中海继续“补仓”石景山

沉寂近一个月时间，北京住宅用地市场重启开拍。5月22日，石景山区首钢园区东南区地块，最终由中海以57.5亿元底价摘得。出让文件显示，该地块组成较为复杂，其中最大的1612-763地块为F2公建混合住宅用地，占地面积约3.7万平方米，总建面约12万平方米。

在业内人士看来，当前房企投资依然比较谨慎，总价高、配建多的地块，也更考验房企的综合实力。中海此次拿地并不让人意外，近期诸多利好政策的出台，极大地激发了房企拿地的积极性。而作为石景山的"地主"，中海近两年来入市新项目也从未断档。

住宅+公建打包出让

5月22日，石景山区首钢园区东南区地块竞价截止，因仅一家企业报名，最终该地块由中海以底价57.5亿元摘得，楼面价27999元/平方米。

根据出让文件，该地块用地性质为R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地，土地面积约6.8万平方米，规划建筑面积约20.54万平方米，销售指导价7.68万元/平方米，具体价格可有8%的浮动。

地块起拍价57.5亿元，采用"限地价+摇号（交高标）"方式出让，设定土地合理上限价格66.125亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

具体地块本身由3宗小地块组成，其中，1612-830地块、1612-831地块为住宅用地，用地面积3.06万平方米，地上建筑规模8.56万平方米，容积率为2.8。

1612-763地块为F2公建混合住宅用地，用地面积3.73万平方米，地上建筑规模11.96万平方米，容积率为3.2。

中指研究院土地市场负责人张凯表示，石景山区首钢园区东南区地块并非第一次被摆上土拍货架，此前曾流拍过两次。为此，这次在出让环节作出了一些调整。比如取消了"7090"政策和保障房，又把古城南一个混合用地打包出售。

销售指导价"涨"2000元

北京商报记者了解到，石景山区首钢园区东南区地块内的3宗小地块皆位于西五环外，交通相对便利，周围配套设施较为成熟，830、831地块位于莲石路北侧，与在建的一号线支线体育场南街站直线距离约800米。据《北京市轨道交通第三期建设规划》公开文件显示，1号线支线预计在2025—2027年可以运营通车。

763地块则位于长安九里西侧，与地铁1号线古城站直线距离约500米。据了解，地块周边距离石景山万达广场、京西大悦城、环宇荟等商业街驾车只需15分钟。周边还有众多公园，如北京园博园、北京冬奥公园等，方便市民休闲娱乐。

北京链家研究院分析师岳微分析称，该地块周边配套相对成熟，北侧距离地铁1号线古城站约2公里，未来有11号线、1号线沿线地铁规划，未来线路站点规划有望弥补轨道交通需求问题。3公里范围内有山姆会员店、京西大悦城、喜隆多。2公里范围内有区域级医疗资源，石景山医院、朝阳医院西院区，满足基础就医需求。周边有京源学校、京源小学等教育资源，此外还有首钢园、冬奥公园、永定河森林公园、石景山游乐园等文化娱乐设施。

除配套之外，北京商报记者也注意到，相较于区域内前两年供应项目7.48万元/平方米的销售指导价，本次指导价有一定幅度上调。

石景山区首钢园区东南区地块销售指导价格为7.68万元/平方米，较首钢东南板块前期出让销售指导价格（7.48万元/平方米）上涨2000元/平方米。但值得注意的是，首钢东南区上一次成交的宅地是两年前（即2022年）华润竞得的与本地块一街之隔的长安润璟。横向对比之下，本地块较去年底中海在石景山摘得地块销售指导价格下降1200元/平方米。

中海逾480亿重仓石景山

作为石景山的"地主"，中海近两年来入市新项目从未断档，项目开发也多集中"大盘"。

2023年底，中海以56.1亿元底价摘得石景山北辛安一宗宅地，该地块同样业态复杂，用地性质为R2二类居住用地、S32公交场站设施用地、F3其他类多功能用地、A334托幼用地，土地面积约9.66万平方米，规划建筑面积约33.63万平方米。目前该地块项目定为中海"天字系"，命名为中海寰宇天下·天镜。

一位接近中海的人士告诉北京商报记者，石景山是中海的重要"粮仓"，早在多年前就开始在此布局，持续加大投资力度，推动地区发展。增储不仅能够为中海提供更多的土地储备，保障项目开发的持续性，还能够提升公司在市场中的竞争力。"目前政策层面利好不断，预示未来楼市会更‘稳’。"

5月17日，央行接连发布三条房地产金融政策通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并调整个人住房贷款最低首付款比例。

北京的住房限购政策也于日前迎来了13年来的首次调整，2套房京籍家庭可在五环外新购一套房。

诸多利好政策的出台，极大地激发了房企拿地的积极性。据北京商报记者统计，从2020至今，中海先后共在石景山获地12宗，除2宗联合拿地外，其他均为独立竞得。至此，中海在石景山拿地已超480亿元。

北京商报记者 王寅浩 李晗