城区越近，发展相对越舒畅。
02
除了上述讲到的和位置和产业，坪山楼市还有一个很大的问题，就是供大于求。
到2035年，坪山将规划新增不低于2070万平住宅，按100平/套计算，至少相当于20多万套房子。
与此同时，规划显示，坪山未来常住人口规模110万人，管理服务人口规模130万人。现在是60.87万人。这意味着，未来坪山的人口将新增50万人。
你可以试想一下，一个家庭，如果是三口人住在一套房子的话，未来只要16多万套房子，就能容纳下50万人口。这还是比较理想的算法。
现在坪山新房库存量6200多套，去化周期27个月，而且旁边的惠州也盖了大量房子，价格却只有坪山的一半，甚至更低。
这对坪山楼市来说，又是不小的一个冲击。
整体看下来，坪山楼市价值兑现的时间太长，如果你买入这样的板块，长期来看，很危险也很痛苦。
如果你在坪山工作，刚好又是年轻人，从价值层面可以考虑投住分离，把房子租在公司附近，上下班方便，把更多的精力用来工作，然后买房就尽量往西部区域靠拢。如果预算比较不错的话，可以直接在南山、前海宝中这些核心区域里面去选个不错的房子。
哪怕你就是想在坪山买个300-400万的房子，其实当下也有更好的平替产品，前提是要跳出思维的墙。
03
深圳东部的价格洼地，着实迷惑了不少所谓的刚需。
可买房毕竟不是买菜，便宜的房子到处都有，你以为的价格洼地，可能是个“深坑”。
大鹏新区的房价很便宜，海景还美得一塌糊涂，每天醒来都是面朝大海，但它只适合用来欣赏，甚至连居住价值也是被高估的，很多当初跑去大鹏买房的深圳人，现在都后悔了。
主要还是因为——
房价涨得慢，想卖又卖不动，想住又跑太远。
当我们吐槽深圳西部房价高的时候，别忘了它伴随而来的是：更多的就业岗位，更丰厚的收入，以及更优质的配套。
越容易得到的东西，往往越廉价；表面越美好的东西，也往往更具有迷惑性。
在自己的能力范围内选择较难的，而不是选择最容易的。
人间正道是沧桑，一定要做难而正确的事，买房也是如此。
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