疑点多多！泉水N2区144万维修资金有“猫腻”吗

住宅专项维修资金（下称"维修资金"），是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。然而，在近期，维修资金的提取和使用却在甘井子区泉水 N2 区引发了一场风波。多名业主向本报反映，8 年前，小区物业提取、使用维修资金 144 万余元，整个过程存在诸多疑问：涉嫌伪造业主签字，单价 1.7 万余元的单元门 …… 对于部分业主的指责，小区物业却另有说法。事实究竟如何？5 月 21 日，记者来到泉水 N2 区进行调查采访。

物业提取维修资金都干啥了？

3 月 26 日，甘井子区泉水 N2 区的业主李女士来到市住建部门依法申请信息公开，核实其小区维修资金的使用情况。很快，市住建部门工作人员给她开具了一份《甘井子区泉水 N2 区维修资金交存结余表》，表中显示其小区曾提取、使用维修资金 144 万余元。看到结余表，李女士十分疑惑，"我们没有业委会，谁提取的维修资金？什么时候提取的？他们使用维修资金干啥了？"于是，她继续向市住建部门提出申请，想知道维修资金提取、使用的具体细节。

很快，李女士从市住建部门拿到了一大摞复印资料。翻开资料，李女士看到，其小区物业——大连顺达物业管理有限责任公司（下称"顺达物业"）在 2016 年 3 月 21 日，以小区房屋年久失修为由，申请启动维修资金对房屋进行维修改造。李女士告诉记者，泉水 N2 区是经济适用房，于 2009 年交房。2015 年 7 月，顺达物业才从房产开发商手中接过小区的物业管理。至申请维修资金时，小区交房仅 7 年，顺达物业接手小区还不足 9 个月。

对于《甘井子区泉水 N2 区维修资金交存结余表》等材料中的维修资金提取和使用等细节，李女士产生了更多疑问。

问题 1

可疑的业主签名和业主大会决议

①重要的一关——业主大会

5 月 21 日，记者来到泉水 N2 区，见到了业主李女士、王先生、王女士等人。从李女士开始，几位业主陆续拿出身份证和房产证展示给记者看，他们一方面想证明自己的业主身份，另一方面也希望展示一种负责任的态度。随后，李女士从包里掏出了一大摞资料，她一一将业主大会决议（维修资金开户）、业主大会决议（维修资金使用）、房屋维修服务合同（屋面防水维修）、房屋维修服务合同（单元门、对讲门改造）等资料向记者做了展示和介绍。这些资料已被事先分类，封面上还留有铅笔写的标签。

在这些资料中，记者率先关注到的是业主大会决议以及决议附件——上千位业主的表决签名表。

记者查询相关法律法规得知，无论是自 2008 年施行，由建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》，还是自 2021 年施行的《民法典》，抑或是 2021 年由大连市政府制定发布的《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》，均明确了使用维修资金由业主共同决定。除了应急维修项目，其他中、大型维修，均须召开业主大会，并有一定比例的业主参会表决通过。

综合李女士带来的资料可见，该次维修计划为中、大型维修，且不属于应急维修，所以，召开业主大会是提取、使用维修资金避不开的重要一关。这一点，在李女士提供的业主大会决议（维修资金使用）上也有说明："业主大会表决结果符合‘住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过’的要求。"这样看来，2016 年的业主大会召开了，表决了，也通过了。但事实是不是如此呢？

②蹊跷的业主大会决议

记者看到，两份业主大会决议，一份是资金开户，一份是资金使用，各附有一摞业主的表决签名表。开户决议落款日期为 2016 年 3 月 21 日，使用决议日期为 2016 年 6 月 3 日，两者间隔不足 3 个月。决议及附件上盖着顺达物业的公章、财务章，以及法人代表吕某松的签名和法人章。

业主大会决议显示，泉水 N2 区以签字的形式召开业主大会，小区内 18 栋楼 1854 户，都参与了表决。其中，同意授权顺达物业开立维修资金结算户的票数为 1613，占比 87%；同意其小区 2016 年度维修计划，并授权顺达物业全权处理工程款相关事宜的票数为 1515，占比 82%。两项决议同意比例均达到相应标准，符合维修资金开户和使用要求。不过，值得注意的一点是，在使用决议中，是否引入第三方中介机构对维修计划进行监理、审价一项，1854 户均不同意。

③被本人否认的业主签名

翻开业主大会决议，即可看到两份上百页密密麻麻的业主签名。"这不是我的签名，不是我的字迹。""两份决议我都没签过名。""这家户号都不对。"李女士等业主开始七嘴八舌地插话，情绪激动。此时，业主王女士找出一张空白纸，写下自己的名字，又翻到两份决议 15 号楼的签名页，对比给记者看。记者看到，王女士的亲笔签名与两份决议中王女士名字的笔迹都不一致。而且，两份决议中王女士名字的笔迹也有所区别。对此，王女士推测她的名字是别人代写的，且两份决议是两个人代写的，但她从未授权过别人代她签名。李女士等业主纷纷对王女士的观点表达认可，因为决议中他们的名字同样不是他们的亲笔。按照李女士等业主的说法，决议中的部分业主的"表决签名"有伪造的嫌疑。

质疑有证据支持吗？李女士找出了一些疑点。如 1 号楼某单元业主签名页上，20 位业主前后两份决议中的签名笔迹差异极大，连大致相同的都几乎没有；有户业主名为雷某某，在 3 月 21 日开户决议中，名字签在了 17-4，而 6 月 3 日使用决议中，其名字竟出现在 17-3 和 17-5 两个房号上，17-4 的名字则变成了解某某，而解某某在前份决议中签在了 17-5。"我们是经济适用房，当时是严格按照人均住房标准限制购买的。一个人名下两套经济适用房，不可能！"李女士说道。

同一个名字在两份决议中笔迹差异较大；部分签名页十余位业主名字的笔迹又高度相似；房号和业主名字存在前后错乱，此类情况在上百页的业主表决签名表中多次出现。李女士等业主认为，真正的业主签名不可能出现这些错漏。

问题 2

房屋修缮施工中的"猫腻"

①受质疑的维修服务合同

除了业主大会决议，李女士带的资料还有两份房屋维修服务合同。一份是顺达物业与大连联德房屋修缮有限公司（下称"联德房屋"）签署的屋面局部维修合同，18 栋楼维修费用总计 136 万余元；一份是顺达物业与大连中嘉科技工程有限公司（下称"中嘉科技"）签署的单元门、对讲门改造合同，12 栋楼费用总计 15 万余元。

通过企查查查询发现，顺达物业的法人代表吕某松，同时担任着联德房屋的监事，并持股 25%。而翻看房屋维修工程决算书可以发现，担任该次维修工程的造价工程师名叫于某婷，该名字与顺达物业持股 90% 的大股东于某婷名字完全一致。李女士对该合同充满质疑，她认为吕某松为顺达物业负责人，施工方是吕某松持股的企业，"这不是左兜掏右兜吗？"而且，业主大会决议中 1854 户业主均不同意引入第三方中介机构进行工程监理和审价，却转而聘任疑似为顺达物业大股东的于某婷担任造价工程师，这无疑加深了李女士的怀疑。

②为应付资金使用检查的屋面修缮？

至 2016 年 11 月 15 日，泉水 N2 区 2016 年度维修计划施工完毕，顺达物业提交了具结保证书，计划将已划拨的维修资金进行分摊结算。具结保证书上，顺达物业承诺相关资料真实有效，符合规定，并盖上了公章，法人代表吕某松也签了名，盖了法人章。

那么，实际施工情况怎么样？记者跟随李女士、王先生、王女士等业主来到了 17 号楼的屋顶，查看屋面维修情况。在顺达物业与联德房屋签署的维修服务合同中，17 号楼的屋面局部维修费用为 9 万余元。

记者在屋顶看到，屋面防水材料呈两种颜色，一种为青绿色，覆盖了所有屋面，包括墙根墙角；另一种为黑色，仅覆盖了 1 单元和 2 单元的部分屋面，且不包括墙根墙角，3 单元和 4 单元基本未覆盖。在 3 单元和 4 单元的屋面上，仅有小部分面积可见防水油料的痕迹。

"青绿色的是建筑原本的防水材料，黑色是 2016 年修缮屋面的材料。"业主王先生告诉记者，他曾任职于另一家物业公司，但实际是为泉水 N2 区提供物业服务。17 号楼的屋面防水油料就是物业安排他涂的，黑色防水材料也是他找工人铺的。"当时只是对个别的楼顶进行了象征性地修缮，目的是应对有关部门对维修资金使用情况的检查监督。"他说，当年物业购买的防水材料数量很少，有的楼压根没分到，也没进行修缮，如 33 号楼和 35 号楼。"但合同里，33 号楼和 35 号楼的费用各 2.7 万多元。"王先生说。

随后，记者独自来到 33 号楼和 35 号楼的屋顶查看。这两栋楼都是 3 个单元，记者在 33 号楼屋面看到了 3 块小面积的黑色防水涂料，以及施工遗留的涂料桶；在 35 号楼屋顶，记者未看到明显的修缮的防水材料痕迹。

③单元门价格相差不少

相对于楼顶屋面的距离感，另一个房屋维修合同——单元门、对讲门改造的支出，让业主们的感受更切身，也更无法理解。

" 18 栋楼换了 12 个楼的单元门，费用总计 15.5 万多元。"业主王女士带领记者来到她家所在的 15 号楼。" 15 号楼只有一个单元门，费用超过 1.76 万元。这门是金子做的吗？"王女士指着 15 号楼的单元门问记者。记者发现，房屋维修合同上说的是单元门、对讲门改造，但实际上记者在该单元门上并未看到对讲功能。而且，该单元门安装距今仅 8 年时间，门上却已多处锈蚀，并有明显破损。

此外，李女士提到，维修合同中，同样只有一个单元门的 16 号楼，费用却仅为 5000 多元。记者在 16 号楼看到，该单元门与 15 号楼单元门虽然费用差出 1.2 万多元，但两个门的外观上并无显著差别。

此外，记者发现，维修合同中 12 栋楼的单元门差价巨大，且没有明显规律。比如 17 号楼和 20 号楼都是四个单元门，价格却是 1 万多元和 2 万多元。

对此，李女士等业主深表怀疑，他们曾联系多方查看发票，但一直无果。不过，李女士辗转联系到了中嘉科技单元门改造合同的签署人。"当时换门的价钱，加上服务费大概 1800 元到 2000 元。"" 1.7 万一个门是不可能的，什么单元门都不能那么贵，钢材价格在那放着。""他还有点别的账，合在一起走的，让我一起出的发票。"李女士给记者提供了一份电话录音，对方如此表示。

物业回应

"他们打电话想讹诈 15 万。我们有电话录音，已经报警了！"

"这里面有些事你不太清楚，我也没办法跟你实讲。"

业主大会决议内容是否真实？李女士等业主反映有人伪造业主签名是否属实？房屋修缮施工中，是否存在既当裁判员又当运动员的情形？是否有伙同施工单位抬高商品报价、虚开发票等行为？记者随后来到泉水 N2 区物业办公室进行采访。

"那时候我还没来，当年的情况我不了解。"物业办公室负责人答复记者称，她建议记者联系顺达物业公司办公室或法人代表吕某松做详细了解，并给了记者一个固定电话号码。采访期间，该负责人承认业主王先生曾是他们公司的员工，"在这干了 8 年多，被开除了。"

随后，记者多次拨打上述负责人提供的固定电话号码，但一直无人接听。不过，记者在翻看李女士提供的房屋维修服务合同时，恰巧找到了吕某松的电话号码。

5 月 24 日，记者电话联系采访吕某松。"他们都是胡说八道的，就是造谣闹事。""他们闹事的目的是跟我们要好处，想讹诈我们。"吕某松通过电话回复记者称。他表示，当年提取、使用维修资金符合相关程序和规定，部分业主的签名是他们授权家里老人代签的。维修资金放款前，有关部门已经安排专人对 90% 以上的业主表决进行了核实确认。

"他们打电话想讹诈 15 万。我们有电话录音，已经报警了。"吕某松告诉记者，鼓动闹事的人之前是他们物业公司的员工，因为工作干得不好，老百姓有意见，被辞退后心生不满，进而闹事。"这里面有些事你不太清楚，我也没办法跟你实讲。"他说。

而当记者采访其他问题时，吕某松表示其不在大连，正在外地办事。记者询问是否可以安排相关负责人或知情人答复记者时，吕某松挂断了电话。

随后，记者再次拨打吕某松电话，但被直接挂断。记者第三次拨打吕某松电话时，他答应转告相关负责人，尽快给记者回电话。但截至发稿前，记者并未接到相关电话回复。

律师说法

若违法挪用维修资金构成犯罪，相关人员将负刑责

若诽谤情节严重构成犯罪，可向侦查机关提出控告

如经有关部门调查，相关业主大会决议和业主签名存在不实；物业在提取、使用维修资金过程中存在违规，物业公司方面应承担哪些法律责任？对此，辽宁东亚律师事务所的刘泓德律师认为，维修资金依法属于全体业主共有，依法实行专户存储、专款专用，依法应由业委会代表业主大会进行日常管理；使用、筹措维修资金，应当经法定表决程序，由业主共同同意，换言之，业主应当亲自做出真实的意思表示，他人未获授权不得代为表决、签章等。若物业公司违法挪用住宅专项维修资金，根据国家有关规定，除由县级以上地方人民政府建设主管部门追回挪用款项并没收违法所得外，可对物业公司并处挪用金额 2 倍以下的罚款；若挪用资金情节严重，则由资质证书签发部门吊销其资质证书；若构成犯罪，则依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

如果相关业主的行为存在造谣或讹诈等情形，相关业主应承担什么法律责任？刘泓德律师表示，如果相关业主确属捏造事实诽谤物业公司，则可能侵害物业公司名誉权，物业公司有权要求相关业主承担民事责任；如果诽谤情节严重构成犯罪的，则物业公司可以向侦查机关提出控告。

半岛晨报、39 度视频记者卓泽玉