房价普跌40%，购房者亏惨！市区这个板块怎么了？

　　温州曾经的房产投资热点区域——瓯江口，房价从早期约10000元/㎡，到2021年时的普遍约16000元/㎡，3年时间房价涨了50%以上，让很多区域自叹不如。

　　随着市场的降温，该区域楼市也进入了冰冻期，于是新房不好卖，二手房少有人接手等现象，便成了市场最真实的动态。

　　市场热度来的快，降温烈度也更猛，这是很多人对瓯江口区域楼市的评价。

　　为什么会这样？今天我们不妨一起看一下。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　据21世纪不动产温州研究中心发布的数据显示，3-4月，瓯江口成交了95套二手房，明显高于其他月份，形成了一个小高峰。

　　5月份过后，随着多所学校招生方案的公布，最后一批为子女就学而买房的购房者，完成了过户，瓯江口的二手房，或将又一次进入沉寂期。

　　自2022年楼市下行以来，瓯江口的二手房，大多围绕春节后至五月份的学区购房潮。有自住需求的购房者，也会被学区房成交带动，加快购房步伐。

　　然而，每当热潮一过，这些自住需求的购房者，又开始犹豫了，毕竟在瓯江口，可供选择的二手房，实在很多。

　　那么，当前瓯江口有多少二手房挂牌在售呢？

　　仅贝壳平台，当前就有500多套挂牌，实际只会更多。每当有新盘交付、“满二”，都会新增一批挂牌房源。

　　至于成交价格，很乱，小高层、高层住宅从约7000-11000元/㎡不等，跨度很大。当然，这与房源的所在小区、位置、楼层等，都有很大关系。

　　相比较而言，南生活板块的瓯江国际新城、美的旭辉城、瓯江湾，比北生产板块的瓯江公元上城、瓯江城更受欢迎，价格也能高1000元/㎡多。

　　在前些年房价下降的基础上，该区域与去年同期相比，二手房价大致又跌了约2000元/㎡。

　　当这一波学区购房潮过去，瓯江口的二手房如果还没卖掉，成交难度明显加大，很可能要再等个大半年，才有更好的出货机会。除非，继续降价。

　　这些年楼市低迷，但不少板块还是有源源不断的购房者，只是他们更在意价格。像瓯江口这样购房者每年集中在春季的板块，不多见。

　　显然，购房者基本靠学区与刚需，瓯江口的发展，远未达预期。

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　　当然，与如今的寂寞形成鲜明对比的是，曾经的瓯江口，非常火爆。

　　自2017年年底瓯江国际新城首期（瓯绣苑）开盘，到2021年楼市顶峰，瓯江口的商品房售价，从初期的约10000元/㎡，一路涨至约16000元/（均指小高层、高层，含装）。

　　2022年起，楼市下行，再加上瓯江口已有楼盘交付，商品房就难卖了，陆续转向二手房市场，但价格尚未明显下跌。

　　2023年下半年，随着美的旭辉城、瓯江湾等新盘交付，以及瓯江国际新城部分地块“满二”，二手房供应大增，再加上楼市持续下行，从商品房到二手房都不好卖。

　　今年春节后，随着学区购房潮来袭，更多二手房业主借机抛售，而率先降价的往往能快速成交，继续推动房价下跌。

　　去年，像瓯江国际新城的早期地块（瓯绣苑、瓯澜苑）还能保本，今年也保不住本了。至于瓯江口其他小区，房价普遍跌了约40%，投资客亏得一塌糊涂。

　　抛售二手房的不仅仅是投资客，而是有一些自住需求的购房者。

　　比如，一些永强购房者，原本打算自住，结果这些年永强的老房子拆了，分到了多套新安置房，就不去瓯江口住了，选择出售。

　　瓯江口当地机构一些职工，原本打算买来工作日住，如今也选择出售，宁可长距离自驾或乘坐轨道交通。像威马汽车的员工，因公司问题而离开，也要卖房。

　　还有些洞头公务员，因“瓯洞一体化”提前在瓯江口买房，如今看“瓯洞一体化”遥遥无期，也开始卖房了。

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　　虽然挂牌卖房各有各的原因，但不少购房者受房价下跌影响，觉得持有瓯江口的住房不划算了。

　　投资客出售正常，不止瓯江口，整个楼市都在下行。

　　但是，就连自住需求的购房者，觉得瓯江口生活不便，未达预期，也选择抛售。在瓯江口二手房市场上，还有些由业主重新装修或大改过的房子。

　　当不少自住购房者开始抛售，这一点对瓯江口的楼市非常致命，足以说明瓯江口存在的问题之大。

　　瓯江口最大的问题，就在于生活配套不齐全，以及大量规划未兑现。

　　虽然学校、医院都有，且均属优质资源，但与生活更密切的商业，瓯江口非常匮乏。

　　当前，除瓯澜苑东侧的小超市外，瓯江口南生活板块的生活配套，主要依赖瓯锦苑、美的旭辉城、瓯江湾的少量小型沿街商铺。从生活角度来讲，这远远不够。

　　不仅如此，由于瓯江口地块出让、项目布局很分散，毫无规律，导致各小区、设施之间往往有大量空地，影响了人口聚集度与商业氛围，人气难以形成。

　　至于像天空树、光辉之城、瓯江国际乐园城同步建设的大型商业设施，以及温州国际博览中心等重大公共设施，当前施工进展缓慢，甚至停工，无法如期兑现，且暂无时间表。

　　还有温州中学瓯江口分校，以及“瓯洞一体化”，更是没影。

　　当生活配套现状不佳，在建及规划项目进展不畅，购房者对瓯江口，自然没了信心。

　　大量挂牌二手房出售，正是购房者用脚投票的最佳证明。

　　即便一些在瓯江口上班的外来人口，本来租住在瓯江口，也因生活配套问题离开，前往龙湾中心区等地租房，宁可上班远也要有生活。

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　　不少人觉得楼市快到谷底了，或许其他优质板块有可能，但瓯江口可能还在后头。

　　接下来，瓯江口还有多个新盘陆续交付。待这批新盘交付后，就会出现大量一手现房。届时，这些开发商很可能降价大甩卖。

　　那么到时候，瓯江口的二手房怎么卖？只能继续降价，比开发商的大甩卖更便宜。

　　至于那些工程进展慢、停工的新盘，能否按时交付、何时交付，都要打个问号，购房者还要继续苦等。

　　本来，由于温州房价高，大量刚需购房者买不起房，会外溢至瓯江口。

　　然而如今，龙湾大量新安置房交付，房价与瓯江口二手房差不多，加上地段更好，周边更成熟，生活更便利，截留了大量刚需购房者。

　　而近两年，瓯江口开始出售低密度住宅地块，且低密度新盘卖得还不错。在小高层、高层住宅过剩的情况下，这样的转变是正确的，但治标不治本。

　　瓯江口有区位、交通、环境优势，但这不代表一切会自然生长，而是要去用心建设。

　　在楼市低迷时，瓯江口更要加快生活配套的补充，尤其是推进在建项目尽快施工、规划项目尽快落地，让瓯江口的生活便利起来，让购房者有信心、愿意住，这才是真正的宜居。

　　站在大温州角度，瓯江口更应考虑自身定位，助力温州建设大都市区、融合发展，获得更高的价值。

　　这个突破口便是推进“瓯洞一体化”，把洞头区的重心转移至瓯江口，让瓯江口拥有更多区级行政资源、公共设施，向瓯海中心区、龙湾中心区看齐，自然会对洞头、乐清南部产生更大的吸引力。

　　当洞头更多人住在瓯江口，代表洞头撤县设区后真正融入温州城。当乐清南部更多人住在瓯江口，更是为温州城区人口、市区人口的带来增量。

　　如今楼市低迷，瓯江口曾经的王牌产业也陨落了，可谓陷入了“绝地”。

　　想要绝地反击，瓯江口该打出“瓯洞一体化”这张王牌了。

　　否则，未来很长一段时间，瓯江口将从温州市民心目中淡化。