深圳『中洲迎玺』到底值得买吗？ —中洲迎玺内幕大揭露

其实早在项目产品亮相时，小编就到达现场对项目进行过一次深度了解。整体看下来项目不管是从区位、配套还是产品来讲，都几乎是无短板，属于“全能型”选手。如今，中洲迎玺携满满诚意而来，”天花板”户型120㎡做4房设计更是“卷”出深圳舒居新高度。

售楼处电话☎：400-806-1558✔✔
看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑

从去年开盘到现在这个楼盘销量都是在龙华遥遥领先，真正的龙华网红盘，唯一就是楼盘的产权不足70年 ，那这个楼盘到底值不值得买呢？

项目此次推出642套住宅，位于1栋一单元-四单元，建面约93-136平的3-4房单位，备案价格区间约在6.68-7.96万/平。85折优惠，折后单价5.83万-6.95万/平。

【中洲.迎玺花园】项目前身为【黄金台山庄】项目，是宝东地产1992年以协议出让的方式从国土资源局获得，中洲集团在2001年出资获得了该项目90%股份，然后又因中洲与东宝地产之间长达20年的的权益纠纷，导致项目一直搁浅没有开发，直到2022年9月以“迎玺花园”命名才正式实质性开发。

北站片区是整个龙华最具潜力的区域，也被称为龙华中央商务区，北站作为全国最重要的交通枢纽之一，能带来密集的人流和商务合作，城市中心地位难以撼动。

以前这边配套欠缺，但华润进驻后，将带来升级版的华润城商业以及万众期待的城市绿芯公园，能比较好的提升北站的居住体验和配套的丰富度。中洲迎玺花园地块由两部分组成，总用地面积7.73万㎡，总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡。

项目信息：

项目分三期5个批次开发，一期开工建设约4万㎡，规划面积16.9万㎡。一期预计10月入市，二期一批次预计2024年中旬入市，三期预计2027年入市。规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。

中洲迎玺总占地7.7万㎡，建筑面积约44.6万㎡，容积率4.24 ，规划17个单元住宅楼＋1栋幼儿园，绿化率40%，停车位1510个，车位比超1:1，交楼时间为2026年6月。中洲迎玺项目分为三期，一期二期为同一个地块，总户数为1390户，其中一期644户，二期751户，楼栋高度为31F/49F，梯户比为两梯四户/三梯四户/三梯三户。三期为另一个地块。

交通：中洲迎玺花园项目距离深圳北站约800米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区，到哪个区都不远。位于深圳中央位置，自驾出行各个片区比较便捷。

教育：根据龙华教育局的公示，小学对口的是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部；初中学区划分范围是深外龙，玉龙学校和龙腾学校共3所九年一贯制学校，教育资源丰富。

商业及文体配套：

项目自身配建有约7300㎡底商，未来三四期地块还会配建裙楼商业，加上毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），就近满足日常生活所需问题不大。另外已经建成的大型商圈中，星河coco city距离项目约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。

北站算是休闲娱乐配套相对充足的片区，分布着北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、白沙路音乐公园等。另外，绿芯公园、深圳市文化馆新馆、民治体育公园等比较优质的文体配套也正加速建设。

楼盘品质：

整个项目建面约45万㎡，属于超核片区最大体量住宅了。采用经典的围合式布局，大部分户型朝南且保证绝佳观景。采用全市新房都难得一见的约180米超宽楼间距，保证了视野的开阔度和充分的通风采光！此外，项目社区的容积率仅4.24，相较于区域周边项目做到了居住舒适度“最大化”。

外立面则为简洁大气的现代主义设计风格，以铝板、 涂料和玻璃为主，同时采用中空百叶玻璃，解决东西向的遮阳需求。功能与建筑美学完美融合，稳坐区域居住“舒适度C位”。

• 景观园林——多重归家礼制，约1.6万㎡静谧花园

中洲迎玺园林整体规模约1.6 万㎡，是目前片区内面积最大、功能最完善的私家花园。园林设计邀请了《阿特森》为顾问指导 ，阿特森是一所以“景观规划设计”为核心的专业设计机构，蛇口的招商双玺、华润前海中心、华侨城大厦等豪宅皆出自其手。在中洲迎玺的景观打造上，参考了新加坡顶奢酒店的手法，符合年轻人生活方式的城市微度假园林。

项目的匠心也体现在归家礼制的打造上，以 “登门-游园-会 友-入堂-归家”五重礼序作为归家的第一步，充满生活仪式感。此外，项目结合室内外活动空间均衡性，巧用架空层打造健康自然的运动文化场地，亲子间的活力运动、老人娱乐都可于此实现。

• 车位比及服务——车位比超 1:1，归家成为享受

“超配”的品质感，无处不在。例如：车位比超 1:1，让驾车归家成为一种享受；电梯采用高配品牌，以豪宅标准打造的 2T4、3T4户的舒适梯户比。“早高峰因等电梯而迟到”的情况也不会在此上演。

低密、纯居、活力，潜力，中洲点亮了深圳又一宜居之地。综合来看我们认为，中洲迎玺是深圳当下改善或想要一步到位的刚需群体不可错过的理想之居。目前，中洲迎玺推出建面约93-136㎡ 3-4房品质住区正在火热发售中，且精装修交付。对于正在考虑置业深圳的家庭而言，无疑是不二之选

楼盘平面图：

户型析赏：

93平3房2厅2卫，小情侣、三口之家的完美选择。空间尺度足够阔绰。U型厨房动线十分流畅，卫生间干湿分离，主卧豪华套间设计，且室室带飘窗。

每一寸空间都被合理利用，住起来舒适度极高。

约97平3房2厅2卫，更阔绰、舒适。户型设计和93平差不多，只是朝向上略有不同，尺度更加阔绰，适合预算和生活追求更高一点的精英家庭。

约115平4房2厅2卫，二胎家庭也能住得下。坐北朝南，客餐厅双面采光，空间尺度十分大气，主卧套间+衣帽间设计非常舒适。室室飘窗，尤其是卫生间也带飘窗，住起来通透无比！阔绰4房，哪怕是请个保姆也能住得下。

约120平4房2厅2卫，有两个户型，朝向更佳。坐北朝南，客餐厅双面采光的同时，做到了四开间向南，全屋无暗角，采光通透更是一绝。且占据整个小区较好的景观面，能看小区中庭园林景致。

约136平4房2厅2卫，楼王全明户型。136平户型坐北朝南，4开间朝南，全屋超长采光面，南北双阳台，一面生活晾晒，一面种种花草、会客烹茶、舒适度直接拉满了。且占据了小区最好的景观面，双面无遮挡。

更绝的是，主卧不仅是豪华套间，还是南北双飘窗设计，双面采光观景，房间仿佛会呼吸，同时房门外移私密性更高。

综合分析：

楼盘缺点：

1、产权年限短，92年的地，目前剩余39年，可能影响后期转手买家的贷款年限，目前没有明确的中途续期案例

2、距离当前地铁距离较远

3、靠近龙华大道的楼栋可能会有噪音

楼盘优点：

1、车位有1:1，

2、社区大，属于北站项目里面整体舒适度较高的

3、深外范围内

4、板块有增量预期

综合评价：如果价格上没有很大优势只能算中等的项目，如果价格有惊喜则可以算中等偏上的项目，目前项目比较大的问题就在于产权年限较短，可能影响转手，还有目前传的中洲资金上可能存在问题，不过这个问题基本解决了