王炸之后，超级分化将至……

文/杨国英

这个周末，估计部分开发商正在密谋于暗室，准备与地方政府进行勾兑。

这很容易理解。

因为，开发商从来没有想过，一个可能高达万亿的大肥肉从天而降，而具体负责切割这可能高达万亿大肥肉的，正是各个地方政府。

这个大肥肉，主要由两部分组成：

。一个是央行，针对地方政府收购库存新房，央行拟准备了3000亿的保障性住房再贷款，这个可以带动银行向地方政府释放5000亿的专项贷款规模。

。另一个是自然资源部，现在明确鼓励地方政府以收购开发商闲置或司法拍卖流拍的土地，这个可能涉及到的额度，超大概率也将高达数千亿之多。

面对这总额可能高达一万亿的政策救市，现在普遍负债率高企、现金流嗷嗷待哺的开发商能不兴奋吗，部分开发商能不密谋于暗室准备与地方政府进行勾兑吗。

所以，当下当务之急，在政策端，一定要尽快形成公允合规的标准、以及公开透明的程序——因为，具体到一个地方，一个城市，肯定有若干个开发商的库存新房和闲置未开发的土地，对此，地方政府到底应该买哪一个、不买哪一个，到底应该以什么样的价格去买，这对开发商、尤其是民企开发商，实在是太重要了——对有些开发商而言，整得好，就有可能成功化债活下去，整不好，再拖上一拖，最终就很可能会死掉会破产掉。

当然，政策端一万亿的资金注入，这对于当下远超十万亿的房企总负债而言，肯定无法解决所有开发商的债务困境。

即便，现在还有针对需求端的降低公积金和商贷利率、以及降低首付比例，但是，客观而言，之于当下楼市现状而言，其核心功能也仅仅是激活市场流动性而已，无助于也不可能大幅推高房价继而帮开发商整体解套。

综合而言，这一轮楼市政策王炸，注定无法帮助开发商整体解套，但却可以拯救部分开发商于水火。

这对于资本市场的地产股而言，在经历近一个月的普遍大涨之后，接下来的中期内，势必将进入无比惨烈的二八分化区间，这就是超级分化。

对于最终能够被拯救的开发商，在接下来的中期内，其股价走势应该还能震荡上扬，基于资产负债表的修复，部分地产股继续震荡上涨50%、甚至更高都是很有可能的，毕竟，过去两年整体跌得太多太多了。

而对于最终无法被拯救的开发商，接下来的中期内，其股价走势则会持续震荡回调，其部分最终破产甚至退市也是很正常的。

那么，问题来了，哪些开发商最终能够被拯救、又哪些开发商最终无法被拯救，这到底是什么起到决定性因素？

尽管我们不否认部分开发商与地方政府的勾兑能力，但是，之于现实而言，任何一个开发商都不具备或都不可能与所有地方政府进行成功勾兑，同时，我们相信，现在地方政府的财政管控和合规能力，事实已经远远超过以前了。

最终真正能起到决定性因素的，我们认为，重点还得看具体开发商的资产质量和负债率。

开发商的资产质量较好，比如土储分布和在建项目分布主要侧重于一二线大城市且区位较好的，这无论是地方政府出手收购、还是刚需进场自然去库存，最终才有可能真正修复其资产负债表。

同时，开发商的负债率不宜过高，毕竟，当下的政策刺激，对楼市主要只能起到激活流动性的作用、而无法较大幅度推高房价，如果开发商的负债率过高，比如超过80%，那么，最终超大概率也很难走出破产退市的宿命。

对这两大指标（资产质量和负债率）如何进行动态评估、并以此推导接下来地产股的实战投资逻辑（到底哪些地产公司具备安全边际），这个，明后两天，我们将进行系统研究分析并及时在私享会分享。

楼市王炸刺激政策之后，地产股将迎来超级分化，中国城市也将迎来超级分化。

最后，再说一说今天中东的爆炸级新闻，伊朗总统（和伊朗外交部长等多名高官）因直升机坠毁而死亡。

虽然，这起坠机事件到底是意外还是暗杀，现在还没有实情出来。

但是，如果结合上周三亲近中俄的斯洛伐克总理遇刺、以及同一天土耳其平息了一场政变等，直觉判断，接下来的半年，全世界的动荡烈度，很有可能会远远超过预期，这事实与近期黄金价格再次向上猛烈突破是契合的——今天国际金价再一次刷新历史最高点。

而如果接下来全世界的动荡烈度进一步加剧，那么，这对我们会有什么影响，这对全球不同金融市场又到底会产生什么样的或正反射性或负反射性，这是我们当下需要密切关注和深度思考的。