地产新模式，逐渐成型

为何需要构建“房地产发展新模式”？这一决策源于房地产市场供求关系的深刻变化，标志着行业发展的战略性转型。构建房地产发展新模式，实质上也是房地产行业自我革新、重新洗牌的过程。

随着城镇化率的提升和房地产供求关系的转变，行业逐步从大规模开发阶段过渡到存量优化阶段，过去以开发为主的行业逻辑不再适用。房地产企业需要契合时代要求和行业变化，除解决“有房子”、“好房子”的居住问题外，更要思考存量时代下企业如何实现可持续发展。

存量时代，原本“房地产”行业相关逻辑、赛道等正不断向“不动产”扩充，行业正探索一条符合经济发展要求、匹配行业现状的转型突破道路。顺势而为，把握市场动向，及时发力不动产，或许将是大多是房地产企业的最优选择。

基于此，本文将立足不动产发展机遇，从商品房、保障房、城市更新、城市建设、产业园区、资产管理等多个不动产细分赛道入手，结合政策环境、行业现状与发展趋势，对不动产行业进行深入剖析，以期提供有价值的行业洞察。

商品房
利好政策持续加持
助力提振房地产市场复苏

从数据端来看，一季度行业基本面数据仍于底部震荡。

销售端低位运行。2024年一季度典型城市商品房交易情况差强人意，新房跌幅超过40%，带动住房总需求持续下行；企业操盘情况同样下行，百强房企前5月累计实现操盘金额14133.7亿元，同比下降44.3%，3月小阳春作用下销售额较高增长，5月再次开始修复，但整体销售仍处低位运行。

融资端“难”题依旧。虽然承接2023年房企融资支持政策的边际改善，2024年一季度各地推广融资协调机制“白名单”，但从融资额情况来看，一季度典型房企融资总量为1046亿元，同比下降41%，融资情况仍不乐观。

投资端动力不足。自期房销售逐渐转向现房销售，竣工节奏与新房销售热度有一定相关，在2023年全年的“弱开工、强竣工”拉高当期基数的同时，期房不断竣工交付，致使2024年一季度竣工同比由正转负。此外，一季度开发投资累计同比-9.5%，仍在持续下滑，现阶段房企投资动力仍然不足；随着三大工程、保交楼、地产融资政策的持续推进，或对地产投资有一定正向作用。

2024年伊始，房地产市场迎来了一系列积极的政策调整，旨在促进市场供需平衡。供需两端的政策同步实施，形成了一套强有力的救市政策组合。

需求端，利好政策实施了利好政策三连发：下调首付比例、取消商贷利率下限、下调公积金贷款利率。利好政策不仅延续了以往宽松基调，还显著加大了政策力度，旨在通过降低购房门槛、减轻购房压力，有效刺激购房需求。从新政后首周市场端反馈来看，多地居民购房情绪回升，新房市场成交量环比增长。

供给端，首提“政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。这一政策不仅强调了房地产作为支柱行业的地位，同时也提升了房地产工作的政治高度。一方面，它有助于稳定房地产市场，缓解房企现金流压力；另一方面，通过政府购买商品房作为保障性住房，也有助于推动楼市去库存，促进房地产市场的健康发展。

一季度利好政策效果持续作用，叠加去年同期高基数效应的逐渐减弱，房地产市场预期和活跃度或将迎来改善，但楼市复苏并非政策持续松绑就可以立竿见影，市场信心恢复同样需要时间。

保障性住房

仍为确定性行业赛道

房地产发展新模式的重要一环，即“保障房+商品房”的双轨制，而保障房体系下又以“配租型保障房（即保租房）和“配售型保障房”为主。

一方面，保租房以213万套（间）的成绩超额完成2023年全国保租房筹集目标，同时也达成了“十四五”期间计划筹集900万套（间）目标的63.6%；此外2024年一季度广州、上海、北京等多城发布2024年保租房筹集计划，保租房筹集仍将维持较大规模。

另一方面，随着配售型保障房支持政策逐步落地，全国已有35个城市报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目。据统计，35城在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套；福州、深圳、广州、上海等地筹建规模均在万套以上；深圳、广州、西安、杭州等地首批配售型保障房已经开工。

14号文已对筹建基本原则进行界定，随着配售型保障房政策不断落实，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力。

城市更新大时代来临
抢抓城更赛道，找准发力重心

随着我国城市化率达到66.16%，城市发展模式从“建城”转型“营城”，城市高质量发展成为主基调，城市焕新成为主旋律。

顶层定调之下，为响应国家政策号召，多地在2024年地方政府工作报告中全面梳理了本年城市发展方面的相关计划，明确了今年城市更新的具体目标（涉及老旧小区改造、城中村改造、老旧厂房改造等类别）。在贯彻落实城市更新规划的基础上，各地紧锣密鼓出台实施细则，助力项目推进落地。

在战略推动、政策指引的利好风口下，布局城更赛道的国央企应抓住政策机遇、参与城更业务，明确自身在开发类、存量改造类、公共设施类项目类等三大城更方向的布局；找准自身在城中村改造、老旧厂区、老旧小区和老旧街区等四大城市更新项目类型上的发力重点，以准备迎接城市更新大时代到来。

城市建设
我国安全生产处于攻坚克难阶段
需系统谋划，标本兼治

近年来，全国安全生产水平稳步提高，但是安全形势依然严峻。2023年国民经济和社会发展统计公报显示，全国各类生产安全事故共导致21242人死亡，较上年下降4.7%；全年房屋市政工程生产安全事故584起，较上年增长3.5%，死亡人数635人，较上年下降0.8%......

在我国经济依然保持增长和高位的大背景下，人员的死亡率从数据端看呈下降趋势，但我国经济规模基数大、人口基数大，即使是较小的死亡率也对应着巨大的绝对数字。因此，我国对安全生产仍然高度重视，不断加强安全生产监管。

近年来国家颁布多项法律、法规文件，持续不断加强安全管理力度，追责体系更加严厉。

其中，新安法作为我国安全生产的基础法、综合法，是为了加强安全生产工作，防止和减少生产安全事故，保障人民群众生命和财产安全，促进经济社会持续健康发展制定本法。新安法进一步加强和落实生产经营单位的主体责任，增加“三管三必须”，造成安全事故，建设单位要承担首要责任。同时，新安法在处罚范围、罚款金额、处罚形式等方面全面加强。

此外，《中央企业安全生产监督管理办法》自3月1日起正式施行，其明确了五类人员的安全生产责任，不仅对央企安全生产工作的规范性、强制性要求，对所有国企安全生产工作的指导性、引导性，也是显而易见的，值得各地国企学习借鉴。

产业园区
存量时代，专业运营成逆势增长关键

作为推动区域经济发展的主要引擎，产业园区的开发体量保持持续增长，预计到2025年累计开发面积将突破62亿平方米，但规模的盲目扩张不仅造成资源浪费，亦会出现同质化严重、粗放式经营管理、大面积园区空置、资产回报率低、企业招引愈发困难等问题。此外，2023年全国产业园区租售收入大幅下降15%，尽管以光伏能源为代表的创新服务收入有所增长，但未能弥补整体的收入空缺，这也直接导致产业园区企业整体营收迎来近五年的首次下滑，预期同比下降14%。

随着产业土地政策的收紧，行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期。在如今国家推进科技创新发展和产业转型升级的背景下，大量园区开始积极探索新出路，思考如何高效盘活存量资产、促使资金回笼资产升值等。对于园区而言，拥有专业成熟低成本的产业运营能力显得尤为重要。

近年来，在高质量发展背景下，园区呈现了新特点：产业结构高端化，以高端制造为核心，促产业转型升级；能源供给低碳化，推动低碳生产与管理，强化基础设施建设；土地利用集约化，高效利用低效用地，通过存量求增量，实现多维拓展与集约利用；园区管理数智化，引导加快数字基础设施建设，促数字技术与管理、运营服务等深度融合，提升运营效率，推动管理革新。

在我国城镇化水平不断提升，城市转型、产业升级持续升温的进程中，产业园区发展模式由最初的聚焦产业为主，逐步走向产城融合，开始呈现由“园区经济”向“社区经济”发展态势。成都、南京、洛阳等地纷纷将“产业社区”的建设写入政策文件，全国产业社区建设进入快车道。

商办&零售
写字楼市场活跃度提升

2024年一季度，重点城市写字楼市场延续上年四季度恢复态势，但增量需求出现短暂回落风险，主要是由于企业对经营风险和固定成本的承压能力已明显减弱，在中小面积段的搬迁和升级需求相对活跃，但是对增量需求的贡献有限。

因此，市场预期仍在较低水平徘徊。供给方面，一线城市和部分二线城市将有众多新建写字楼项目于2024年年内竣工交付，市场供应量预计将有所增加。

写字楼租赁市场信心及需求有所恢复，主要受益于增势良好的新兴产业，从细分领域看，金融、科技、专业服务仍为拉动全国办公楼市场需求扩张的“三驾马车”。

此外，2023年优质零售物业正开启复苏，整体市场趋势向好。2024年春节长假假期，中国消费市场更是呈现出显著的增长势头，商务部数据显示全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长8.5%。在多重扩大内需和鼓励消费的宏观政策的支持下，2024年我国消费需求应得到有效提振。

其中体量大、业态丰富、有强主力店、奢侈品业态和特色业态的商业综合体呈现出明显优势，以及强主题、沉浸式的文旅+商业综合体预计成为商业市场今后的新潮流。

数字经济
激活数据要素、深化数实融合
推动不动产行业高质量发展

时代变革的背景下，数字经济崭露头角，通过深化实体经济和数字经济的融合发展，对于提升产业竞争力、推进中国式现代化建设产生深远影响。在此过程中，数据资源的重要性愈发明显，通过数据资源的处理和规范，激活了数据要素的潜能，成为企业转型的底层驱动力。众多国有企业开展以数据为引擎的转型突破，探索稳健可靠的数据实践，积极拥抱数据驱动型业务，争取在激烈的市场竞争中占据领先地位。

2019年党的十九届四中全会首次提出把数据作为生产要素，并在后续的政策与举措中，不断确立数据要素的市场地位，构建数据基础制度体系，推动数据资产入表，逐渐形成数据资源发展生态。

2022年《关于构建数据基础制度更好发挥数据要素作用的意见》对全方位进行数据治理作了制度部署、2023年《数字中国建设整体布局规划》更是将夯实数字基础设施和数据资源体系作为数字中国建设的“两大基础”，足以证实数据资源体系在构筑数字中国生态过程中的战略地位。

随着2023年《企业数据资源相关会计处理暂行规定》的推动，企业以数据资产入表为抓手，将数据管理和资产管理相结合，解锁更多战略性发展空间。

企业可以通过数据治理、合规评估、产品设计、资产登记、价值评估、资产入表、以及数据金融化，这七个步骤，规范数据管理，利用数据资源，创造数据价值。

数据资产入表方案逐渐成熟的同时，地方政府和国企纷纷进场，国有资产入表的案例不断涌现，四川、江苏、广东、天津、山东、河南等地均有案例落地，数据类型也不尽相同。

数据资产入表之势虽然已经蔚为壮观，但国有企业数据资产入表及资产价值提升的帷幕才刚刚拉开，未来会更加的波浪壮阔。

随着不动产市场逻辑逐步从开发模式步入到轻重分离的资管模式，资产管理能力成为企业需要具备的核心能力，房企手中的资产，无论是产业、商办还是城市服务等，都需要建立系统全面的资产管理能力。

因此，明源不动产研究院提出，新时代新周期，以高质量发展为目标，以金融资本及数字化赋能为动力，不动产企业应全面构建不动产赛道下房地产、城市建设、产业园区、资产管理四大核心能力，助力企业高质量发展。

△不动产高质量发展总图

结语：

国家经济由高速增长迈向高质量发展，产业结构持续升级，城市化进程深入推进，我国不动产行业也迎来一个以“发展新模式”为主导的全新阶段。

“发展新模式”不仅为现阶段房地产指引了新方向，更为不动产各赛道注入了新动能。政策的持续发力与实质落地，将进一步推动不动产行业在高质量发展的道路上稳健前行，开启行业发展新篇章。

基于此，明源不动产研究院重磅发布《不动产市场报告》（2024年第2期），以宏观趋势为引，解码不动产细分赛道，探索行业转型发展新方向、新模式。