案号|
（2019）苏02民终4989号
01
关于停车位租赁费收取总额
关于争议焦点一中地面停车位租赁费应退还金额如何认定的问题。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
本案中，紫竹物业宜兴分公司与恒兴公司、海德名园业委会分别签订的《前期物业服务合同(示范文本)》及《物业管理委托合同》均有委托紫竹物业公司在物业服务期间对停车位进行管理、收取停车费，并有权分配相关费用的约定。就此，紫竹物业宜兴分公司无论系基于《江苏省物业管理条例》第六十四条规定抑或诚信全面履行合同，均应将地面停车位租赁费单独列账，独立核算。围绕地面停车位租赁费收取总额的争议，虽然紫竹物业宜兴分公司提出包括出租率、收取率等方面的抗辩，但并未对出租率、收取率实际比例提供充分证据予以证实。
鉴于海德名园业委会并不掌握相关收取方面的证据，紫竹物业宜兴分公司应当就其收取的地面停车位租赁费总额承担举证证明责任
。一审法院在紫竹物业宜兴分公司不能举证或怠于举证的情况下，推定在整个物业服务期间，诉争74个地面停车位的租赁费均由紫竹物业宜兴分公司足额收取，符合法律规定，并无不当。
02
关于停车位租赁费起算时间点
关于地面停车位租赁费起算时间点应如何认定的问题。虽然（2017）苏02民终5565号民事判决认定紫竹物业承接案涉小区的时间为2008年11月1日，但该认定系根据恒兴公司与紫竹物业签订的《物业移交验收接管协议》上签署时间作出，该案争议法律关系与本案不同，故该案认定的上述事实并不必然成为本案裁判的依据。
根据一审法院已查明事实，在《物业移交验收接管协议》签订前，紫竹物业已与案外人签订《分布系统建设合作协议书》和《通信基站站址（海德名园）租用协议》，可以认定紫竹物业早在2008年11月1日前就已在履行物业服务合同，在紫竹物业不能提供其他证据证明其收取的地面停车位租赁费起点时间的情况下，一审法院综合全案情况，从2008年1月计算地面停车位租赁费并无不妥。
03
关于停车位租赁费是否应扣除工资
关于地面停车位租赁费是否应先向业主返还及应否扣除相应人员工资的问题。紫竹物业宜兴分公司在此前一直按照1,200元/个/年的标准向承租业主收取地面车位租赁费，业主也未就此提出异议，紫竹物业宜兴分公司虽称超出合同约定部分应向业主返还，但自其停止物业服务至今也从未向业主进行退还，
故其主张先扣除向业主退还部分的目的仅在于减少本案应分配款项，本院对其主张不予采纳。
本案中，各方签订的《前期物业服务合同(示范文本)》及《物业管理委托合同》均未就分配地面车位租赁费应先行扣除物业公司相应人员工资进行约定，
结合物业服务费用包干制的约定，
紫竹物业宜兴分公司提出
在分配地面车位租赁费时应先行扣除
紫竹物业宜兴分公司
一名保安人员工资的主张，缺乏事实和法律依据，
本院不予采纳。
04
关于停车位租赁费的合理分配比例
关于分配地面停车位租赁费时是否应先扣除车辆管理费的问题。虽然《前期物业服务合同(示范文本)》有相应约定，但该协议系恒兴公司与紫竹物业签订，依照《江苏省物业管理条例》第六十五条关于“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费”的规定，恒兴公司与紫竹物业在《前期物业服务合同(示范文本)》中约定紫竹物业就露天车位可收取20元/个/月的管理费，另就经营收入紫竹物业可按甲方纯收益30%收取的约定，已超出《江苏省物业管理条例》规定的合理比例。
一审法院据此直接按照地面车位租赁费总额的30%认定紫竹物业可收取比例，符合公平原则，
并无不当。
综上，
紫竹物业宜兴分公司就地面停车位租赁费部分提出的上诉异议，均不能成立。一审法院就应返还的地面车位租赁费金额认定符合法律规定，二审法院予以确认。
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