郑州楼市塌了吗？

作为房地产行业的在职人员，这两年闲聊天总被问到2个问题：

【“啊，你们的工资还能发下来吗？”】（os：惊恐和同情）

第二个问题：

【“现在房价都跌成什么了，房子都卖不出去了“】（os：不屑）

今天来聊聊，郑州楼市真的塌了吗？

来看3组真实的数据。

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购房客群基数回升，有望向21年看齐

如下图：

1、2017年到2020年，郑州市总成交量平稳。2021年受疫情影响，成交量下降。2022年通过政策端和企业端不断修复，楼市走出了“v”型翻转，按照24年第一季度的数据走向，年底总成交量有望与21年持平。

2、新房成交量直线下降，但二手房成交量明显提升。新房成交量在总成交量中的占比由高峰时的71%，跌落至46%，预计24年依然会呈现一定程度的下降。

我们再来算笔有意思的账，据克而瑞监测统计，23年新房的转化率（来访/成交）平均是在13：1，而二手房的转化率在16：1，即成交量增加10000套，意味着至少160000人在看房。也就是说，23年新房成交量虽然减少了10123套，但二手房新增了20347套成交量，对应扩大到市场中的意向购房者实际增加了至少50000人，而这5万人的新增，是什么刺激了他们有了入市想法？

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新房房价维稳，二手房房价跌落。

如下图：

从动态市场看，二手房价格整体看确实下跌，原因可能如下：

1、有人“割肉”

在不同的房地产市场环境下，业主们的态度和选择会有很大的差异。有些业主可能会选择观望，等待市场走势更加明确。而另一些业主则可能认为当前是一个及时出手的有利时机。

所以，对市场悲观预期的业主，“割肉放血”成交，价格自然不断下探。

2、特殊房源的下调，导致小区整体挂牌价下探

以蓝堡湾为例，二房87㎡小户型，按照总价从下到上排布，最低148万，高楼层。

最高250万，中间楼层。

同一个小区，挂牌价接近100万的差异。除了大家所了解的楼层差会影响价格的差异，一般顶楼和中间楼总价差异会在10万左右。我们再来看看户型。

异形户型所产生的影响显而易见，1、采光不足，2、室内空气无法流通。3、限制了业主的视野和景观感受。4、空间比例不合理。在设计时需要设计师更多的创意技巧来优化空间。由产品导致的项目价差，一般在20-50万不等。

再对比一下装修。

简装较为基础，一般价格在500元/㎡，欧式装修一般成本在1000-1500元/㎡左右。因此总价87㎡的房子，装修价差在5-10万不等。

因此，看二手房价格的起伏，不能只看小区均价，要一户户筛选。当然也要提防顶底是否漏水或发霉。

3、二手房市场存在可降空间

我们还以蓝堡湾为例，蓝堡湾二期最早开盘时间是2010年11月，86㎡的两房均价8488元/㎡，总价73万。

而搜索某壳同类产品挂牌最低价，均价19863元/㎡，总价170万。所以对于一手置业的业主来看，在投资回报率上，即使价格继续下探，这账也算得过来。

再来说说最近美盛教育港湾，传言一期业主喊话，17000元/㎡的均价购入，目前二手房均价13000元/㎡，于是便有郑州房价直降4000元/㎡言论。恐慌由此而来。小编也对这一现象进行了确认。

首先，美盛教育港湾一期均价确为17500元/㎡。

其次，一期挂牌最低价也确为13000元/㎡。

这么看，好像是那么回事。但注意，经确认，以上挂牌均为顶楼，且小户型（70-90㎡）居多。我们再来对比一下一期顶楼20年的成交均价15000元/㎡。

再来看看130㎡-140㎡的新房与二手房对比。二手房最低挂牌价17000元/㎡。

同产品20年顶楼均价16500元/㎡。不降反增。

不难看出，当下市场，确实刺激二手房市场挂牌增加、竞争抢跑、价格下行，悲观业主“割肉”现象，尤其对于刚需业主，在经济上造成了较大的负担。但不足以某些媒体利用噱头，以讹传讹，主张郑州房价一降再降言论。

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高净值客群基数稳定、购买力强，支撑一二

手高端产品市场稳中有增。

1、供给放量、驱动一手高端产品热销

从一手高端产品的成交结构来看，大面积高端产品更好卖，180㎡以上大面积更畅销。而中等面积段高端产品成交普遍持跌，譬如100-110㎡的高端产品成交占比下降2个百分点，由2022年的5%降至2023年的3%，170-180㎡成交占比下降6个百分点。值得一提的是，110-120㎡和160-170㎡高端成交占比持增，分别上涨4个、3个百分点。主要原因是郑州该面积段新房供应激增带动成交走高，2023年，郑州160-170㎡高端产品供应规模同比上涨229%，带动成交套数同比增长83%。而140-150㎡成交规模占比较高与供应放量驱动有关。

2、一二手倒挂叠加稀缺资源，驱动一手高端产品成交

由于部分新房项目存在一二手价格倒挂，在单位面积价差一定的情况下，面积越大意味着总体套利空间越大，因此这类大面积高端项目将更为畅销。

3、新房高端产品项目往往占据较好区位，配套健全，强学区成为热销利器。

比如金水北越秀天悦江湾项目，3公里范围内贾鲁河、东风渠、魏河三河环抱，1公里范围内坐落行郑州龙门实验学校、文化路一小教育集团等知名院校。

在全球经济低迷、国债收益率下探，“资产荒”下高端产品增值保值属性渐显，高净值人群规模持续增长，高端购买力坚挺，购房需求仍然旺盛。

结语

以时间为轴，回到15年前，房地产业旺盛而百业凋敝，我们恨不得用这15年的时间，走完了欧美100年的城市化进程。在这个过程中，中产阶级家庭财富（中国社会的结构大致可以分为：8亿中低收入人群、4亿中产、2亿高净值人群。）大幅提升，这些财富的构成，都与房子密不可分（据统计，中产家庭的财富中，房子的财富占比高达80%）。这也必然导致新区都成了”价格洼地“。当时间回到今天，郑州”720黑天鹅事件“叠加三年疫情，对经济的重创，中产阶级财富缩水。一方面，当前整体市场下行背景下，房产变现难度增加，二手房挂牌量增加，房价打折等负面新闻不绝于耳，客观上不利于购房信心重塑；另一方面，高端购买力基数相对固定，随着这两年需求的释放，阶段性疲软也在预料之中。

所以，不可回避，郑州楼市确实在经历一系列变化，但没有出现“塌”的情况。相反，呈现出一定的回暖迹象，尽管这种回暖可能是结构性的和温和的。但我们应该坚定不移的走下去，起码目前的政策导向是对的，大众正在从住有所居到住有优居跨越。

作者：Q

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