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亏近18亿,万科“割肉”了

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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

近期以来,房地产舆论视线的焦点似乎已被万科抢去。

昨晚(5月27日),万科A公告出售旗下“深圳湾超级总部项目”的最新结果。果然不出所料,深铁及深圳其他国企联手拿下了。

具体说,深铁是持有万科27.18%股权的第一大股东,联合摘牌方又是深圳南山区国资委旗下全资控股的“深圳百硕迎海投资公司”。

就近几个月来看,这是以深铁为首的深圳国资第二次拿钱力挺万科,前一次就是中金印力消费REITs募资32.6亿元上市,其中深铁就认购了10亿元。

从区位看,该“超级综合体”项目地处南山区深湾三路东面、白石四路路南面,南山区国资助力接盘,也就不难理解。

注意!该超级综合体项目包括地价、建安成本等在内已投资的总账面值达到40亿元,如今按挂牌价22.35亿元“底价”成交,万科将当期亏损17.85亿元。



如果直接看数据,那无疑是一笔“割肉”赔本的买卖,但要算大账,就完全是另一番不同意义了。

就项目本身而言,其隶属于深圳湾超级总部基地区域,口岸绝佳,业态包括办公、商业、酒店、食堂等,目前为无抵押、无查封的“干净”资产。

其中,地上建面15.3万㎡,其中办公11.1万㎡,商业1万㎡,酒店2万㎡,食堂4000㎡,文化设施用房7650㎡,物业服务用房340㎡;地下建面1.4万㎡。

项目南区:地块S1区(塔楼区域)地下室结构施工完成;S2区地下二层结构施工完成;S3区地下三层结构施工完成;S4区承台施工完成。

项目北区:工程桩全部完成,因结构图纸未完善,预留约2米深土方未开挖。

另据悉,该超级商业综合体项目用地,于2017年底被万科以31.37亿元竞得,总建面16.7万,地价约1.9万元/㎡,用地期限30年,目前剩余约23年7个月,建成后规定建面的70%须自持,30%可销售。

虽影响当期亏损近18亿元,但如万科所直言的,此次出售将直接带来现金流入22.35亿元,强调这是其坚决推进“瘦身健体”一揽子方案的落地举措之一。此外,其无需再承担后续建设和运营投资,聚焦资源做好、做强三大主业。

实际上,今年4月下旬时,坊间就曝出万科拟转让在深圳10项涵盖酒店、商业、办公、公寓等资产,涉及金额超87亿元。

截至今年3月底,万科手上投资性房地产账面值上升到1105.7亿元的新高,按去年底的数据,涉及在银行融资抵押占135.4亿元,后续抵押融资空间仍较大。

另据悉,万科以万纬物流作抵押,近日已与招商银行等签达成200亿银团贷款协议,目前已到账100亿元,此举彰显了房地产融资宽松信号意义强烈。

值得一提的是,已打包装入“佛山南海、绍兴诸暨和湖州德清”3个物流园且总估值11.49亿元的华夏万纬仓储物流REITs,目前正在积极准备上市。

同样是今年5月份,万科还从中行、农行、邮储银行等先后获得了累计总额约85.4亿元的银行抵押贷款。

从公开信息看,截至目前,万科今年5月份从银行已拿到约285.4亿元抵押贷款,其所代表的头部房企融资“大破局”之势已开启。

截至1季报末时,万科手上货币资金余额830.66亿元,而短期借款19.75亿元,一年内到期非流动负债821.9亿元,这的确反映出其当前资金链承压的现实,无可回避,也必须积极面对。

所幸的是,当前楼市政策已彻底“解冻”,进入新一轮金融政策宽松周期,比如央行前不久“三箭齐发”,而一二线城市大力度放松房地产限购等,对各家房企而言,这都是极为有利的窗口期。

不可否认的是,年初以来,“房企标杆”万科的现实困境及其坚决推进“瘦身健体”等激进突围行动,也间接倒逼楼市金融政策趋向宽松化。

对房企来说,当前融资能切实顺畅化,那就更能集中精力去卖房,恢复销售,修复信用,实现正向循环等。

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