深圳“非居改保”政策拟修订：适度放宽改建条件

2024年5月28日，深圳市住房和建设局发布关于征求《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》意见的通告。

修订说明

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）等有关文件精神，加快推进我市既有非居住房屋改建保障性租赁住房（以下简称“非居改保”）有关工作，加大保障性租赁住房筹集力度，在深入调研我市“非居改保”工作的难点堵点以及实践经验基础上，我局启动了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（深建规〔2022〕8号，以下简称《通知》）的修订工作，形成了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。现就有关修订情况说明如下：

01

修订背景与必要性

2021年国家作出大力发展保障性租赁住房决策部署以来，我市积极贯彻落实党中央、国务院的有关精神，制定出台《通知》，加快推进非居住房屋改建保障性租赁住房。2023年2月，市委市政府对发展保障性租赁住房作出新的部署，将“十四五”期间建设筹集40万套（间）保障性租赁住房目标提高到60万套（间）。由于我市土地资源紧约束，难以通过新出让、城市更新、土地整备等新增居住建设用地供应方式新建保障性租赁住房，非居住存量房屋改建成为新增建设保障性租赁住房的主要渠道。经调研、座谈，《通知》在实施过程中面临联审认定程序冗长、项目改建要求高、实施难度大等问题，全市非居住房屋改建保障性租赁住房项目推进困难，亟需结合改建实践情况，应对形势需要，对《通知》相关内容予以优化完善，加快推进一批改建项目落地，为完成保障性租赁住房建设筹集任务提供支撑。

02

主要修订内容

（一）适度放宽改建条件

征求意见稿结合潜在项目调查、摸排情况，适度放宽了非居住房屋改建条件。一是允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建。实践中，因各种客观原因，存在较多的已建成房屋未取得不动产权证书但权属是清晰的，比如具有相应的土地使用权出让合同、规划许可、施工许可等手续。但按照原《通知》，该类存量非居住房屋因未取得不动产权证书不能实施改建。为推进非居改建项目落地，加快保障性租赁住房建设筹集，征求意见稿适度放宽产权证条件的限制，除取得不动产权证的非居房屋外，在权属清晰的前提下，允许已建成且已通过建设工程规划验收的非居住房屋项目改建为保障性租赁住房。二是取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制。纳入城市更新、土地整备或者房屋征收计划的房屋，从列入计划到实施房屋拆除通常需要经历较长的时间周期，甚至有可能最终调出相应的计划。实践中存在非居住房屋列入城市更新计划后即将调出的情形，如果一刀切不允许实施改建，不甚合理。征求意见稿删除了“未纳入城市更新、土地整备、房屋征收计划”的条件限制，是否实施改建，由市场主体结合项目具体情况确定。三是适当调整相关业主同意的条件。一方面，《民法典》仅规定，改建、重建建筑物应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，未具体明确是以宗地为单位还是以栋为单位计算相应的业主数量。另一方面，“非居改保”项目不变更土地使用性质、土地使用年限以及原已批规划许可文件，是临时改变原建筑用途进行使用，且在楼栋内实施改建主要影响该栋建筑物内的专有部分。综上，征求意见稿不再要求宗地内规定数量业主同意，调整为取得改建楼栋内规定数量业主同意后即可，但改建单位在改建过程中仍需保障宗地内其他业主的相邻权益。

（二）优化改建消防标准

新修订的《深圳经济特区消防条例》结合实践情况，对既有建筑改造利用的消防技术标准适用问题作出变通规定。按照该规定，符合原建造、改造时消防技术要求的既有建筑改造利用，适用最新国家工程建设消防技术标准确有困难的，可以调整适用最新国家工程建设消防技术标准，但是不得低于原建造、改造时适用的国家工程建设消防技术标准。为此，征求意见稿遵循我市最新的消防立法规范，明确规定，新旧消防技术标准的适用，按照《深圳经济特区消防条例》有关规定执行。据此，“非居改保”项目适用最新消防技术标准有困难的，可以适用不低于原建造、改造时适用的消防技术标准。

（三）引导合理规范使用室内空间

实践中，办公、产业研发用房、厂房、物流用房等非居住房屋的层高远高于住宅、宿舍等居住房屋，办公用房的层高一般4.5米，物流用房层高甚至超过6米。如何在遵循现有规范前提下合理提高这类高层高的非居住房屋的空间使用效率，是当前非居改建实践面临的一个难点问题。鉴于通过常规的内部加层改建涉及复杂的规划管理难题，征求意见稿进一步明确，在保障安全、满足日常生活起居活动要求的基础上，可以通过优化室内空间设计，采用先进建造技术和材料高效利用、合理增加室内使用空间，禁止违规加层或者加建。

（四）适当简化改建项目申请要求

原《通知》要求企业申请项目认定时即提供改建平面图、剖面图以及消防、供排水、电路、燃气分析图等必要详图以及房屋安全鉴定报告，也就意味着，企业在未能确定是否能取得项目认定的情况下，必须先行委托设计单位进行改建设计、出具设计详图，并按规定委托专业鉴定机构实施房屋安全鉴定。由于设计、鉴定费用成本高，企业参与非居住房屋改建的积极性大打折扣。从国内其他城市做法看，大部分城市未要求企业在认定前期就提供详细的设计图或者开展鉴定工作，相关设计、安全的把控主要通过后期的报建、质量监督来实现。有鉴于此，征求意见稿借鉴上海、厦门等城市做法，对企业申请项目认定要求进行了优化。一是简化项目设计要求，企业在申请认定时不需提供改建平面图、剖面图以及消防、供排水、电路、燃气分析图等必要详图，只需提供包括拟改建房屋现状及规模说明、改建思路、设计方案、改建后房源量、户型设计、对宗地内相关业主权益影响分析、投入成本及可行性综合分析等内容的改建方案；其中，设计方案应当重点对改建平面布局设计、外立面设计、室内空间利用设计（尤其是作为租赁住房后对建筑、楼板承载力的影响情况）等进行说明。二是将房屋安全鉴定后置并加强监管。一方面，申请项目认定前不需开展房屋安全鉴定，在取得改建通知书后、委托改建设计前，根据规定开展房屋安全鉴定。具体而言，改建项目不涉及拆改、变动房屋结构且原建筑设计文件齐全的，可不开展房屋安全鉴定，但须委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位对拟改建房屋的荷载、抗震等原结构设计是否满足改建后房屋安全使用要求进行复核；改建项目涉及拆改、变动房屋结构以及不涉及拆改、变动房屋结构但原建筑设计文件不齐全或者经复核不满足安全使用要求的，必须委托开展房屋安全鉴定。另一方面，强化改建施工监管，对须开展房屋安全鉴定的项目，设计单位应当以鉴定结论作为依据进行设计；企业在申请施工许可时，必须将鉴定报告上传市建设工程勘察设计管理系统，区住房建设部门应当将改建项目纳入设计文件的抽查对象；在施工过程中，质量安全监督机构应当加强对改建项目按图施工的监督。

（五）优化项目认定程序

原《通知》按照《深圳市人民政府办公厅印发 <关于加快发展保障性租赁住房的实施意见> 的通知》（深府办函〔2022〕23号）规定的联审认定要求，确立了市区联审认定程序。按照该规定，非居改建项目认定须经过区住建部门组织核查、区政府组织联合初审、市住建部门复核、市政府审定，程序复杂、流程冗长，容易增加企业的改建成本，不利于项目认定落地。 鉴于征求意见稿简化了项目认定申请要求，强化了对改建项目事中、事后监管以保障项目质量安全，因而，征求意见稿将项目认定程序后置，即企业按规定提出申请后，由区政府组织相关单位进行联审，联审通过后，由区政府出具改建通知书，申请人凭改建通知书办理立项、消防、施工等报建手续，待项目竣工联合验收通过后，再由区政府出具项目认定书。

（六）调整已改项目纳保流程

经调研，在原《通知》实施之前，部分企业已根据国家有关政策，自行开展非居住房屋改建租赁住房项目，其中不乏处于租赁需求旺盛、配套完善区域的优质项目。为将这类已改并满足安全要求的项目尽量纳保，提高认定效率，征求意见稿进一步优化了已改项目纳保流程：一方面，由区政府组织相关部门进行联审认定并出具项目认定书，不要求上报市住建部门复核、市政府审定；另一方面，已改项目房屋经评估符合规划原则、结构安全、消防安全等要求即可予以认定。

政策原文：附件1：关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）.docx

内容来源：

深圳市住房和建设局关于征求《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》意见的通告

http://zjj.sz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/36574

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。