9.3万/平的永丰南，地块条件如此倔强｜附图

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9.3 万/平米的永丰南地块，一如传言，终于卖给海开了。这 泼天的富贵袭来，我们究竟怎么看？

拆哥平台猛然间发现，这地块简直太“倔强”了，不妨给大家说说——

小红书网友@freshman 发布了一张图，其实展示了海淀产业高地的3/4 新月弧，我觉得是贴切的。

腾讯新总部的位置，正好在“海淀新月弧”之上。（参见文章：）巧了，永丰南地块，也恰好在这个“海淀新月弧”之内，轻轻划过。

拆哥平台对地块文件做了详细量化研究，给大家总结一些。

商业部分的体量是 12.38 万平米。初步设计效果还是不错的，中暖灰色的基调，与永丰路+西北旺建筑要求呼应。

公交场站需要容纳121台公交车，所以规模宏大，气势壮观。通过商业大帽子进行 TOD。（看房加梦麟微信menglin_2019，备注永丰南，➕姓氏和电话)

学区是摇号+多校划片，但六小强的影子学校建华+中关村三小分校，分量给足了。

建华学校曾经最好的成绩是海淀中考一模全区第二。拆哥提示大家两点：建华是在海淀区的两块飞地，从中部（万寿路、永定路、羊坊店学区）+北部（上地、青龙桥等）7个学区摇号摇出 4 个班的孩子。

所以，倔强吧，不对任何地区进行划片，楼上看着别的学区来的孩子。

永丰南项目守着建华学校的规划校区旁，大概率这个盘对口的中关村三小。

另外，建华目前的口径是，小升初不是通过直升。这个会不会改变，不得而知。建华北上，一位学科负责老师给我说，夜江雾里阔，新月迥中明。

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从地块规划图看，整体地块都有 N 型的公共绿地退线，形成“城墙”一般。担心垃圾填埋场，其实绿化带也有“心理隔离”的作用？

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从市政规划图上，回迁房永旺家园中间辟出来的小区路“永旺家园路“，与永丰南东侧路形成错位，但不直接与楼栋“对冲”。

六里屯垃圾填埋场的问题，20 年前确实负面流言不少，到底是不是有大型嫌恶设施的“非净土”？我觉得要客观分析。

一方面是风向，这个谁也改变不了，从纬度坐标上看，永丰南地块还更靠北一丢丢，大风起兮时，影响甚至比西山锦绣府+百旺茉莉园还要小。

有粉丝问我，会不会通过水渗透污染？

从项目供水方案上看，确实有一条直径 1 米的大粗管道从六里屯经过而来，但垃圾填埋场已经停用，向外渗透土壤进入供水的先例，我目前没有听说。

我查到，永丰南住宅的自来水由海淀山后供水管网和中心城供水管网联合供水，原来的水井也必须封填。

精湛细腻的深度解析，也欢迎专业人士给指导。

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还有一点，一位澳门的朋友的问我说，是不是他不能买？

永丰南地块文件里有一句话——“项目建成后部分区域禁止向境外机构、组织、人员出租、出售或转租、转售（包括港、澳、台），待后续设计方案推送后，研判具体范围。”

住宅部分能不能卖给境外人士，这个是后话了。另外，项目东北侧是航天系统单位，有可能北地块的部分户型不能设计边窗？参照香山樾的案例，拭目以待。

项目的微观设计上，也注定倔强。

拆哥认为，永丰南项目在文件中明确为装配式建筑，档次定位介于圆明天颂与栖海云颂之间，装修标准可能对标圆明天颂。

“颂”系是免不了的了。

永丰南的“海开颂系”，预计面积区间110～170平米，有少量90平米的特殊户型，也就是总价不到900万，小户型要靠“抢”或者上香。（看房加梦麟微信menglin_2019，备注永丰南，➕姓氏和电话)

不同于西山观复，“海开颂系”是洋房+高层组合，高层2T2 户，洋房 1T2 户，电梯对开门。海开特别做了独立的私属电梯厅！户型应该不错。

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永丰北，也继续出地。拆哥之前写过：）

6月3日，拆哥团队参与观赏了翠湖的中旅·中海合作开发的西山观复样板间，按照藏峰系出牌，容积率 1.8 的“低密洋房组合拳”，照样挂石材和玻璃幕墙。它们的价格也是托着永丰南的。

现在市场处于破位下跌期，部分二手房源的成交价有偶然性。我们看永丰东的海淀·幸福里，最新成交一套 149 平米的次顶层，单价 8.2 万/平，估计正常情况下会恢复 9 万+。

永丰南与幸福里怎么比？商业强、学校位置强、地铁强，填埋场距离近，但加分还是多一些。永丰南更多的价格量化研究，拆哥在后续文章里还会继续写！

拆哥上周写过的海淀南路 12 号，与永丰南同属 16 号线相连。我认识一位海淀八一学校的家长，准备买入一套永丰南，与孩子自住，然后把海淀南路 12 号的房子租出去。（参见拆哥文章：）

买永丰南，加梦麟微信menglin_2019，备注永丰南，➕姓氏和电话！

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