洪灏：房地产放“绝招”

市场不会在光芒万丈的高点上骤然结束，也不会在万籁俱寂的低谷中突然爆发，事实上，大多数反转，在发生之前已经积累了大量的信号。

投资中让我们感到振奋不已的，正是捕捉到重要信号。我们把通过对市场的长期研究与投资培养出的信号敏感，浓缩为我们的新栏目《思睿每周信号》。每周一期，以敏锐嗅觉捕捉市场信号，让市场趋势浮出水面，帮助更多投资者穿透信息迷雾，把握决策瞬间。

本报告为节选，如需报告全文，请联系您在思睿集团的专属投资顾问。

作者：

张 菁 思睿集团研究部

黎建培 思睿集团研究部

洪 灝 思睿集团合伙人、首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事

本周热点

5月17日，中国人民银行宣布，一是拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次；二是降低首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例：首套不低于15%，二套不低于25%；三是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；四是下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

当日，管理层强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

同时，70城房价数据显示，4月份各线房价继续下行，同环比降幅均有所扩大。上海新房价格环比涨幅0.3%，已经连续两个月位居全国第一。受房地产金融“政策包”利好，地产及地产后周期板块持续走高，掀起涨停潮。

图表1：4月中国商品房待售面积7.45亿平方米，较2月高点下降1416万平方米

资料来源: 彭博，思睿研究

宏观聚焦

4月份，美国消费者价格指数(CPI)基本符合预期，环比增长0.3%（前值0.4%，预期0.4%）；同比增长3.4%（前值3.5%，预期3.4%）。剔除食品和能源价格后，核心CPI环比增长0.3%（前值0.4%，预期0.3%），为6个月来首次下降；同比增长3.6%（前值3.6，预期3.8%）。

数据发布后，市场对9月及以前降息概率回升至92%。零售销售陷入停滞，远不及预期。4月份，美国零售销售环比意外持平（前值由0.7%下修至0.6%，预期0.4%）。不包括汽车的零售销售环比增长0.2%（前值由1.1%下修至0.9%，预期0.2%）。5月15日，市场上演“美元落，万物升”。

4月份，中国经济数据表现为工业生产强，消费、投资弱。工业增加值同比增长6.7%（前值4.5%，预期5.5%）；环比增长0.97%，达到2020年9月以来最高水平，出口链相关行业是主要拉动力。社会消费品零售总额同比增长2.3%（前值3.1%，预期4.6%）；环比仅增长0.03%，其中汽车消费和建筑材料类消费为主要拖累项。固定资产投资累计同比增长4.2%（前值4.5%，预期4.7%）。制造业投资累计增速由9.9%下行至9.7%；基础设施投资累计增速由6.5%降至6%；房地产开发累计增速由-9.5%降至-9.8%，均低于市场预期。

受服务价格推动，4月美国生产者价格指数（PPI）大超预期，环比增长0.5%（前值由0.2%下修至-0.1%，预期0.3%）；同比增长2.2%（前值由2.1%下修至1.8%，预期2.2%），是2023年4月以来的最大涨幅。剔除食品和能源价格后，核心PPI环比增长0.5%（前值由0.2%下修至-0.1%，预期0.2%）；同比增长2.4%（前值由2.4%下修至2.1%，预期2.3%）。再剔除贸易服务后，核心PPI环比增长0.4%，同比增长3.1%。美联储主席鲍威尔重申，美联储的下一步行动不太可能是加息，更有可能将政策利率维持在现有水平。5月14日，市场反应相对平淡。

截至5月11日当周，美国首次申领失业救济人数小幅下降至22.2万人，高于预期22万人。截止5月4日当周，持续申领失业金人数小幅持平在179.4万人，高于预期178万人。劳动市场逐渐缓和。

4月份，美国进口商品价格指数环比连续第四个月上涨至0.9%（前值上修至0.6%），是市场预期的3倍。

4月，美国新屋开工由下修后的前值128.7万上升至136万，低于预期142.1万。建筑许可发放量由上修后的前值148.5万下降至144万，低于预期148万。建筑和融资成本高企给房地产活动带来了阻力。

3月份，海外投资者对美国长期、短期证券和银行流水的净流入额由420亿美元上升至1021亿美元。对美国长期证券的净购买额由629亿美元上升至1005亿美元。日本美债持仓规模实现“六连增”至11878亿美元，续为美国最大债主。中国减持76亿美元至7674亿美元，为第二大债主，总持仓创2009年3月以来新低。

截至3月份，英国三个月失业率攀升至4.3%，（前值4.2%，预期4.3%），为去年夏天以来的最高水平。4月份，英国失业率为4.1%，与上月持平。失业金申请人数0.89万人，前值1.09万人。英国失业率已连续3个月上行，反映出劳动力市场正在逐步降温。

5月份，德国ZEW经济景气指数连续第10个月增强，由上月的42.9升至47.1，超出预期值46。现况指数由-79.2升至-72.3，好于预期值-75.8。投资者对德国经济预期持续改善。

截至5月10日当周，美国MBA抵押贷款申请指数上升0.5%（前值2.6%），30年期固定抵押贷款合约利率继续走低至7.08%。

5月份，纽约州制造业整体商业状况指数由上月-14.3持续萎缩至-15.6（预期-10）。整体制造业较为低迷，主要归因于需求疲软。

日本一季度国内生产总值（GDP）环比下降0.5%（下修后前值0%，预期值-0.3%），按年率下降2.0%（下修后前值0%，预期值-1.2%）。由于个人和企业削减支出，日本经济在第一季度出现萎缩，延续自去年夏季以来的低迷表现。

4月份，日本工业生产者出厂价格指数 (PPI)同比由上月的0.8%小幅上行至0.9%，符合市场普遍预期。

5月份，美国费城联储制造业指数由15.5下降至4.5，不及预期值7.8。

3月份，日本工业产值终值环比增长4.4%（前值3.8%），同比下降6.2%（前值-6.7%）。

美国4月份领先经济指标由前值-0.3%下降至-0.6%，市场预期-0.3%。

4月份，美国工业产出环比0%（前值下修至0.1%，预期0.1%）；产能利用率78.4%（前值上修至78.5%，预期78.4%）

德国4月CPI同比终值增长2.2%；环比增长0.5%；欧盟调和CPI同比上涨2.4%。法国4月CPI同比终值增长2.2%。欧元区4月CPI同比终值增长2.4%；环比增长0.6%，与初值及预期均保持一致。

欧元区一季度国内生产总值（GDP）同比上涨0.4%，环比上涨0.3%，与前值及预期均保持一致。

市场聚焦

5月13日，财政部发布《关于公布2024年一般国债、超长期特别国债发行有关安排的通知》，明确今年超长期特别国债将于5月17日招标发行，到11月15日发行完毕，发行期限品种包括20年、30年、50年，发行次数分别为7次、12次、3次，均按半年付息。5月17日招标发行400亿元人民币30年期特别国债，为今年首期。当日消息发布后，10年期和30年期国债期货均有明显上行，5年期及以上国债收益率均大幅下行。

5月14日，美方发布对华加征301关税四年期复审结果，宣布在原有对华301关税基础上，进一步加征关税。此次加征关税的行业集中在钢铁和铝，半导体，电动汽车，锂离子电池、电池零部件和关键矿物，太阳能电池、港口起重机和医疗产品，关税提升至25%到100%。中方坚决反对并严正交涉。

央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，5月15日以利率招标方式开展20亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.80%；同时开展1250亿元1年期中期借贷便利（MLF）操作，中标利率为2.50%，与到期量完全对冲。

中俄举行会谈，并共同见证签署经贸、自然保护、检验检疫、媒体等领域多项双边合作文件。中俄联合发布声明提出，加快制定并于2024年批准新版《中俄投资合作规划纲要》；共同推进中俄两国企业落实大型能源项目；探讨以一揽子方式开展核燃料循环前端和共建核电站合作；提升双边贸易、融资和其他经济活动中的本币份额；实施符合中俄共同利益的国家航天计划大项目；推动共建“一带一路”与欧亚经济联盟建设对接合作。

5月13日，日本央行自3月取消收益率曲线控制（YCC）以来首次削减债券购买量，将“剩余期限为5至10年”的国债购买金额由4750亿日元减少至4250亿日元。受此影响，基准10年期日债收益率立即走高；日元汇率一度直线拉升超40点，随后涨幅迅速收窄；30年期日债收益率尾盘触及2011年以来的最高水平2.03%。次日，日本财务大臣铃木俊一表示，将对汇率波动采取彻底应对措施，对于国债收益率波动，将根据需要作出回应。

三位在今年有投票权的美联储官员于周四表示，在政策制定者等待更多通胀放缓的证据之际，美联储应在更长时间内将利率保持在高位。克利夫兰联储行长梅斯特、纽约联储行长威廉姆斯和里士满联储行长巴金均认为通胀可能需要更长时间才能达到2%的目标。

国际能源署（IEA）发布月报表示，全球石油需求增长前景继续走软，将全年石油需求增长预测下调14万桶/日至110万桶/日。油价走势一度承压下跌超1%，随后出现V型反转。

腾讯控股一季度营收同比增长6%至1595亿元；调整后净利润同比增长54%至502.7亿元，均超出市场预期。同时，致力于将盈余资本回馈股东，腾讯加大回购力度，按计划执行2024年超千亿港元的股份回购。一季度回购148亿港元，创历史新高。业务板块上，本土、海外游戏业务总流水均实现增长；网络广告业务强劲增长26%，对收入的贡献度提升至17%。

阿里巴巴一季度营收同比增长6.6%至2218.7亿元，超市场预期；调整后净利润同比下滑11% 244.2亿元。增收不增利主要由于加大对电商业务的投入、授予菜鸟员工的留任激励以及投资的上市公司市值下降。同时，宣布2024财年派发股息40亿美元，并继续执行股份回购计划，持续提升股东回报。阿里巴巴绩后收跌6%。

京东集团一季度营收同比增长7%至2600.5亿元；归属于上市公司普通股股东的净利润同比增长17.2%至89亿元，大超出市场预期。各项用户指标实现大幅提升；京东物流扭亏为盈；服务收入增速高于产品收入。业绩发布后，股价收涨1.3%。

百度一季度营收同比增长1.2%至315.1亿元；归属百度净利润（Non-GAAP）同比增长22.4%至70.1亿元，超出市场预期，主要受AI业务提振。业绩发布后，股价收涨1.7%。

北京时间周二凌晨1点，OpenAI发布了可实时进行音频、视觉和文本推理的最新GPT-4o模型，并宣布GPT4-o与ChatGPT Plus会员版所有的能力将对所有用户免费开放。苹果电脑用户将迎来一款为macOS设计的ChatGPT桌面应用， Windows版本将在今年晚些时候推出。截至美股收盘，苹果涨1.76%。

北京时间周三凌晨，谷歌举办了年度I/O开发者大会，推出了具有AI Overviews功能的新搜索引擎、Gemini 1.5 Flash新模型、自称效果超过Sora的生成视频模型Veo、与GPT-4o相似的语音视觉交互功能Gemini Live以及AI智能体Project Astra。

当地时间5月14日，受三年前“散户大战华尔街”事件主角基思·吉尔（Keith Gill）的回归刺激，游戏驿站和AMC院线等散户抱团概念股在周一大涨之后周二继续维持强势上涨。游戏驿站股价盘中涨幅一度达113%，AMC院线股价涨幅一度达129%，双双触发停牌暂停交易。周三，全线重挫，结束了前两日的疯狂涨势。

5月13日，中资地产雅居乐集团首次发生美元债券利息支付违约，未能支付2025年到期4.83亿美元的6.05%优先票据利息。

5月15日，蔚来汽车全新品牌乐道正式发布，推出首款车型——乐道L60，预售价为21.99万起，采用纯视觉智驾方案。周一，新能源车股走高，蔚来收涨7%。而新车发布后，其股价下跌8%。

资料来源: 万得、彭博、国家统计局、财政部、商务部、住建部。

主要资产表现回顾

本周表现最亮眼的资产无疑是大宗商品。周内，COMEX黄金上涨2.2%，年内累计涨幅16.8%。央行“淘金热”、降息预期升温、地缘局势紧张等多重因素支撑金价继续走高。白银涨势更是超过黄金，且具性价比。周内，COMEX白银上涨11.9%，年内累计涨幅高达32.3%。5月17日，伦敦银现突破30美元/盎司，刷新2013年2月以来新高。相较于黄金，白银的商品属性更强。在光伏、AI相关的电子制造等工业领域需求不断走高下，白银市场迎来供不应求的局面，对价格形成一定支撑。

铜价也一路高歌猛进。周内，LME铜上涨6.7%，年内累计涨幅25.2%。铜价支撑一方面来自供给端的收缩，另一方面来自人工智能、电动汽车和自动化等新技术的需求增加，以及对全球经济复苏的乐观情绪。

恒生指数依旧领涨全球主要股指，周内上涨3.1%，恒生科技指数上涨3.8%。受政策利好，房地产行业涨幅居前，上涨5.6%。MSCI中国指数本周上涨3.9%。近日，MSCI中国指数纳入8只A股、2只港股，并剔除41只A股、15只港股，调整结果将于5月31日收盘后生效。具体到个股，腾讯控股、五矿资源、海信家电A、康方生物的权重提升幅度居前。

在美国4月CPI数据小幅回落后，美股三大股指盘中创历史新高，标普500指数累计上涨1.5%，道琼斯指数首次突破 40,000 点。

外汇方面，美国通胀压力缓解的迹象促使美元指数周跌0.8%，这也导致美元兑其他货币普遍走软。英镑兑美元上涨1.4%，美元兑日元下跌0.1%。本周，日央行削减国债购买量以支撑日元汇率，日元也脱离了之前被疑似触发日本当局干预的区域。

图二：白银涨势超过黄金，且具性价比

图表3：历史性铜价逼空