曾经的豪宅-深圳福田【兰江山第】最近大降价，它背后什么原因

深圳福田【兰江山第】

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深圳兰江山第别墅区域价值；城市中心的半山，豪宅聚集地；位于深圳城市中心，华南最大豪宅片区，深圳“塔尖”人士最集中区域，金融街利好辐射、香蜜湖豪宅区双重稀缺地段。

深圳福田兰江山第别墅

生态价值；城市中心的氧吧

三面环山，一面临水，背靠万亩塘朗山，“灯光秀房”正面可瞰福田CBD，坐拥莲塘尾水库，奢享42万㎡城市原生山林，坐拥7万㎡的原生湖泊。兰江山第别墅售楼处咨询/预约看房热线电话：400 851 3867（中介勿扰）

交通价值；入则宁静，出则繁华

多维高效交通路网，快速通达香蜜湖、中心区，通达全城，广深港同城

配套价值；集萃一城繁华，近享万象生活

可享受深圳最顶端的购物配套、最集中的文化资源、最齐全三甲医疗配套、最奢侈的休闲配套‍

圈层价值；高素养圈层

整个片区居住的人群圈层高端，纯粹塔尖圈层，与红岭高级教师为邻，咫尺即达文化中心，紧邻20万㎡的国际交流中心（礼宾会议中心、中国改革开放博物馆，歌剧院...）兰江山第别墅售楼处咨询/预约看房热线电话：400 851 3867（中介勿扰）

配置价值；全龄段运动休闲配置

五重台地园林、半山篮球场、羽毛球场、网球场、山间泳池、双层慢跑道

基本概况

占地面积：60899㎡

总建面面积：291968㎡

容积率：4.74

建筑覆盖率：23.66%

绿化覆盖率：30%

车位比：约1:2

在售产品：约180-319㎡阔景美宅及28墅董事传世大宅‍

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半山大宅，纯粹社区

罕见的三重园林

第一重：2万㎡台地园林

第二重：3万㎡山体公园

第三重：万亩塘朗山‍

阳光式停车公园

半山、阳光、生态、环绕其间的多功能停车公园

多主题专属休闲空间

多主题创新空间，为业主提供当代最潮流的感受。在架空层、室外空间、地下空间分别设置了“文化体育、自然生态、时尚沙龙、休闲娱乐”等主题泛空间兰江山第别墅售楼处咨询/预约看房热线电话：400 851 3867（中介勿扰）

国际理念私人管家服务

高品质生活的服务专家罗伯特物业，联袂国际水准的专业管家机构，打造无国界服务平台，全方位提供体贴、周到、便利的尊贵私人管家服务。兰江山第别墅售楼处咨询/预约看房热线电话：400 851 3867（中介勿扰）

户型赏析

约180㎡户型

约319㎡户型

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直接掀桌子了……

楼市517新政已经有一些城市开始执行了，也就是首付和利率已经下调了，

武汉楼市，首套房的首付已经降到了15%，房贷利率也从之前的3.45%降到了3.25%，下调了20个基点，

合肥楼市首付现在也是15%，房贷利率从之前的3.75%降到现在的3.45%，下调幅度达到30个基点，

由于合肥和武汉也是重点城市，所以它的利率下调也有一定的普遍性代表，所以接下来很多城市的房贷利率都要陆续跟进下调，

之前房贷利率高于3.45%的，接下来很可能会降到3.45％，就像合肥3.75％降到3.45％，

而原本已经是3.45%的，那有可能降到3.25%，像武汉这样，

其实房贷利率下调我一直比较关注，原因就是我之前的房贷利率比较高，最高的时候达到5.88％，现在经过LPR的下调和去年9月份存量房利率的下调，已经降到3.95%，确实确实节省了一部分资金，减轻了月供压力，

整体而言利率下调，存量房业主还是比较认同的，但是话又说过来，利率下调对于那些还没有买房的朋友，吸引力度就没有想象中那么大。

比如合肥楼市房贷利率从3.75%直接降到3.45%，这个力度其实已经很大了，30个基点，但是贷款100万，30年，等额本息，月供也就减少169元，一年减少2028元，能够贷款100万的房产，在房地产下行周期之下总房价稍微向下浮动一个点，月供几年的节省成本也就出来了，

所以这也是为什么近两年房贷利率虽然一直在下调，但是都难以挖掘潜在需求，因为这两年房价确实在快速下降，你稍微等一等，房价下调的浮动都远远大于房贷利率下降为你节省的购房成本，

当然了，这仅仅是一部分原因，更重要的原因还是大家的收入预期不足，工作不稳定，对于持续还供能力信心欠缺。

同时这里面还包含了一部分房地产转型的原因，之前的房地产市场是交易市场，大家只关心资产价格，不关心利率价格，因为不管利率多高，月供压力多大，只要你能够扛四五年，你的房子，也就是你的资产价格有一个快速的上升期，资产的价格上涨收益远远大于月供利息，所以人人都想加杠杆，都想负债买房，

然而现在这种房价体系被打破了，大家开始关注房子的持有成本和租金回报，因为房子没办法快速上涨了，你肯定会关注一套房子的持有成本和租金回报有没有太大的差距，

那这个时候房贷利率就显得尤为重要，因为房贷利率如果特别高的话，肯定会增加持有成本，所以现在房贷利率虽然一直下降，但是相比于租金收益，还是显得高。

所以这么多综合原因导致了，虽然现在房贷利率还在下调，很多人依旧不买账，而现实情况也决定了，经过这一次房贷利率下调，如果购房者依旧不买账，那么房贷利率可能要缓一缓了，

最起码银行可能要受不了了，数据显示，上市银行的净息差已经连续四年下降，2023年银行平均净息差为1.69%，较2022年下降25个基点，利息净收入较2022年下降2.98%，自2017年以来首次出现同比下降，

而所谓的净息差是商业银行盈利能力的主要指标之一，警戒线是1.8%，现在已经低于警戒线，并且这一次突破LPR下限，很多城市房贷利率的下调普遍在20~30个基点，所以接下来商业银行的压力也非常大，

因此前一段时间已经有银行宣布停止大额存单，并且从银行的角度也可以看出当下的楼市压力确实比较大，银行也是被逼的节节后退，但是效果也没有想象中那么大。

并且关于此次LPR突破下限调整，有一点需要大家明白，存量房业主不在这个考虑之内，因为LPR并没有下调，现在执行的依旧是3.95%，

很多城市的房贷利率之所以低于3.95％，那是因为他们减的基点，我们都知道LPR后面是可以加减基点的。比如武汉楼市现在的房贷利率是3.25%，那他的房贷利率就是LPR-70基点，哪怕以后LPR上调了，减的这70基点是不变的。

这也是为什么我给大家说千万不要抵触楼市松绑，救楼市它是针对于你的利好政策，松绑力度越大，对于你而言选择性越大。

同时这也是我为什么一直强调让子弹飞一会儿的原因，因为针对于你的利好政策一直在出，你没必要扎紧口袋呀，打开口袋该往里面装就得装，

远的不说，一周之前在武汉买房和现在在武汉买房，房价可能没有太大的变化，但是房贷利率确实降了20基点，并且这一部分利率的下调，还不受后期LPR的调整而变动，这难道不香吗？

当然了，对于那些本身就没有打算买房的人群，可能没什么感觉。但是如果你近期有买房的打算，由于你多等了这一周，就有这样的一个收益，这不是很好的事情吗？

所以在四月中旬的时候有大批量的朋友向我咨询要不要买房，我给你们的回复很统一，

如果你在三四线城市不是特别着急的刚需朋友，我都让你们等一等，完全大胆的等一等，根本不用着急，

如果是一二线城市的朋友咨询，我给你们的回复，也很统一，就是要等接下来的这一波大政策，观察观察市场行情再说，

当然了，现在大政策出来了，这不代表我预测的准，你稍微了解一点房地产走势就可以看清楚。

所以我也不能理解，为什么很多人都在说他预测的比较准，这都快贴脸开大了，还看不见？放松限购，降低利率，降低首付，这还用预测吗？这不是大势所趋吗？

要是强行给自己找弥补，找预测，那我近三年都在劝大家不要买，听我的最少能够节省一个首付了，让你五年不白忙，

然而真实原因，不就是一个房产中介长期在一线有一个真实的体会，然后又说出来了而已，也仅此而已，所以罗翔老师说世界就是一个巨大的草台班子。

而草台班子的建议是，现在政策来了，即使你现在非常着急买房，那我也不建议你现在入场，因为政策刚出，非常混乱。

你看看主流媒体的各种报道，这边售楼部挤满，那边交易量环比上升100%多，所以现在市场情绪很躁动，不是一个入手的冷静时间点，

可以稍微往后拖一拖，把这一波燥热的情绪缓过去，顺便也可以观察一下市场行情走势，毕竟现在咱们分析的是整体市场，对于你个人买房可能就是局部市场，所以多观察观察，

当然随着近两年房地产的持续下行，很多开发商和业主都被市场洗礼过了，政策来了，他知道这是出货的好机会，碰到愿意出货的，愿意给一个低价的，那也可以考虑。

最后再总结一句话，不管你是现在买还是再等一等，一定要放平心态。现在的房地产市场不可能回到过去的那个普涨大涨时代了，不要乱加杠杆，一定要平衡好家庭杠杆。

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