香港传真 | 中原进军学生宿舍市场

观点网 香港报道 香港近年从不同层面“抢人才”，非本地大学生都成为对象，推出多项政策吸引非本地学生来港升学，令近年资助课程非本地学生人数持续增加，住宿成为来港升学学生首要面对的问题。

但香港各大学宿位僧多粥少，故有投资基金看好外地生的居住需求，部署进军学生宿舍市场。

而中原投资基金准备采取行动，计划于未来2至3年投资2000个学生公寓床位。

中原投资管理有限公司（开曼）董事总经理江若雯表示，选择这个时间回到香港投资学生公寓，除了是因为看中香港楼市出现下调，同时预见到香港非本地学生人数有上升的趋势。

港府在今年《施政报告》中，提出于2024/25学年起，将政府资助的专上院校非本地学生限额提升一倍至40%。根据立法会《数据透视》，修读教资会资助大学课程的非本地生学生人数由2016/17学年的16469人，增至2022/23学年的21709人，7年间增幅31.7%；占资助课程总就学人数的比例由16.5%升至21.1%。

江若雯即预测，香港首5间大学的非本地学生，会由2023-2024年度的约5万名，急升逾35%至2027-2028年度约6.78万名，宿位则由1.54万个增加至1.78万个。

由于可见，非本地学生对宿位的需求只会日益增加，于2027-2028年度将会出现一个更大缺口。

的确，在香港地少人多的情况下，居住成为不同人要面对的问题，即使香港各大学有提供住校宿位，但并不能满足所有学生的居住需求。

以香港大学为例，该校现有宿位约6450个，每年住宿费约17290-37940港元，而2023/24年度总学生人数39166人，即使单计本科生亦有18491人，可见一个大学宿位弥足珍贵。

江若雯补充指，以2027/28年非本地生人数增至近7万人计算，扣除校内宿舍配额，估计届时约有5万名非本地生需在外租住物业。假设当中1成学生入住私人学生宿舍，全港学生宿舍价值已超过200亿港元。若与英美等成熟地区看齐（即约有2成学生入住学生宿舍），全港学生宿舍价值更可达458亿港元。

根据仲量联行发表的《解锁私人学生住宿市场增长潜力》报告亦指出，非本地学生涌入及学生宿舍供应不足，未来4年将为私人住宿市场带来额外2.23万张床位需求，私人学生住宿将成为新兴投资物业。

该行指出，私人学生住宿是香港新兴物业，目前市场仅提供约1000个可租用的住宿空间。按整体专上院校学生人数计算，香港私人学生住宿供应率仅为0.4%，较欧洲国家的平均供应率约5%明显为低。因此，香港私人学生住宿入住率高企于98%至100%，每个可租用的住宿空间的月租金介乎5200-14800港元。

中原投资管理有限公司(开曼)总裁叶明慧则表示，学生公寓在香港是一个新的概念，但新政策会推动基本面变化。团队会进行资产增值，期望回报率可达5厘以上，而回报期则料为5至6年，与英美地区相若。

她预计，由于本港项目希望引入国际投资者，吸引更多外国资金，因此营运模式会参考及倾向国外做法。目前已有部分合适项目，正与业主磋商中，希望可在短期内落实。

中原集团于2014年成立“中原投资顾问有限公司”，并于2018年先后投资了美国及英国学生公寓，上述学生公寓投资曾于短短3年间获利最多近四成。

现时，中原集团手头上的学生宿舍项目中，大部分宿位均租予本土学生。当中，美国宿舍中本地学生占比约95%，而英国占比则为三分之二。另外，集团正在投标北卡罗莱纳州一项物业，惟尚未成事，料涉及金额约2500万美元。

叶明慧还指，团队会先购入目标物业，并于第一年进行翻新作学生公寓，其后再将项目分拆成房间租出，并会在大约5年后出售物业，以实现回报资本化。

以美国德州及乔治亚州学生公寓项目为例，两个项目同样于2019年买入，当时买入价分别为1740万美元及1290万美元，持货短短3年，于2022年以2125万美元及1800万美元卖出，期内升值逾22%及39%。

叶明慧补充，团队收购项目前需考虑到当时的市场基本因素、附近学生量和租赁表现，及有没有翻新空间。而项目的减税后租金回报，预计介乎约4至5厘。

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