西安楼市“必入”板块？市场胶着期买房慢选

在政策利好的持续推动下，西安房地产市场迎来了前所未有的宽松环境。

全城不限购的政策，加上低利率和低首付的优惠条件，为购房者提供了更多的选择空间和更低的入市门槛。

在这样的市场背景下，如何选房，选择哪个区域更为保险和安全，成为了购房者关注的焦点。

个人觉得丝路软件城、奥体板块、曲江两园一区中的科教园板块后续潜力较大，另外，近3年，带优质学区的新房、次新房仍然是抢手货。

一、买房是技术活

就在刚刚，克而瑞陕西发布了《2024年1-5月大西安房企销售业绩排行榜发布》。

2024年1-5月大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交金额533.69亿元，较1-4月增加134.40亿元，5月单月增量与4月单月增量相比呈上涨趋势。成交面积264.68万㎡，较1-4月增加65.15万㎡，单月增量也是呈小幅扩大趋势。

从上榜门槛看，TOP30上榜门槛5.77亿元，TOP10上榜门槛19.17亿元。TOP30中，10亿房企扩大至19家，同时有5家房价销售金额已突破30亿元。

但是，单看房企买房，在今年这个市场环境下，无疑不大合适。

据克而瑞数据，近几个月西安楼盘的开盘去化也在走低。5月份，西安的房地产市场推盘步伐有所减缓。尽管政府推出了新的政策以刺激市场，但目前市场上的楼盘主要还是集中于消化已有的库存。由于新政策刚开始实施，许多潜在买家仍持观望态度，这导致购房需求并没有显著激增。

如今买房，购房者会更注重安全性。

会优先交付力强，有保障的房企。

但是，大浪淘沙，单看房企比较局限。

更重要的还是要结合板块来看。

二、在西安买房避不开的优质板块

全部区域不限购，随便买，但却不能随便选。

购房者应深入研究各个区域的发展潜力和优势。西安作为一个历史悠久且充满活力的城市，各个区域都有其独特的魅力和发展潜力。例如，高新区作为西安的科技和产业中心，拥有成熟的商业环境和完善的生活配套，是许多购房者的首选区域。曲江新区则以其丰富的文化资源和优美的生态环境，吸引了大量追求高品质生活的购房者。而港务区、高铁新城等新兴区域，随着区域规划和基础设施的逐步完善，也逐渐成为新热点。

但是呢，一个区域其实非常大，比如高新，既有离一期二期近的丝路软件城，也有距离较远但是规划宏伟的高新三期。比如港务区，奥体板块、政经板块……范围很大，不要觉得选了这个区域都没啥问题。

在2024年初的时候，克而瑞陕西根据2023年西安土地成交情况，绘制了一张地图：土地热点板块。

我们都知道，土地在楼盘之前，2023年的土地热点板块，基本就决定了新的一年新房供应的情况。

三、市场胶着期买房难选

先说客观情况，购房者买房应考虑自身的实际需求和预算。在选择区域时，除了考虑区域的发展潜力和优势外，还应结合自身的工作和生活需求，以及财务状况，选择最适合自己的区域和房型。对于刚需购房者而言，可以考虑选择交通便利、生活配套完善的区域，以满足日常生活需求。而对于改善型购房者，则可以更加注重区域的居住品质和未来升值潜力。

然后，我们再从全局思维来看，你觉得西安哪些板块未来的升值潜力比较大。

可以思考四个问题：

1、高新三期和丝路软件城你会优选哪个？

2、浐灞国际港那么大，哪里才是核心？

3、曲江终于有房了，上千万的房子为何那么多人想买？

4、西安为何带好学区的新房和次新房买的人很多？

思考这些问题的时候，我们尽量以一个旁观者的身份。

第一个问题，高新三期和丝路软件城你会优选哪个？

如果从供应量来看，高新三期真的是有很多新房可以选。俗话说，物以稀为贵。也正是因为太多了，所以非常卷。如果想等到区域发展成熟，宏伟规划落地，就把预期时间放长一点，6-10年的周期。

反观丝路软件城。其实，软西已经没有多少地了，基本产业成型，所以才并入了软东。

软东定位生活服务，软西定位产业服务。

华为西研所、中软国际研发基地、海康威视西安科技园、大华西安研发中心、科大讯飞丝路总部、长安计算全球总部、浪潮集团丝路总部、和利时西北总部、华勤丝路总部、歌尔西安研发中心、诺瓦电子全球总部、交叉信息核心院等产业基本都集中在软西。

从控规图上，能够更清晰的看到，软东的住宅地块多，而软西的住宅地块比较少。

而且，经过这些年的发展，软西的住宅地块基本都开发得差不多了，未来总共也就几百亩的住宅用地待开发。

中间那条南北走向的路就是西三环，西三环的东边就是软东，西三环的西边就是软西。标记黄色的是城镇住宅用地，软西的住宅地块有限，并且多数都集中在天谷四路以北。

并且，丝路软件城承接高新一期、二期会更自然，距离也更近。

第二个问题，浐灞国际港那么大，哪里才是核心？

由浐灞生态区和国际港务区整合而成的西安浐灞国际港，其实核心还是原来的浐灞生态区和国际港务区的核心。

浐灞生态区的核心是灞渭三角洲，国际港务区的核心是奥体板块，全运会奥体场馆周边区域。

相比而言，奥体的呼声更响亮一点。

有人问，从1万到2万+，奥体板块会不会涨得过猛了。

先看看西安楼市整体的均价，目前基本上在1.9万元/㎡左右。奥体板块其实并没有多少新房了，反之，是距离奥体稍微远一点的政经板块、保税区板块，基本均价也到了1.7、1.8万元/㎡。

这么看，我反而觉得奥体的安全垫会更高。

第三个问题，曲江终于有房了，上千万的房子为何那么多人想买？

前有曲江星河湾热销，后有金茂璞逸曲江关注度高。

曲江总土地面积小，开发比较受限。

近几年，新房可选择性很少。

西安文化科教园是一个具有战略意义的共建项目，由曲江新区与雁塔区联合打造，旨在推动文化、科技与教育的深度融合。

该园区坐落在曲江新区与雁塔区的交界处，地理位置优越，占地总面积约为2.9平方公里，其中已建成区域达到1.7平方公里，而新建区域则约有1.2平方公里。

近日，曲江文教园一宗地已经在土地市场网上挂出，预计8月31日前供应。

曲江新区，作为西安的文化旅游和生态宜居区，而又地块稀缺，一直备受房地产开发商和购房者的青睐。

根据公告，曲江新区此次推出的4宗住宅用地总面积达到196亩，这一规模的供地计划无疑将吸引发商的关注。这些地块的出让时间安排在8月31日前。值得注意的是，这4宗住宅用地中，曲江新区和曲江大明宫板块各占一半，各有2宗土地出让。

该宗地位于文教园板块，紧邻星河湾。YT6-6-115净用地面积34.544亩，规划用地性质为二类城镇住宅用地，容积率≤2.8，建筑密度≤20％，绿地率≥35%，建筑限高80米，地上建筑面积不大于64484㎡。

第四个问题，其实不是单独讲的板块，西安为何带好学区的新房和次新房买的人很多？

一个原因是因为父母重视教育，另一个原因是2016年后几年出生的孩子多，基本都到了陆续上小学的年龄。

因此，从这个角度，在选择板块、房企之后，也可以重点看看学区资源，不能别的楼盘有，你买的楼盘没有，就把它当做一个基本要求，去挑房子就行了。

备注：本文仅代表作者个人观点。不代表所在公司立场。

文章来源:乐居买房