亏近18亿，万科“割肉”了

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近期以来，房地产舆论视线的焦点似乎已被万科抢去。

昨晚（5月27日），万科A公告出售旗下“深圳湾超级总部项目”的最新结果。果然不出所料，深铁及深圳其他国企联手拿下了。

具体说，深铁是持有万科27.18%股权的第一大股东，联合摘牌方又是深圳南山区国资委旗下全资控股的“深圳百硕迎海投资公司”。

就近几个月来看，这是以深铁为首的深圳国资第二次拿钱力挺万科，前一次就是中金印力消费REITs募资32.6亿元上市，其中深铁就认购了10亿元。

从区位看，该“超级综合体”项目地处南山区深湾三路东面、白石四路路南面，南山区国资助力接盘，也就不难理解。

注意！该超级综合体项目包括地价、建安成本等在内已投资的总账面值达到40亿元，如今按挂牌价22.35亿元“底价”成交，万科将当期亏损17.85亿元。

如果直接看数据，那无疑是一笔“割肉”赔本的买卖，但要算大账，就完全是另一番不同意义了。

就项目本身而言，其隶属于深圳湾超级总部基地区域，口岸绝佳，业态包括办公、商业、酒店、食堂等，目前为无抵押、无查封的“干净”资产。

其中，地上建面15.3万㎡，其中办公11.1万㎡，商业1万㎡，酒店2万㎡，食堂4000㎡，文化设施用房7650㎡，物业服务用房340㎡；地下建面1.4万㎡。

项目南区：地块S1区(塔楼区域)地下室结构施工完成；S2区地下二层结构施工完成；S3区地下三层结构施工完成；S4区承台施工完成。

项目北区：工程桩全部完成，因结构图纸未完善，预留约2米深土方未开挖。

另据悉，该超级商业综合体项目用地，于2017年底被万科以31.37亿元竞得，总建面16.7万，地价约1.9万元/㎡，用地期限30年，目前剩余约23年7个月，建成后规定建面的70%须自持，30%可销售。

虽影响当期亏损近18亿元，但如万科所直言的，此次出售将直接带来现金流入22.35亿元，强调这是其坚决推进“瘦身健体”一揽子方案的落地举措之一。此外，其无需再承担后续建设和运营投资，聚焦资源做好、做强三大主业。

实际上，今年4月下旬时，坊间就曝出万科拟转让在深圳10项涵盖酒店、商业、办公、公寓等资产，涉及金额超87亿元。

截至今年3月底，万科手上投资性房地产账面值上升到1105.7亿元的新高，按去年底的数据，涉及在银行融资抵押占135.4亿元，后续抵押融资空间仍较大。

另据悉，万科以万纬物流作抵押，近日已与招商银行等签达成200亿银团贷款协议，目前已到账100亿元，此举彰显了房地产融资宽松信号意义强烈。

值得一提的是，已打包装入“佛山南海、绍兴诸暨和湖州德清”3个物流园且总估值11.49亿元的华夏万纬仓储物流REITs，目前正在积极准备上市。

同样是今年5月份，万科还从中行、农行、邮储银行等先后获得了累计总额约85.4亿元的银行抵押贷款。

从公开信息看，截至目前，万科今年5月份从银行已拿到约285.4亿元抵押贷款，其所代表的头部房企融资“大破局”之势已开启。

截至1季报末时，万科手上货币资金余额830.66亿元，而短期借款19.75亿元，一年内到期非流动负债821.9亿元，这的确反映出其当前资金链承压的现实，无可回避，也必须积极面对。

所幸的是，当前楼市政策已彻底“解冻”，进入新一轮金融政策宽松周期，比如央行前不久“三箭齐发”，而一二线城市大力度放松房地产限购等，对各家房企而言，这都是极为有利的窗口期。

不可否认的是，年初以来，“房企标杆”万科的现实困境及其坚决推进“瘦身健体”等激进突围行动，也间接倒逼楼市金融政策趋向宽松化。

对房企来说，当前融资能切实顺畅化，那就更能集中精力去卖房，恢复销售，修复信用，实现正向循环等。