上海豪宅市场，郊区婆罗门崛起！

　　2008年，全球金融危机，中国经济出口剧烈下降、居民消费萎靡不振、城市房价大幅下跌.....中国经济一度陷入困境。2008年11月，为应对这种危局，中央推出了扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。这一篮子计划史称：“四万亿计划”。四万亿刺激下，先知先觉的城市房价开始暴力反弹。

　　2009年，是上海豪宅狂热的一年，外来投资客拉高上海房价的一年。全年，千万级豪宅成交2502套，成交均价达53375元/平米，豪宅成交量翻倍，创历史最高峰。那年上海豪宅成交客户中310沪籍仅占10%，港澳台购房者占16%，23%的购房者是境外人士。

　　2024年，上海豪宅再次站上巅峰，仅顺昌玖里、凯旋门、融创外滩壹号院三个热销盘就带来2126组认购，1617组入围客户，不同的是购房者中境外人士仅10组，占比0.04%，而土著人口占比51%，非310客户占比48%。

　　经济大潮时起时落，上海豪宅始终站立潮头乘风破浪，只不过换了信徒。滨江凯旋门2012年一期出售时客户主要为境外华人，到三期客户四分之三为上海沪籍，购买力最多的前三个区分别为浦东、黄浦、崇明，崇明区客户数量占比8.4%。上海的豪宅市场，郊区县城婆罗门崛起。

　　豪宅市场的门徒变换史，也是上海豪宅格局的变迁史，更是政府杠杆变动史的缩影。回顾上海豪宅的发展进程，几乎重合于政府加杠杆的进程（见图1），主要分为三个阶段：点状豪宅—成片开发—市区旧改。

　　图1：我国政府部门杠杆率变动情况

　　1、点状豪宅阶段（2001-2009年、2009-2015年）

　　2001年，上海第一个真正意义上的豪宅世茂滨江花园面世，随后豪宅市场不断进阶。上海梧桐区里衡山路、巨鹿路既是老洋房又是风貌区；陆家嘴滨江顶豪汤臣一品、世茂滨江花园、仁恒滨江园常年霸屏；90年代上海开启旧改，新天地顶流翠湖天地面世；浦西顶豪华侨城苏河湾，打破闸北“下只角”帽子；古北、碧云国际社区成为上海最著名的国际聚集区等等。

　　1998年房改之后，一线城市豪宅市场最先起来，由于金融机构多且市场相对成熟，政府供应豪宅产品楼板价基本是OneStepOne，不断刷新的价格给予市场稳定的预期，叠加宽松的货币环境，2001年到2009年M2增速处于近20年来的高位（见图2）。豪宅买家争相加杠杆，买到就是赚到。2008年全球金融危机，国家再次加杠杆，出台“四万亿”救市计划，2009年M2增速达到28.42%历史最高水平（见图2），豪宅市场彻底被点燃，千万级豪宅成交量翻倍，2009年之前豪宅市场基本供求平衡，2009年之后豪宅市场供应加量（见图3）。这个阶段由于上海城市的特殊性，内环内大部分地区都有不同程度的历史建筑遗留，几乎很难找到成片开发的土地，虽然也积累了一些成片开发的成功经验，比如新天地、陆家嘴、古北、联洋等。但豪宅整体还是呈现点状分布，占据上海最核心最稀缺的地段、资源。

　　图2：1996年以来中国广义货币M2增速

　　图3：2004-2024年上海豪宅供求情况

　　备注：由于上海房价上涨过快，对豪宅的定义一直在变，因此我们采用了加权平均算法，将当年上海市新房平均每套价格（金额/套数）的5倍以上定义为豪宅。

　　2、成片开发阶段（2015-2020年）

　　2010年开始，上海沿着黄浦江畔做成片开发。2010年开发徐汇滨江，2014年开发北外滩，2015年开发前滩，重点规划前滩成第二个“陆家嘴”。2018年豪宅供应放量，前滩、徐汇滨江大户型产品踩对房价上涨的红利，开盘价左脚踩右脚，直到将前滩、徐汇滨江都送上顶流。

　　2015年，美元指数大幅上涨，1973年以来美元指数有三次升值大周期（见图4），2015年是我国房改以来遇到的第一个美元强周期，美元加息导致国际资本流回美国，为了应对美元强周期，2015年政府部门再次加杠杆，M2增速自2009年下跌6年后大幅回升（见图2）。此时一线城市的豪宅产品再次被拿出来，一是一线城市豪宅产品能把大宗资产锁在国内，二是豪宅产品传导性强，热度可以向下传导，可以看到2016-2017年一二线、三四线城市房地产市场轮动效应明显。这个阶段由于政府前面已经有了成功的片区开发经验，后面只需复制前面的经验，而选中前滩、北外滩、徐汇滨江做成片开发，一是有一定的稀缺性，如地段优质、江景资源等，二是开发成本可控，前滩和北外滩原先就是黄浦江边的荒地或工业锈带，拆迁成本可控，这样的地方政府重点规划加上杠杆，住宅的价格弹性空间非常大，更能实现片区变现。

　　图4：1973-2024年美元指数走势

　　1973年以来美元指数有三次升值大周期

　　3、市区旧改阶段（2021年-至今）

　　2021年，上海中心城区土拍供应里首次出现旧改地块，由于上海市区有大量“历史风貌街区”的特殊性，结合对历史建筑实施“留、改、拆”的处理方式，上海豪宅市场迎来新的产品形态——风貌别墅。这些风貌别墅大多存在中心城区的核心地段，比如黄浦、静安、虹口等，同时具备上海独特的历史文化底蕴。一面世就是顶流。

　　2020年，受贸易战和疫情等多重复杂因素的影响下，经济下行压力大。但政府部门杠杆、企业杠杆、居民杠杆已经足够高，为了稳房价，超大特大城市加快推进城中村改造。一是市区旧改能置换出新的购房需求，二是一线城市核心区域资产可以稳定房价预期，市区价格稳定住再慢慢向下传导，所以这个阶段体现在上海风貌别墅定价非常高。但市场对豪宅的预期却出现两级分化。十三五期间，上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米，2021-2023年又完成了中心城区成片旧改约144万平米。估算下上海市区旧改的面积减去累积供应面积，可以看出上海豪宅的潜在供应量巨大（见图1），而上海会拆改如此大的面积，主要由于受到财政压力的影响，2020年之前，上海的土地财政依赖度一向健康，2020年受到疫情影响土地财政依赖度突然拉升，近几年一般公共预算收入增速小于支出增速，收支差也在不断加大。（见图5）

　　图5：上海2017-2023年一般公共预算收支及土地财政依赖度

　　备注：土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入

　　可以看到，上海豪宅的发展逻辑与供求关系、货币政策、美元周期及财政指标都息息相关，只不过不同阶段上海豪宅底层逻辑和侧重点不同。上海豪宅市场未来的发展如何，后面我们将继续分解。

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