外地人来了！成都新政一月深度观察：史无前例稳与变 新房二手房数据大梳理

成都新楼市 文 |黎小小

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楼市新政30天，读懂一座城市的硬核。

一个月前，4月28日，成都放出重磅新政：不再摇号、无需购房资格，同步提升公积金贷款额度上限。成都长达8年的限购政策宣告结束。此后，深圳、杭州、西安、武汉等重点城市也陆续调整政策解限。

半个月后，5月17日，国家甩出房地产多个救市大招：1.5成首付；房贷利率不设下限；公积金贷款利率下调；ZF回购商品房…

连续两轮政策刺激，此次松限手段被业界评论为，史无前例。

消息一出，互联网上声音出现两极分化，部分城市行情走火，如深圳、广州、杭州、南京、合肥等城市，频频出现置业顾问通宵卖房、楼盘一抢而空的现象，有购房者在前往售楼部抢房路上都被告知房源售完，连带房产股都实现开盘集体飚红；但另一方面，“不看好”、“未来没人接盘”、“热度昙花一现”论调不断，犹豫、悲观等观望情绪仍存。

而就成都市场而言，新政发布一月后，市场变化究竟如何？史诗级救市背景下，购房者又该不该下手买房？

从实际情况看，超出我们预期。

以时间周期来看，新政效应最强烈的莫过于五一假期，新政发布首周叠加小长假，助燃了市场热情。

尤其是新房市场，久违地看到了各大房企“花招”齐出，营销动作都是实打实的下猛料，不玩噱头。

新政首周，成都住建等官方机构牵头开展了“安家成都·安逸生活”2024年成都房产精品展。四川中原地产研究院数据显示，展会分为线下展会和线上推购两个部分，3天时间全市商品房日均新增拟定合同292套，超出过去两个月的日均值，收效显著。

△“安家成都·安逸生活”2024年成都房产精品展活动现场

各售楼部使出浑身解数，暖场活动、购房补贴、特价房秒杀、成交送物业费、送家电家具......通通上阵；甚至在5月17日央行宣布商贷1.5成首付之前，温江和天府新区就已有项目推出了“5年0月供”、“首付低至一成”等灵活付款政策，为项目带去了不俗的关注度和成交量。

△综合整理自各项目，不完全信息，或有误差，仅供参考

更猛一点的，央行新政后的第二天，成都星河WORLD就直接抛出新策略：以旧换新。

该项目联合贝壳找房推出“以旧换新”计划，包含4条内容：卖旧房的中介费佣金全免；买新房可以享受90天无理由退房；贝壳“好赞好房”免费开通；四重专属特权加速旧房出售。

△图据成都星河WORLD

实际上，自2023年以来，已经有郑州、苏州、宁波、济南、盐城等超30个城市通过不同形式实现了“以旧换新”，但这是在成都新房市场中首次出现。

并且，也陆续有房企跟进这一策略。5月23日左右，越秀成都联动支付宝平台，重磅推出“换新购·放心购“以旧换新”置业计划，包含四重购房权益：旧房补贴 额外享1%优惠；轻松安家 购房享三年0月供；贝壳好赞好房专属优惠；成交家电礼包大放送。

从五一开始，购房者和业内人士的朋友圈被红色喜报集体刷屏，各项目似乎随随便便就能实现业绩“破亿”。新政实施月余，对新房市场而言，正向刺激效果明显。

四川中原地产研究院对大成都112个项目的监控显示，新政后首周案场来访、成交均显著提升。其中，5+2区、远郊区成交量涨幅均超过35%，远郊区来访量涨幅达到74%。5+2区项目转化率提升0.32个百分点，拉动整体转化率上涨；但近、远郊看房客户对比多个项目，下定相对谨慎，转化率略有下降。

△新政前后一周，成都部分项目案场到访、成交数据，来源于四川中原研究院市场监控

具体到各开发商和项目来看。

5.13-5.19期间，成都5+2区域四个项目开盘，整体去化率100%。其中锦江区锦发广场，地段优质，配套优越，同时单价仅2字头，备受市场关注，开盘即罄；大源南远达·天宸名邸首开达到100%去化；天新麓湖生态城凭借自身豪宅口碑，再次开盘售罄；位于新川核心地段的保利·新川天珺，首批次推出104套房源，开盘当天全部售罄，5月25日项目二批次加推，累计去化7个亿。

△麓湖生态城5月开盘现场

新政后，保利其他项目发力亦十分迅猛。位于城西国宾腹地的保利·西堂和煦，首开热销3.4亿。5月17日，楼市新政再加码后，5月18-19日周末两天，保利全川20盘销量环比增长55%。

龙湖在成都的大部分项目，相比新政前，到访及成交量均有所上涨。主城核心地段的优质项目，更受到购房者的追捧。位于天府艺术公园板块的龙湖西宸·御湖境，从4月26日首批次取证开盘，截止5月14日，已签约200多套，销售金额达9个多亿。

△部分开发商、项目新政后到访成交变化，综合整理自各项目案场，不完全信息，或有误差，仅供参考

我们统计了新政前后一个月大成都范围内的新房市场数据。

首先是供应量增长。4月28日-5月27日期间，大成都范围内内共发放109张预售证，释放出10057套房源，比上一个周期 （3月29日-4月27日）， 多出2964套新增房源。新政后首月上新，主要集中在5+2区，共4928套房源，占比约43%，改善产品为主。

成交方面，3月29日-4月27日期间，成都共成交新房8876套，其中中心城区7103套，远郊区1774套；而新政后首月，4月28日-5月27日期间，成都共成交新房9527套，其中中心城区6698套，远郊区2829套。

可以发现，全市成交量增长14%，中心城区成交量增幅变化大不，仅1%，远郊区新房成交量增幅达67%。区域方面，远郊区新房成交量的增幅超过中心城区增幅。

△认购备案数据有延迟，节假日期间一般无备案，新政首周恰逢五一小长假，认购备案数据或有可能自然顺延至下一周。中心城区是指11+2区域。

但总体来说，5+2区域成交去化率仍然高出不少，4月29日-5月20日，5+2区域共成交2709套，占比约48%。另外，具备明显产品力优势和核芯地段优势的项目去化更好。

根据安居客发布的找房热度，在新政发布后热度前三的板块均来自5+2区域，分别是金牛国宾、天府新区总部商务区 （秦皇寺）、青羊金沙。而二圈层区域中、东安新城、新都新城、东升等热度亦不俗。

△新政后一周 板块找房热度榜，图据安居客成都

另一方面，新政全面放开限购后，各项目到访、成交客群也开始发现明显变化。仅五一期间，成都某购房小程序的省外用户访问数就实现暴增35.6%。天府新区、成华、锦江区关注度明显提升。我们采访到的各售楼部也表示，新政后，外地到访客户明显增长。

连续两轮新政对新房的刺激显著，在二手房市场也同样“一石惊起千层浪”。

先来看几组其他城市新政后的二手房市场数据作为对照。

根据贝壳的数据显示，新政出台次日，广州就有高达165套房源上调了价格，涨价房源数量甚至飙升至当月最高。同时，新政出台之后，广州新增二手房挂牌数量急速下滑。新政后首个周末，看房人数达到3385人，看房量高达15159次，均创下近一周新高。

可以看出，在其他城市，不少二手业主在新政出台之后，对后市明显看好，信心开始坚挺。

不过在成都，二手房业主和购房者们，则审慎得多。

两轮新政消息一出，反应最迅速的，当属二手房业主和购房者，当即毁约的都不在少数。

△图据网络

购房者观望情绪难免，多数房东在新政刺激下，仍保持悲观心态，不少挂牌房源为求迅速出手，价格猛降。比如金融城豪宅成都文儒德，小区目前挂牌43套房源，就有12套房源在4月降价，另有3套涨价。其中有房源半个月内降价1000万。

△图据贝壳找房

新政后，二手房房东们对于房价的担忧并非个例，一些业主自发打响了房价保卫战。

先是在ZF网站留言，请求出台政策稳住房价，因为自己的房子已经跌了三分之一了。紧接着又有人建议向不买房的收房产税，他认为自己买房时为城市做出贡献，不买房的不能白享受市政成果。

△图源网络

当下行情该如何保价、迅速出手房产？各大房产社群、小区业主群内，也有网友给出建议。

△图据某房产社群

不过要说明的是，并非所有二手房都在此时受到冲击。比如说，上周刚成交的一套位于金融城誉峰，建面约354㎡房源，成交总价2800万，单价约7.9万/㎡。从挂牌上架，到售出下架，仅耗时一天！仅一次带看就成交！0次调价！

据经纪人介绍，誉峰无论一期还是二期，成交户型以建面约180㎡、202㎡、221㎡户型居多，建面约360㎡楼王户型 （即该次成交房源户型）鲜有成交，因为该户型很少流入市场，一经面世也备受市场追捧。

由于这套房源成交周期极短，经纪人称房源甚至还没有来得及拍摄图片，就已经成交。

之所以受追捧，是因为建面约360㎡带泳池楼王户型仅规划了56套，该户型的“一户一泳池”，也是誉峰的代名词 （誉峰建面约245㎡户型也带泳池），在当时的成都，相当具有开创意义。

而这一次成交也足以说明，优质房产在任何时期都能实现跨越周期。新政之后的成都市场，无脑盲选不可取，房产的筛选标准已经进入了重“质”而非重“量”的阶段。

点这里，了解此次房源成交详情

目前看新政对二手房市场最直观的影响，是带看量的提升。

贝壳研究院数据显示，相比 4 月 1 日-27 日期间，4 月 28 日-5 月 15 日房源挂牌、商机量、客户成交量均有 10%-15%左右的上浮。尤其是 5 月 12 日周日当天，带看量攀升，超过五一假期最后 1 天，接近今年春节开年后的周末水平。而第二轮517新政后次日，贝壳找房带看人数又突破到9062，与5月12日相当。

可见，客户看房热度仍在提升，新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放。

从更为直观的成交数据来看，新政后对二手房市场的刺激作用相对平稳，波动幅度不大。

3月29日-4月27日期间，大成都范围内共成交二手房18989套房源，其中中心城区16087套，远郊区3029套。

而新政首月，大成都范围内共成交二手房18526套房源，其中中心城区15909套，远郊区2617套。

△认购备案数据有延迟，节假日期间一般无备案，新政首周恰逢五一小长假，认购备案数据或有可能自然顺延至下一周。中心城区是指11+2区域。

产品结构方面，新政后的二手房成交主力仍是建面90-100㎡、总价约200万以内的房源。

相比四川省内购房客群，外省购房者受新政的鼓舞更显著。

贝壳研究院报告显示，5 月成都贝壳二手成交客源中，约有 1/5 来源于省外地区，日均成交量相比新政前提升 17%，而省内购房者这一比例仅为 5%左右。

新政后，省外客户成交周期明显加快，客源成交周期缩短至50天，省内非蓉购房者成交周期 56 天，缩短天数不及省外和蓉籍客群。

省内非蓉籍中，内江、阿坝、攀枝花在新政后成交占比上升较快。

而外省购房者分布方面，除了重庆、甘肃、河南等传统的中西部地区购房者较为活跃，河北、广东、吉林等购房者对成都楼市的关注度也在新政后提升显著，在蓉置业吸引力从中西部地区向东、北部地区蔓延。

贝壳研究院报告指出，新政后，省外购房者以改善性需求为主，对住房品质要求更高，成交周期更长，决策更谨慎。而省内非蓉地区的购房者更年轻，刚性特征更明显，成交决策周期也更短。

核心原因在于，不同原籍在蓉置业购房客群存在年龄差异，30-40岁的中年人是省外在蓉置业的主力军，占比将近一半，而省内非蓉购房者则以 20-30 岁居多。

对于区域的选择方面，外地购房客群，也有明显的喜好分化。

省外购房者更青睐的5+2 区,尤其是高新、青羊和天府新区；省内非蓉购房者则更偏好近郊的郫都、龙泉、温江等区域

双轮政策，史诗级救市刺激下，成都楼市、乃至全国楼市的整体情绪均出现了明显波动。新房到访量、二手房带看量都出现增长区域，成交量也相应提升。这说明政策挤压之下，真实购买需求仍然存在，未来市场的真正修复，也许只是时间问题。

而一个城市源源不断的真实购买需求，来源于足量规模的人口净流入，这是楼市发展的基石。细数感受到此轮新政明显刺激的城市，例如广州、深圳、杭州、合肥等，其实都有共性，城市人口规模足够大，人口红利仍存。

而截至2023年末，成都市常住人口为2140.3万人，比2022年末增加13.5万人。成都已连续多年保持了人口正增长。即便从全国范围来看，成都人口的增量也排在前列。在已公布2023年数据的城市中，合肥人口增长21.9万人，杭州增长14.6万人，成都13.5万人的增量排在第三。

而这，也就代表了成都楼市未来的信心。

另一方面，我们也需要正视的情况是，相比新房市场的变化，新政对于二手房市场的刺激作用显然不及。目前购房者的观望、悲观情绪也更多的存在于二手房市场中。

潮水退去后，谁在裸泳一清二楚。市场新周期的到来，行业理性思考回归，也带给房企、购房者等市场主体更多挑战。未来，房子的居住属性将大于投资属性，房产将更重“质”、而非“量”，核芯地段、有竞争优势的产品，会成为未来房产的真正挑选准则。

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