深圳官方回复存量房贷利率不调整，有存量房业主提出“自救方法”

深圳明确存量房贷利率不调整。

日前，有市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。对此，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在回复市民咨询时表示:为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。

6月4日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳官宣存量房贷利率不调整，主要原因是目前银行存贷利差降至历史最低1.48%，在强化银行利润考核、拨备计提的情况下，在增量贷款已充分降低的情况下，在去年已经降了一波的情况下，很难在短期内再降。但不会改变下一步降低存量房贷利率的趋势。

存量房业主想办法“自救”

5月28日晚，深圳发布信贷新政（5月29日起执行），首套房贷利率降到LPR-45BP，即3.5%。已进入历史最低水平。乐有家研究中心统计显示，自2019年商业贷款利率推行“LPR+基点”模式开始，深圳首套利率的下限水平一直在下调，叠加这几年LPR的下降，5年时间内，深圳首套房贷利率已经从5.15%降至3.50%。

若以总价500万+贷款7成+30年计算，利率5.15%时月供19110.92元，而目前3.50%的利率，月供为15716.56元，减少了3394.36元。还款总额更是从687.99万元，减少到565.8万元，节省了122.19万元。

图源：乐有家研究中心

图源：乐有家研究中心

在如此巨大的“利息差”之下，深圳不少存量房业主呼吁降低存量贷款利率。“2019年10月至2023年9月买房的居民不仅房价在高位，利率也在高位，且本轮没有任何调整，在此期间买房的居民面临巨大的房贷压力。”有存量房业主在社交平台上分享道。

另据记者观察，在得知存量房贷利率不能下降的消息，也有深圳存量房业主在社交平台上提出4个“自救方法”：1、卖房买新房，即以旧换新；2、换成经营贷；3、努力攒钱提前还贷；4、房子卖了租房住。

深圳存量房贷业主陈先生向《华夏时报》记者表示，“现在商贷房贷利率降得太狠了，高房贷利率买房心态崩了很正常。不过，我们买房公积金贷款占大头，所以相对来说商贷存量利率降不降，影响没那么大。”

“核心还是给市场信心”

而深圳存量房贷业主孙女士则坚信，即使现在不下调，下半年存量房贷肯定会下调。

李宇嘉也指出，深圳官宣存量房贷利率不调整，但不会改变下一步降低存量房贷利率的趋势。新一轮调降存量房贷，需要央行降准、降低MLF（央行借钱给商业银行的利率），继续降低各档次存款利率。唯有此，才会迎来新一轮降低房款利率。而降准、降息（降MLF）在4.30高层会议已有指示。

“5.17降低首付和利率之所以超预期，主要在于居民加杠杆意愿很低，导致房地产销售下滑。因为，房子是客单价最高的商品，没有杠杆加持，根本无法撬动市场。不愿意加杠杆，不仅导致楼市下行，也导致全社会信用紧缩，这是经济下滑的重要原因。”李宇嘉说道。

其实，早已有历史先例支撑降低存量房贷利率。中原地产首席分析师张大伟指出，虽然从合同角度，银行可以按照之前的合同执行，但从惯例看，降息从来都是一刀切，2009年存量贷款利率就是一刀切和新增一样。

“2008年10月22日，央行公告决定自当月27日起，将个人住房贷款利率下限放宽至基准利率的0.7倍，首付比例最低降至20%。尽管当时明确优惠主要针对新增房贷，但随后，多家银行开始主动对存量房贷提供七折优惠，通过转按揭服务，大批存量房贷客户从国有大行转移至中小银行。最终，在2009年1月，四大国有银行也加入了这一行列，为符合条件的优质客户提供七折优惠利率。”张大伟进一步指出。

同时，张大伟也提到，存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。

“核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量、增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会很大。”张大伟说道。

此外，李宇嘉表示，降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。