地产基金“回血”，能上车吗？

在经历了一段时期的相对沉寂与调整之后，房地产板块展现出复苏势头，重仓持有房地产板块的基金迎来“回血”行情。

数据显示，截至5月31日收盘，华宝中证800地产ETF、银华中证内地地产主题ETF等4只跟踪指数的地产主题ETF月内均实现正收益。也有多只地产 主题主动权益基金表现亮眼。

对于后市地产板块的走势，多位业内人士表示地产及地产链板块将迎来极佳修复窗口期。

行情回暖

利好政策不断加码落地，房地产板块成为5月市场最热的板块之一。截至5月31日收盘，申万房地产行业指数月度上涨6.18%，位列申万一级行业涨幅第二位。同期，上证指数、深证成指、创业板指均下跌。房地产表现明显优于大盘。

消息面上，5月17日楼市新政后，全国各地相继为楼市“松绑”，包括上海、广州、深圳在内的多数城市陆续跟进降低首付比例、房贷利率，同时配合其他系列政策形成组合拳。

政策刺激下，房地产板块行情回暖趋势明显，带动地产相关指数基金回血。具体来看，华宝兴业基金旗下地产ETF（159707）表现最好，净值增长率达8.29%，该基金跟踪中证800地产指数。跟踪中证内地地产主题指数的银华基金旗下房地产ETF（159768）涨8.26%。

南方基金旗下房地产ETF（512200）和华夏基金旗下房地产ETF基金（515060）分别上涨5.38%和5.63%，以上两个基金均跟踪中证全指房地产指数。

也有一些主动权益基金表现亮眼，比如，方岑和邓海清管理的中航混改精选区间涨幅高达6.68%。陈小鹭管理的工银产业升级、工银灵动价值等基金均回血，区间涨幅分别达到6.87%、7.41%。这些基金普遍重仓了房地产、建筑装饰、家用电器等地产链相关股票。

此外，一些名称中含有“金融地产”字眼的基金，在今年一季度投资策略上更偏向于重仓银行和券商等金融板块，在这一轮地产板块反弹行情中，涨幅在2%左右。

加减不一

实际上，自2023年以来，从供给端到需求端，从中央到地方，出台了一系列包括“认房不认贷”“房贷利率下调”等旨在提振房地产市场的宽松政策。

系列重磅政策落地后，在市场上引起连锁反应。在资本市场，不同类型的基金对于房地产板块的态度出现了明显的分化，有部分基金在去年就已经开始逆市布局重仓房地产，也有基金选择看空路线，对地产行业进行了减仓操作。基金对于房地产市场看法的分歧直接影响到投资策略和业绩表现。

从中航混改精选来看，去年三季度末，房地产行业占该基金资产比例为11.51%，2023年末该数值大幅提升至83.05%，今年一季度末这一比例进一步提高至90.29%。一季报显示，中航混改精选的前十大重仓股均为地产股，持股合计达76.73%。

中航混改精选2024年一季报中表示，受到过去3年的需求下行周期影响，中国房地产市场显著超调，在经济复苏的大背景下，当前看好估值低位、风险逐步出清、需求有望逐步企稳的地产板块，精选估值合理、风险出清充分、景气度较高的优质公司。

陈小鹭管理的工银灵动价值也加仓了地产股，在2023年一季度末，房地产行业占该基金资产比例不足一成，2023年末占比提升至28.73%，今年一季末占比进一步提升至31.52%。

该基金在2023年报中提到，从中期的角度来看，地产行业格局的变化具有可见性，相比于前几轮周期中，更加激进的高杠杆型民企扩张速度超过行业，本轮周期更多的是对硬着陆风险的应对，高杠杆激进型企业的扩张不会重现，相较而言更加稳健的龙头公司有望在未来一段时间获得更好的市场空间。

永赢惠添盈一年持有混合5月净值涨幅达8.14%，该基金在一季度大比例增配了港股物业、国央企地产龙头等地产链公司。该基金在一季报中称“主要是源于地产行业逐步见底的判断和此类公司较低的估值”。

也有基金基于风险控制或市场判断的不同，选择撤离。工银瑞信金融地产的地产行业配置比例有所下降，该基金在一季报中解释称，基金在金融地产行业中维持了对银行的超配获取了一定收益，非银金融表现较为平稳，地产行业受制于基本面的因素表现相对较差，在报告期内地产行业配置比例有所下降。

天治转型升级混合5月净值下跌1.6%。该基金在2023年末房地产行业占净值比为56.58%，但在2024年一季末，就清仓了全部地产股。该基金一季报称，本季度组合在地产链、医药等顺周期板块以及部分成长股上面产生了亏损，并在反弹后逐步进行了止损。考虑到房地产板块仍在寻底过程中，基金加大了对高股息、央国企、公用事业等稳定类资产的配置。

后市如何？

市场普遍认为，多重因素共同驱动近期地产板块反弹，而政策方向性转变是关键。富荣基金指出，近期多部门联合出台一系列地产刺激政策，地产首付及利率政策迎来史上最宽松阶段。地产及地产链板块上涨的主要原因是地产刺激政策密集发布后的预期修复。

富荣基金认为，地产基本面或加速触底企稳，地产及地产链板块将迎来极佳修复窗口期。且前期相关板块经过长期的调整，估值也回落至历史底部区间位置，当前随着政策刺激力度的增大，配置的赔率大幅提升。

展望后市，兴银基金乔华国认为，未来的房地产行业将进入头部集中化的阶段，看好一些房地产央国企和一些运营能力强的民企，对于这些企业，倾向于认为股价已经触地，但剩下的地产公司可能需要面临继续收缩、转型甚至退出市场。

开源证券认为，利好政策叠加效应会逐渐凸显，北京及其他城市也将逐渐跟进优化楼市。在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。

前海开源基金首席经济学杨德龙直言，房地产市场现在整体上成交较为低迷，多数城市的房价也出现了较大幅度的回落，稳定楼市对于稳定经济意义重大。从现在已经放开限购的城市来看，效果并不是很明显，因为这些二三线城市本身就是供过于求的。但是一线城市放开限购的意义还是比较大的。

“现在全国还剩六个城市没有放开限购，特别是北上广深一线城市的限购还没有放开，只是放松了部分区域，从政策的方向来看，逐步放松乃至完全取消限购是大方向，所以下半年还有这些利好因素值得期待。”杨德龙表示。