广州旧改周报┃海珠区康鹭旧改项目实施方案获批

2024年第20周广州城市更新市场周报

（05月13日—5月19日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了6条最新政策，其中国家级4条，市级2条。内容主要集中于平急两用设施建设、房地产调控、城市更新专项规划、房屋征收补偿安置等方面。

行业资讯：

1.广州市海珠区公布实施《海珠区工业产业区块内工业仓储用地统筹规划扩容控制性详细规划局部修正》规划成果

2.广州市番禺区城市更新局组织召开旧村改造项目督办会

项目动态：

本周，广州市共发布4个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积30.3公顷；实施方案公告1项，用地面积110.3公顷；征收补偿安置方案公示1项，用地面积110.3公顷；三旧改造用地审批1项，用地面积5.5公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有5宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有5宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1149套，成交面积122358㎡；商业成交76套，成交面积6213㎡；办公成交161套，成交面积13023㎡；车位成交668套，成交面积8764㎡；合计成交2054套，成交面积150358㎡。

01

政策资讯

本期重点收录了6条最新政策，其中国家级4条，市级2条。内容主要集中于平急两用设施建设、房地产调控、城市更新专项规划、房屋征收补偿安置等等方面，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：自然资源部办公厅关于印发《平急功能复合的韧性城市规划与土地政策指引》 的通知

发布单位：自然资源部办公厅

发布日期：2024-5-13

文件要点：

1、明确“平急两用”的公共基础设施。《指导意见》提出积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，“平时”用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。具体在空间布局上要坚持城乡融合，把城市作为有机体，推动城区基础设施与公共服务设施向周边乡村地区延伸，形成“平急两用”公共基础设施的点线面结合的网络化布局，提升城乡整体应对灾害和风险的能力。

2、支持“平急两用”公共基础设施建设。（1）加强调查评估。一方面，当前城市面临自然灾害、社会安全等突发事件风险日益增多，亟需对城市应对灾害的韧性水平进行评估。另一方面，对存量基础设施的改造利用是“平急两用”公共基础设施建设的重点，这就涉及复杂的权属关系和多元利益主体。（2）开展应用场景分析。《平急政策指引》鼓励地方从医疗救治隔离、避难安置、疏散救援、物资供应等“急时”功能保障需求出发，围绕“平疫”“平灾”“平赛”“平假”“平战”等不同“平急”情形，梳理各类“平急两用”应用场景和空间需求，根据应用场景分析，提出配套的土地政策，保障规划实施。（3）将平急功能复合的韧性城市要求纳入国土空间规划体系。

2.文件名称：中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知

发布单位：中国人民银行国家金融监督管理总局

发布日期：2024-5-17

文件要点：

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

3.文件名称：中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知

发布单位：中国人民银行

发布日期：2024-5-17

文件要点：

中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%

4.文件名称：中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知

发布单位：中国人民银行

发布日期：2024-5-17

文件要点：

1、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

2、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

3、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

5.文件名称：《黄埔区广州开发区城市更新专项规划（2021-2035年）》

发布单位：广州开发区城市更新局

发布日期：2024-5-14

文件要点：

1、明确规划范围及期限。本次规划范围为黄埔区行政管辖范围，总面积约484平方公里，主要面向旧村庄、旧城镇、旧厂房等各类城市更新资源。本次规划基期年为2020年，期限为2021年至2035年，近期到2025年，远景展望至2035年。

2、明确更新规模。规划至2035年，全区累计推进城市更新约34平方公里:其中，推进微改造约6平方公里，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过整饰修缮、改变功能、完善公共设施等方式对旧村庄、旧城镇、旧厂房等进行整治提升;推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造规模约28平方公里，结合片区资源禀赋及存量用地实际，采取“留改拆”并举或拆除新建方式。

3、推动工业用地提升效率，鼓励“工业上楼”。结合广州市低效用地再开发试点，支持存量低效工业用地提升利用效率，鼓励“工业上楼”，实现制造环节与上下游产业环节在空间上复合，探索垂直厂房、柔性生产基地等适配产业融合发展的新型空间组织模式。

4、实施村镇工业集聚区改造。规划至2025年，全区拟推进村镇工业集聚区整治提升16个、约46公顷，其中2023-2025年期间重点推进10个纳入旧村改造项目及骊丰、君易和千彩大厦2个单独全面改造项目。规划至2035年，全区协调推进84个、232.5公顷村镇工业集聚区整治提升，进一步统筹提升村镇工业集聚区发展质效。

5、重点管控单元划定。重点管控单元为存量资源较为集中、规划期内拟实施更新改造的连片更新区域管控边界。黄埔区划定重点管控单元8个，总用地面积12平方公里。

6、明确城市更新补齐居住用地供应短板。合理控制更新项目外新增居住用地规模，以有机更新的存量用地承载未来人口主要增量。按照人口布局优化的总体要求，聚焦就业岗位集中的地区，通过城市更新补齐居住用地供应短板，实现产城融合、职住平衡的组团式发展。

7、鼓励实施房票安置。通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，节省安置临迁费，减轻改造主体资金压力，缩短旧村庄旧城镇改造周期，提升旧村庄旧城镇改造效率。定向去库存，带动商品房销售缩短去化周期，降低社会维稳风险。

6.文件名称：《花都区农民集体所有土地上房屋征收补偿安置办法（征求意见稿）》

发布单位：广州市规划和自然资源局花都区分局

发布日期：2024-5-16

文件要点：

1、明确房屋安置的方式和依据。被征收农村村民住宅的权利人可以选择复建安置、产权调换、货币补偿的补偿安置方式。对被征地农民非住宅房屋原则上不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。农村村民住宅应当以不动产权属证书或者登记证明，用地、建房批准文件，人民法院、仲裁机构生效的法律文书等作为补偿安置依据。对违法建设的建筑物及构筑物、超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物、新房建成后应当拆除的旧房、征收土地预公告发布后的抢建部分不予补偿。

2、明确房屋补偿的标准。农村村民住宅按照证载（认定）土地面积乘以3.5倍或证载（认定）房屋权属面积的较大者确定合法补偿建筑面积。村集体公寓楼按实测建筑面积确定合法补偿建筑面积。有合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每户农村村民住宅280㎡确定建筑面积进行复建安置或者产权调换（一户一个安置指标，一个安置指标280㎡）。不具备复建安置条件的，区人民政府可以提供同地段国有土地上住宅性质的房屋作产权调换，或采取房票安置方式。被征收房屋权利人合法补偿建筑面积大于复建安置、产权调换面积的，合法补偿建筑面积大于复建安置、产权调换面积部分，或者被征收房屋权利人不选择复建安置或者产权调换的，在领取房屋重置补偿款的基础上，另给予房屋区位补偿。

3、明确搬迁和临时安置补偿的标准。征收部门应当向被征收房屋权利人支付搬迁费。选择复建安置或产权调换的，在复建安置或产权调换房屋交付前（含交付当月），被征收房屋权利人自行租房居住，征收部门应当向被征收房屋权利人支付临时安置费；被征收房屋权利人因特殊情况无法租房的，可由征收部门向被征收房屋权利人提供周转用房，不再支付临时安置费。不选择复建安置或产权调换，采取货币补偿的，征收部门应当向被征收房屋权利人支付为期一年的一次性临时安置费。

4、明确集体经营性物业出租经营及自营损失补偿的标准。对集体经营性物业出租的给予出租经营损失赔偿、搬迁损失赔偿；对集体经营性物业自营的给予停产停业损失和搬迁费补偿。

5、明确提前签约奖励和提前搬迁奖励的标准。集体土地上住宅提前搬迁，根据签约时间对合法建筑给予提前签约；集体土地上企业提前搬迁，参照国有土地上房屋征收的奖励标准给予奖励。

6、明确其他补偿的标准。面向有老人、小学生的被征收家庭给予补偿。选择复建安置或产权调换的，在临时安置期间，被征收房屋权利人家庭在本行政村之外租房居住，且家庭成员有就读小学的，每名小学生每月发放交通费300元。年满70周岁的本村户籍老人作为一般安置对象，年满65周岁不足70周岁的本村户籍老人可作为特殊安置对象，安置方式原则上以发放老人安置补贴的方式进行。

7、明确安置区建设的相关事宜。明确安置区建设的具体工作由镇人民政府（街道办事处）或项目业主单位牵头，区人民政府和项目业主单位协商，各职能部门配合，按规定组织实施；从户型与面积、公建配套、市政配套设施、商业配套和车位、装修标准五方面明确安置区的建设标准；明确安置房的认购流程和具体标准。

02

行业资讯

1.广州市海珠区公布实施《海珠区工业产业区块内工业仓储用地统筹规划扩容控制性详细规划局部修正》规划成果

5月13日，广州市规划和自然资源局海珠区分局发布《关于公布实施 <海珠区工业产业区块内工业仓储用地统筹规划扩容控制性详细规划局部修正> 规划成果的通告》，根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》，《海珠区工业产业区块内工业仓储用地统筹规划扩容控制性详细规划局部修正》规划成果经广州市海珠区城市规划领导小组会议审议通过后获广州市人民政府批准（穗府（海）规划资源审〔2024〕4号），自批准之日（2024年3月25日）起生效。

本次规划指标优化包括1个地块，位于海珠区南洲路以北，二围涌以西，总用地面积3.79公顷，约37900㎡。批准内容分为规划用地和指标两方面方面，综合考虑地块交通承载力、建筑限高等因素，将AH080607地块容积率修正为2.0-3.0，建筑密度修正为乡30%，建筑限高修正为40m，其中局部建筑限高15m及24m，建筑面积修正为7.59-11.38万㎡。

2.广州市番禺区城市更新局组织召开旧村改造项目督办会

5月11日下午，区城市更新局组织召开旧村改造项目督办会，各科室、各旧村改造项目实施主体负责人参加会议。

会议听取了南浦村、罗边村、里仁洞村等旧村改造项目进展情况汇报，逐个分析项目存在问题与困难，并提出协调解决思路、明确解决措施。

会议强调：各项目实施主体要锚定目标任务、紧盯时间节点，在保证施工安全、质量的前提下，加快施工建设进度，以项目实施的实际成效助力经济社会高质量发展。

03

项目动态

本周，广州市共发布4个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积30.3公顷；实施方案公告1项，用地面积110.3公顷；征收补偿安置方案公示1项，用地面积110.3公顷；三旧改造用地审批1项，用地面积5.5公顷。

1、控制性详细规划调整

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广州市黄埔区南岗街道沙步旧村改造项目（黄埔区AP0703、AP0706、AP0708、AG0302规划管理单元）

项目位置：位于黄埔区南岗街道，北临黄埔东路，南临广州保税区，西临开发大道，东临鹿步大路

用地面积：302900㎡

申请调整内容：

1、用地布局及规划指标

①改造范围内：调整一类居住用地兼商业用地兼容商务用地(R2/B1/B2)、商业用地兼容商务用地(B1/B2)、行政办公用地(A1)、文化设施用地(A2)、中小学用地(A33)、体育用地(A4)、服务设施用地(R22)、供电用地(U12)、供燃气用地(U13)、环卫设施用地(U22)、公共交通场站用地(S41)、公园绿地(G1)、防护绿地(G2)、水域(E1)等用地布局及规划指标。调整后改造范围内总建筑面积较现行控规增加1000㎡(全部为公共服务设施)；

②改造范围外：衔接权属情况,将文化设施用地(A2)、社会福利用地(A6)、二类居住用地(R2)调整为公用设施用地(U)。

2、道路调整

①满足片区商业发展需求，提高道路交通服务能力，将规划一横路从15m拓宽为20m；②为保证片区路网通行能力，调整支路线位;拓宽保沙路部分路段红线宽度至40m。

3、公共服务及公用设施调整

①改造范围内：调整后，公共服务设施总建筑面积较现行控规增加1000㎡；

②改造范围外：衔接权属情况，落实公用设施用地。

2、实施方案公告

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广州市海珠区凤阳街道凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目

项目位置：位于海珠区中部，北至新港西路，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路

改造范围用地面积：1102500㎡

现状建筑面积：3294800㎡

规划计容建筑面积：3779800㎡

复建安置区计容建筑面积：2382200㎡

融资区计容建筑面积：1261800㎡

政府统筹总建筑面积：103800㎡

区域统筹公建配套计容建筑面积：21600㎡

规划节余建筑面积（含公建配套）：10400㎡

用地类型：旧村庄

改造成本：304.65亿元

改造主体：海珠区凤阳街凤和经济联合社

实施主体：合生创展集团有限公司

3、拆迁安置补偿方案公示

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广州市海珠区凤阳街道凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目

项目位置：位于海珠区中部，北至新港西路，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路

改造范围用地面积：1102500㎡

用地类型：旧村庄

改造主体：海珠区凤阳街凤和经济联合社

实施主体：合生创展集团有限公司

房屋补偿标准：

1、村民房屋复建安置补偿标准

有权属证被拆迁房屋可选择按已建设的证载建筑面积或按现状主体建筑建基面积x3.5核定复建安置住宅面积；2009年12月31日前建设的无权属证被拆迁房屋按现状主体建筑建基面积x3.5核定复建安置住宅面积；2009年12月31日后建设的无权属证被拆迁房屋不予核算复建安置面积。

2、村集体房屋补偿标准

有合法权属的集体物业按照合法已建设面积“拆一补一”核算复建安置面积；无合法权属的集体物业按照2009年12月31日前已建设面积“拆二补一”核算复建安置面积，不予核算复建安置面积部分按1500元/㎡的标准作房屋建安成本补偿；2009年12月31日后建设的无证房屋面积不予核算复建安置面积；集体物业复建安置业态为商业、公寓、写字楼等非住宅物业。

4、三旧改造用地审批

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广州市黄埔区黄埔街道新溪村旧村改造项目

项目位置：位于黄埔区黄埔街道，东至乌涌，南至黄埔东路，西至丰乐中路，北至大沙地东路

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：54865㎡

规划用途：二类居住用地、商业用地兼容商务用地、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、公园绿地、水域、城市道路用地

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有5宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有5宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年5月13日至2024年5月19日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

2024年第18-19周广州城市更新市场周报

周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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