万科重磅！200亿元落地，已到账100亿元

作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

随着一笔银团贷款落地，万科也终于迎来了融资曙光。

21世纪经济报道记者获悉，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，目前已到账100亿元。房地产行业融资渠道在收紧数年后，终于迎来了“大开闸”，公开资料显示，这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔银团贷款。

万科方面对21世纪经济报道记者表示，此次200亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。公司一直与金融机构保持着良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。

随着这笔贷款的落地，万科现金流紧张的现状将得到一定的缓解。但是，在销售面暂未明显恢复的市场状况下，接下来几个月，万科还将有数笔债券到期，万科的资金腾挪仍将受到市场关注。

融资突破

万科这笔银团贷款落地，也是融资模式转型的一环。

万科集团总裁祝九胜此前多次提到，过去万科90%的贷款都是信用贷款，去年底开始，万科开始谈论抵押物的问题，即梳理资源，盘点资产，为新的融资模式准备好抵押物品，其中就包括请评估公司对万科的一些资产进行价值评估，银行后续会为万科落实项目制抵押的融资模式。

这次银团贷款落地，采取的就是资产抵押的模式。万科将旗下万纬物流的股权进行质押，从而获得200亿元的贷款，目前落地的是100亿元。市场消息称，万科此次是新增100亿元贷款额度，另外100亿元为续贷，万科方面没有对这一消息进行正面回应，不过21世纪经济报道记者从多位金融机构人士处确认了这一消息。

此外，此前有传闻万科将获得国有大行牵头的银团贷款，但这笔贷款的进展迟迟未对外宣布，这次由招行牵头的这笔贷款落地后，市场也普遍认为，后续万科或将获得更多新增的银团贷款。

一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者分析认为，“向项目制抵押融资转换要求要提供充足的抵押品，不是纯信用融资就意味着有上限，因为资产是有上限的。万科现在转变的节奏很快，短期的资金链应该比较稳。”

万科融资近期不断向项目制抵押融资方式转变，不仅是此次银团贷款，万科项目上的融资动作也不断。

5月20日晚间，万科发布公告称，为满足常州项目的开发建设，其作为借款人向中国银行深圳分行申请银行贷款12亿元，目前已提款12亿元。5月16日，万科在深交所成功发行资产支持专项计划（CMBS），发行规模14.35亿元，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年。

在这两笔贷款外，万科自5月10日以来，还获得了66.54亿元银行担保贷款，这意味着万科近期落地的融资额将超过90亿元。

万科的这些融资动作，让市场对之信心有所增强。近期，万科股债连续多日上涨，截至目前市值已重回千亿；万科境内债价格近期也普遍呈现涨势，其中2027年到期的一笔美元债一度创下去年11月以来的最大涨幅。

聚焦主业

在未来的一段时间里，万科的主要任务是降杠杆以及聚焦主业。

在上个月举行的万科2023年股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，公司已制定瘦身健体等一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身、调整融资模式来降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续健康发展。

目前，调整融资模式已经在有条不紊地进行中。在回归主业上，万科也在加速退出其他领域的布局。5月8日，据深圳公共资源交易中心公示信息，万科在深圳湾超级总部基地的一宗地块挂牌转让，起始价为22.35亿元。

万科方面其时回应21世纪经济报道记者称，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。万科表示，这栋商业大楼原计划用于深圳员工办公使用，鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。

不断瘦身的同时，万科偿债节奏也没有打乱。

5月16日，万科发布公告称将赎回“21万科03”的公司债，总额10亿元，这笔债券已于2024年5月20日摘牌。境外债方面，此前万科回应称，2024年的境外债券只有二季度还有折合人民币56亿元的债务到期，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。对不同月份到期的债务，公司都会有相应的应对。

需要留意的是，万科今年来销售持续疲软，这也就意味着，在融资模式转变的过程中，万科的经营主业现金流入也在相应减少。5月6日，万科发布公告称，4月万科实现合同销售面积164.3万平方米，合同销售金额208.9亿元，同比减少37.59%；今年前4个月，万科权益总销售额504亿元，同比下降42.2%。

此外，万科近一年来拿地基本停滞，也没有重启时间表，未来“三大主业”中的综合住区开发如何企稳，还值得留意。

郁亮认为，万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求，相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。“行业经历深刻调整走向新发展阶段，势必是一个瘦身健体的过程，过程绝不容易，但结果是通向更健康和高质量发展。当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。”

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本期编辑 黎雨桐

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