上海
万众期待的上海救市大招，终于来了！
昨天，上海发布楼市新政：
放宽非沪籍单身限购、放宽非沪籍社保要求、解除离婚购房限制、二胎家庭可多买一套、降低房贷首付和利率。
一连串的政策组合拳，有超预期的地方，也有不及预期的，但也足以引起一波市场热潮。
在涛哥看来，上海这波政策，很大程度释放了上海本地的潜在购房需求，让在上海工作的外地人，以及离异人士都能买房了，这也是符合预期的趋势。
但不足的是，依然没彻底放开外地限购，之前人们期待的外环外限购全面解除，落空了。
这就是很多人评价的：“脱了，但还没全脱…”
事实上，在这次新政的酝酿阶段，已有很多外地客户跃跃欲试，一旦上海外环外放开，必将吸引一大波全国的购买力。
可能也是因为害怕虹吸全国资源，所以上海这次救市还是收着，这是美中不足的地方。
昨天晚上，从朋友圈看上海很多房企沸腾了，比如保利就发了一连串喜报：
保利世博天悦昨晚新政后直接卖了2套，一套3030万，一套4140万，新政的刺激效果还是有的。
不过，相比于保利这样的滨江豪宅，上海目前最大的问题还是在外环外，这次新政效果如何也要看外环外的表现。
今年二季度以来，上海外环外楼市急转直下，不仅二手房市场快速下跌，很多大牌央企外环外的新房销售也出人意料的惨。
以头部央企华润置地为例，今年4月华润三大项目接连开盘，目前一个月时间分别取得了73%、53%、6%的网签率。
其中，销售情况最好的中环置地中心润府，属于外环内地铁TOD盘，地段优势决定了其不错的成绩。
而华润外环外的项目压力明显就大多了，在曾经火爆的大虹桥板块，虹桥润璟三期开盘1个月网签6套，昨天新政后增加到8套，网签率也只有6%。
说实话，这个项目产品做的还是挺认真的，但一方面由于定位偏差，另一方面确实大虹桥今年打入冷宫全都卖不动，所以才有了这个悲惨的业绩。
还有浦东的观宸润府三期一个月网签53%，在外环外这属于优秀成绩，但紧接的四期却因为认购人数太少，取消了原定的在酒店开盘。
据第三方数据显示，观宸润府四期认购估计仅10余人，确实没有在酒店开盘的必要。
此外，华润置地闵行映江润府，224套房源获160组客户认购，认购率71%，按照之前的认购转签约情况看，估计去化也比较困难，所以这次新政救市还是非常必要的。
作为拿地大户，华润置地去年上海斥资200亿拿地，今年将迎来供应量的高峰。但由于他们多个项目都在外环外板块，所以压力非常大。
华润置地在外环外的项目现状，可以说是整个上海楼市艰难的缩影，其他国企情况也都差不太多，整个外环外都很难卖，就算产品很好也难去化。
这也进一步导致这些国央企们拿地信心不足，在近期的上海土拍中，国央企们的土拍热情明显降低了。
所以这次上海新政，一定程度上拯救了这些深陷上海外环外、项目去化很艰难的国央企们，他们也是上海楼市托底的大户。
新政后，非沪籍购房者只需要2年社保就能在宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤等区域购房，门槛大幅降低。
再加上离异购房资格和二胎购房资格的释放，以及首付和利率的下调，应该能帮助缓解外环外新房去化压力。
不过，虽然在短期内新政会有一波刺激效果，尤其像华润置地这样有多个新盘在售的房企将能吃到一波红利。
但是，由于这次上海放开力度还是不够彻底，特别是没能吸引外地流量加入，所以效果持久性待考察。
在我看来，上海应该彻底放开外环外的限购，进一步打开沪籍单身和沪籍家庭的购房套数，这样才能彻底颠覆目前的局面。
关于上海新政是否够“刺激”？大家有啥评价，欢迎留言告诉我们。
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