上海楼市天梯，每300万差一个阶层

　　上海买房，价格段的跨度极大。

　　在豪宅客户眼里，300万不过是几个楼层的差别，

　　但对于上海90%的买房客户来说，每300万的差距，就是相差一个阶层。

　　所以，上海买房，必须要有所取舍。

　　不同价格段的预算人群，需求也是大不相同的，对应的买房思路亦要因人而异。

　　很多时候，

　　买错一套房子，就是一个阶层的滑落，

　　买对一套房子，就是一个阶层的保底。

　　这一次，就给大家梳理一下，上海楼市的置业天梯，

　　帮你看清300万一个阶层的秘密。

　　买好房，保住阶层，不踩坑。

　　第一层：200万~500万

　　这是上海楼市最大的刚需群体，占据上海楼市成交的60%以上。

　　主要分成：刚落户的新上海人和同价段置换的上海本地家庭。

　　新上海人，如果家里面六个钱包底子比较厚，自己现金流较强的话，还是能很快上车的。

　　在家庭收入增长的周期里面先有个房子满足居住需求，未来再置换是个不错的选择。

　　这个预算段，在市区范围里面除了老破小，确实很难买到什么像样的房子。

　　这就需要在房子的功能性上做一些取舍。

　　作为上车盘，应该只需要看两个关键因素：保值+交通。

　　保值的重要性不用多说，这里强调一下交通。

　　交通便捷，不仅是为了现在上班通勤方便，更重要的是不用太多担心未来换工作。

　　有持续的工资收入，对于刚上车的年轻人来说是至关重要的。

　　毕竟，300多万房子，需要夫妻年收入在 40w 以上。

　　200w 的贷款额，30 年等额本息计算，按照首套利率3.85计算，月供也在 9300 元上下。

　　想保障正常的生活，家庭月收入至少也需要 3w 以上。

　　千万不要忽略交通和工作之间的强关联。

　　推荐板块的话，建议关注松江的九亭、徐泾北城、嘉定江桥、浦东周浦等，单价相对较低。

　　（九亭贝尚湾）

　　如果是市区老破小，可以考虑关注长宁的天山、中山公园板块。

　　交通便利，老小区界面比较整洁，租售比不错也好换手。

　　这个价格段，上海本地家庭，一般来说现金流一般，也不愿意因为换房背上贷款压力。

　　主要都是一些上了年纪的家庭和动迁户。

　　有地段情节的，可以选择核心区（CAZ）范围内的90年代的老公房。

　　没有地段情节的，去到一些配套成熟、交通便捷的中内环，也是可以的。

　　比如，浦东的三林、金杨、宝山顾村等。

　　（顾村次新，保利叶上海）

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　　第二层：500万~800万

　　这群人多是置换或者是外地家境较好的年轻人，包括很多留学生。

　　看起来预算多了300万选择很大，但选房子却很尴尬。

　　所有的尴尬在于：既是刚需又是改善。

　　不是说他们买不到房子，而是说他们总是求而不得。

　　本来以为自己手里钱不算少了，可以直接跳过老破小去选次新，

　　可现实是，这个价位段的房子，大多远离主城区，还不一定比老破小好多少。

　　本来想找个高投资属性的板块，看了一圈之后，发现自己入场晚了。

　　能有领涨潜力的板块，基本都在 1000 万以上了。

　　本来想找个自住+学区的三房，被中介来回摩擦之后，发现自己想多了，

　　能有好学区还能住下去的房子，要么房子大学区差，要么学区好房子小。

　　我这里重点推荐三个板块的一些次新，可以缓解一下刚改的尴尬。

　　徐泾板块，有2号线和17号线，地铁沿线产业人群也比较多。像万科天空之城这样的三房还是可以选择的。

　　南翔，这里地铁密集，印象城等商业氛围很好。华润中央公园的小三房可以考虑，大户型可以看看中建溪岸澜庭、华谊逸品澜湾等。

　　浦东的周浦，像标杆九龙仓兰廷，800 万以内也是可买到90 平方正三房的。

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　　第三层：800w-1500w

　　这里就进入了上海楼市中坚力量，改善型群体。

　　价格段位直接增加了两个300万。

　　相比800万以下的住房是一个全面性的跨越，可以找到一些各方面都没什么短板的居住板块了。

　　买到一套心仪的房子是可以作为长期居所的，同时可以基本保证阶层不滑落。

　　这类人群的往往是置换居多，以旧换新，以小换大。

　　这两年的放松政策， 也都是在鼓励这群人向上置换。

　　这群人，我推荐两个方案。

　　一个是学区+高功能性自住。

　　很多高收入改善群体对于后代的教育期望都比较高。

　　也有能力选择双学区的好房子。

　　学区好、社区氛围感强、自住体验佳的板块。

　　可以关注：大宁、张江、古美、御桥等。

　　（古美万源城）

　　（御桥，万科海上传奇）

　　附近产业集中，居住人群看中教育，是改善不可错过的板块。

　　另一个不考虑学区的优质自住方案。

　　可以选择市级商圈、强能级地铁站附近的板块。

　　比如，长宁天山的次新或优质外销房。比如，龙柏花苑、泰荣苑、华敏世纪广场、君悦花园。

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　　第四层：1500W 以上

　　这个段位以上，300万一个阶层，就不适用了。

　　这里需要以3000万为界限了。

　　3000万以上的人，基本就是上海和全国的富人，大企业主，上市公司的创始人，原始股东，明星等等。

　　普通人关注的意义不大，大家有兴趣可以去看看我们以往写过的富人区系列。

　　这里重点说一说，1500万~3000万的高端改善。

　　这批人比较多的是小企业主、大厂的中高层、家庭条件特别好留学生群体。

　　对于地段、学区、配套、交通，都有要求，希望能有比较完美的房子。

　　这里推荐两种思路。

　　一个是追求传统的稀缺地段。

　　重点考虑居住体验和地段的价值认同。

　　优选南京西路、北外滩、黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等。

　　（徐汇滨江）

　　二个选择学区、自住、配套三位一体的板块。代表性的板块推荐：前滩、联洋、碧云、源深和徐家汇板块等。

　　（联洋,仁恒河滨城）

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　　小结

　　或许，用300万一个阶梯来给房子分层有些武断。

　　但这也确实是相对比较简单明了的方法。

　　上海的楼市分层背后不过是：财富在分层、人口在分层。

　　如今，上海楼市各类产品涨跌分化厉害。

　　两套刚需房的缩水程度，肯定是大于一套品质改善房的。

　　面对这样分化局面，向上突破也变得更为艰难，置业天梯好像变得愈加拥挤了。

　　之所以，大家还是想着去突破，主要还是因为房子占据家庭财产60%份额。

　　置换到更好的房子，家庭抗风险的能力也就更强了。

　　人总是希望可以拥有更多掌控感的。

　　上海楼市，你处在哪一层呢，又正在向哪一层靠拢呢？

　　评论区聊聊。