滨江集团，走不出杭州

文/十一弟

这两天，滨江集团的业绩说明会上，有人问它的老板戚金兴——

“公司降薪是否与现金流紧张有关？”

戚金兴给予了否认——

“为了加强管理，奖勤罚懒，才对薪酬结构作了调整。”

“优秀的员工通过考核会增加收入，得过且过的员工会减少收入。”

“总体上，今年的人均收入与去年保持不变，但不是人人平均。”

滨江降薪的传闻，来自上个月。

据说，滨江把员工的固定工资下调了35%，转成年底绩效的形式发放。

明面上，薪酬总包还是跟从前一样，看似没有降薪。

但是，下调35%的固定工资，换成了年底绩效。

而这部分奖金并不好拿，必须完成KPI考核。

房地产是个靠天吃饭的行业，员工的个人绩效能否完成，取决于公司的全年业绩和市场行情。

今年楼市走向如何，还很难说。

据说，滨江不仅下调了固定工资，原来的一些隐形福利，也被砍掉了——

比如，总监级别以上的员工配车，差补、餐补、交通补贴，也都大幅下降了。

在房地产行业，滨江的薪酬待遇，一直让人艳羡不已。

去年，百强房企榜单上，滨江的销售排名，上升到了第十一位。

于是，其他开发商还在春节忙着抢收卖房的时候，滨江一口气放了20天长假，比2022年还多了两天。

往年的春节假期，滨江的员工不但有十几天的长假，还有小几万块钱的消费券、旅游津贴。

现在，民营房企的优等生，先从员工薪水下手，也要勒紧裤腰带了。

过去，滨江之所以愿意给到更好的薪酬待遇，是因为它的员工效益产出更高。

滨江对外比较的管理指标里，一直有个核心概念——

人均效能。

去年，滨江实现销售额1535亿，它名下有1707位员工。

按此换算下来，滨江的人均效能接近9000万。

放眼整个房地产行业，这样的人效水平，遥遥领先。

在销售规模上，越秀地产与滨江大致相当。

越秀在去年的销售额为1420亿，跟滨江相差上百亿。

到去年，越秀名下有1.93万名员工，是滨江的十倍以上。

不过，越秀在上市公司体系内的员工数量，包含了物业板块的员工。

而滨江的物业板块，股权架构在老板戚金兴名下，不在上市公司体系内。

剔除物业板块的1.37万名员工，越秀还有5557名员工。

按此计算，越秀的人均效能不到2600万，只有滨江的四分之一。

在开发业务上，滨江是个很另类的房企，它把鸡蛋都放在一个篮子里——

大本营杭州。

去年，滨江继续稳坐杭州楼市销冠，卖了大约1277亿。

杭州这一个城市，就贡献了八成以上的销售额。

再加上浙江省内的7个城市——宁波、温州、台州、丽水、湖州、嘉兴、金华，以及浙江省外的3个城市——南京、苏州、深圳，滨江实现1535亿销售额，只进入了11个城市。

而越秀的1420亿销售额，从南到北，从东到西，它一共进入了26个城市。

杭州单一城市贡献了八成以上销售额，且绝大多数开发项目都位于浙江省内。

更小的区域管理半径，让滨江只需要更少的人手。

相比同等规模开发商，滨江的员工人数更少、人效更高，还有一个原因——

房企销售规模以全口径统计，而员工人数以并表子公司统计。

而滨江名下相当一部分的开发项目，是以联合营企业形式，存在于上市体系之外，没有合并报表。

去年比滨江的销售规模少了上百亿，但越秀的营业收入有800亿，滨江只有700亿。

滨江在去年并表的有息债务，大约415亿，越秀则接近1044亿。

也就是说，滨江的销售规模看起来更大，但实际上，它并表的营收、债务，都要少得多。

这是一个简单的数字游戏——

并表的开发项目少了，上市公司内的员工人数当然更少，全口径统计销售额的人效，也就提上来了。

滨江名下大量的开发项目，是以联合营企业的形式，存在于上市公司之外。

到去年，滨江对联合营企业的长期股权投资，多达179亿，增加了四分之一。

在杭州楼市销售榜单上，跟着滨江一起合作开发项目的企业，纷纷站上了台面——

建杭置业、坤和集团、兴耀控股、中天美好。

除了合资模式下的股权投资，滨江还向这些合作方输送了资金。

去年，滨江向它们拆借了将近391亿资金，也增加了四分之一以上。

其中，建杭置业拿走的拆借资金最多，到年底仍有逾58亿。

另外，坤和集团超过39亿，兴耀控股将近29亿。

在开发项目上，滨江是主导操盘的GP（管理合伙人），它把这些合作方变成了出资的LP（有限合伙人），并向它们拆借输送大笔资金。

这样一来，滨江在杭州的拿地概率、销售规模，得以迅速提高。

还能利用这些合作方实现开发项目出表，让上市公司并表的有息债务，大幅减少。

于是，滨江做大了规模，财务报表也更好看了。

通过这种合作模式，滨江把鸡蛋都放在一个篮子里，不断地加仓押注大本营杭州。

去年，它一共拿了33块地，有27个项目位于杭州。

在杭州之外，宁波、南京各有一块，湖州、金华各有两块。

销售规模越滚越大，但滨江在去年的盈利能力，却开始下滑了——

多达700亿的营收，最后帮股东们赚到手的利润，25亿出头，减少了三分之一。

在销售规模上，滨江看起来比越秀的摊子更大。

但越秀的利润，去年将近32亿，比滨江更多。

去年，滨江对名下开发项目计提了巨额减值，让它损失了将近38亿利润。

而在2022年，滨江计提的存货减值，只损失了7个多亿利润。

这意味着，它之前拿地的一些开发项目，暴露出来的风险，越来越大了。

十一弟看了下，滨江大幅计提减值的开发项目，绝大多数在杭州以外。

比如，嘉兴、深圳、台州、金华、温州等城市。

其中，它在深圳的两个项目，去年就新增计提了15个多亿的减值损失。

也就是说，滨江走出杭州，做大了规模，但得不偿失——

在杭州以外的其他城市拿地，放大了风险敞口，导致利润大失血。

去年，滨江的税后利润大约28亿，而杭州之外的开发项目减值，就让它损失了将近38亿利润。

看来，大本营杭州，滨江是走不出去了。