教育资源仍在扩容，苏州学区房的购买逻辑该变一变了！

写在正文之前：因微信公号改版，请将我们设置星标，以防失联。

每年的这个时候，学区都是绕不开的话题。

最近一段时间，苏州各个区域学区划分公布，关注度极高。

而随着这些学校施教区的公布，一些拥有名校资源的新楼盘又变得“高调”起来。

不得不承认，无论市场行情如何，学区房，始终是楼市最引流的话题之一。

一个普遍的共识是，这两年全国学区房价格都在明显回落，包括苏州。

那么，价格回落之后，我们该如何看待苏州学区房的价值呢？借着最近学区划分的热潮，分析师来跟大家聊一聊这个话题。

教育资源均衡化，是这几年讨论学区房绕不开的一个话题。

现如今，除了老牌名校所在的姑苏区外，苏州各个区域基本都建立起了一个甚至多个教育资源高地板块。

毋庸置疑，教育均衡化的背后，肯定是老牌学区房的矜贵属性被稀释。

再叠加房地产行情下行，新生人口下降等一系列问题，这几年学区房价值向下的趋势难以扭转。

但分析师也发现，除了价格回落之外，苏州学区房还有几个表现是值得我们重点关注的。

1、学区房的刚性需求不减。

今年上半年，苏州学区房流动性依然不错。像园区的中央景城、海悦花园、雅戈尔未来城等，新区的馨泰花园、新升新苑，姑苏区的养蚕里新村、钟楼新村、桂花新村等，都是典型的学区房，上半年整体流动性都还算不错。

2、教育资源仍在扩容。

今年公布的施教区中，有好几个学区都是新的教育资源，像姑苏实验学校（振华中学分校）、西安交通大学苏州附属初级中学分校（星华学校）等，都是期待值非常高的新学校。

随着城市发展的扩容，未来各个区域的教育资源至少都得分配一个“名校分校”。这些新校的投用，对于一个发展中的板块来说，肯定是锦上添花，也是大趋势。

3、关于学区的政策调整正在进行。

今年，园区入学政策九年一学位改成五年一学位，对学区房市场产生了明显影响。接下来，随着教育和住房两大市场的变化持续，相信苏州关于学区的政策还会有其他方面的调整。

综合上面这些变化，分析师想说的是，学区房并不是说没有价值了，而是价值逻辑在变。

上面讲到一点，虽然学区房的稀缺属性不断被稀释，但学区房的需求一直都是存在的。

因为，教育这件事情，对国人而言就是家庭头等大事，不然也不会自古就有“孟母三迁”的说法。

所以，分析师必须要提醒大家的一点是，同等价值维度下，学区房永远都比非学区房值钱。

无论市场行情怎么变，学区都是房子的一个重要价值支撑。

这个逻辑，地方和开发房企比购房者认知地更为深刻。

所以现在每一个新片区的开发，必然先落地一所甚至多所新的学校，而且学校的名头似乎都不小。

而这些新校成色，不但关乎你孩子的未来，也关乎你资产价值的增幅。

于是，当前学区房就形成了两大阵营，第一阵营是房源老旧但“学票好”的老牌学区房；第二阵营是学校新，房子也新的新派学区房。

可以预见的是，学区房价值正在面临新一轮洗牌，那苏州购房者该如何进行价值判断呢？

第一，教育资源的集中度很重要。

如果你选择的区域只有一所名校或者所谓的名校分校，那其学区的价值就很难最大化体现。只有区域内全龄段教育资源都是名校或者有多所名校的区域，价值属性才能有效发挥。

第二、圈层很重要。

有些学校虽然是新校区，但其周边的房产价值属性很高，圈层也很纯粹，也能带动学区价值的提升。因为生源有保证的区域，教育水平不会太差。

第三，居住价值也很重要。

教育行业在变，房地产行业也在变，未来好的学区房，一定是教育价值和居住价值兼具的。没有居住价值的纯学区房，终究会被市场淘汰。

综上，符合以上条件的，哪怕是新学校，未来也是可以变成地段、品质、学区兼具的一线学区房的。

再说一遍，任何时候，学区房都比非学区房有价值。但，不同时期，不同学区的价值，永远不可能一成不变。

不知道大家有没有关注到这样一则消息，近年来，出生人口变化对教育领域将产生较大影响，首当其冲的就是幼儿园。

当前，不少城市都在面临着有幼儿园要关停的现状。随着时间的推移，小学初中乃至大学也将受到影响。

未来，几乎所有围绕孩子做文章的产业链都会受到直接影响，楼市首当其冲。

现在楼市的行情大家也都看到了，整体震荡下行的趋势短期内还难以改变。

在学区房这件事情上，想要通过短时间的投资来换取利润，恐怕已经难以实现了。

分析师想提醒一些还在摇摆着要不要买学区房的苏州购房者，学区房价值永远都高于非学区房，但并不意味着还有着高投资价值。

最近有网友问我，花100多万买了一套老破小学区房，能不能涨价。

这个问题分析师怎么回答呢？就好比你花100块去吃自助餐，问我能不能吃到品质好的海鲜是一个道理。明知道可能性不大，却还是想要去试试。

我们一直说学区房是刚需，既然是刚需，就只是刚性需求，而不应该再不切实际地抱有高溢价的期待。

随着住房需求主体的变化，越来越多的年轻家庭倾向的学区房是这样子的：首先是高品质住房，其次是不错的教育资源。

他们更愿意接受高端区域的宜居好房，中产家庭也不大可能都去住50㎡、60㎡的老房子。

毕竟选择什么房子，就是选择什么环境和生活状态。

举个例子，姑苏区的和月泊庭，去年11月首开以来，就以断层的优势占领姑苏区新建商品住宅销售金额榜榜首，这其中一个重要原因就是该楼盘在苏州市实验小学的施教区范围内。（备注：未交付新房不作学区保证，具体以官方文件为准）

确定的学区优势叠加确定的居住优势，已经成为现在苏州高资产家庭的全新追逐对象。

分析师真诚地认为，同学差不多的圈层背景、学校软硬件实力、孩子的睡眠质量，对于孩子健康成长同样重要。

变化，是最大的不变。

当前，无论是房地产行业还是教育行业，都在面临着巨大的调整。

房子强调居住属性，越好的房子越值钱；教育强调公平，教育资源更充足、更平均，也是大趋势。

所以，或许未来的学区房，价值点真的要更多落在“房”上面了。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

免责说明：文章中所有观点和数据均为独立见解，仅供参考，克而瑞不对引用文章内容和数据及其所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。

▍往期回顾

C R I C · S U Z H O U